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卓越地产执行总裁张远:服务成商业地产逆势突围关键

https://m.biud.com.cn 2014年07月18日06:26 家居装修知识网  

一边是行业处于供过于求的局面,另一边受到电子商务高速发展的冲击,商业地产身陷“内忧外患”局面。

根据同策咨询研究部近日公布的《2014年35个大中城市商业地产投资价值研究报告》,在全国35个大中城市中,19个城市人均商业面积已面临饱和或过剩的状态。与此同时,伴随着马云“希望能把商业地产虚高价格打下来”的豪言,互联网也在颠覆传统商业地产的发展。

然而,危机往往孕育着转机。卓越地产执行总裁张远在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,伴随着经济不断发展,以一线城市为主的发达城市对写字楼的需求持续提高,这些城市仍存在巨大的市场空间,体验式服务的蓬勃发展也为零售地产绕开电商冲击提供了市场空间。更重要的是,互联网技术为商业地产带来新的机遇,围绕商业地产衍生出的新型服务有望创造出新的蓝海。

体验式服务突围

对于大型购物中心而言,电商的迅速崛起仿佛让它们面临着一场看不到尽头的“寒冬”。即便曾经人气火爆的上海恒隆广场,如今也被喻为“试衣间”,其寓意是在电子商务的冲击下,购物中心有可能会沦为消费者的线下体验场所,最终购买还是回到网上。

“虽然电商发展的势头凶猛,但这不代表零售商业地产并没有发展机会。”张远告诉记者,电商对于标准化的产品与服务带来的冲击很大,但对于体验要求高的产品与服务,电商无法满足消费者的需求,这恰恰是购物中心最好的突破口。

以卓越地产今年推出的购物中心新品牌“卓悦汇”为例,据张远介绍,项目在业态组合上大幅向体验式业态倾斜,除了保留一个超市外,项目将不再引入零售与百货,取而代之的是教育、文艺等休闲体验式业态。

然而,戴德梁行等多家专业机构曾向记者表示,由于体验业态每平方米的租金回报较低,大量引入体验业态是开发商以牺牲利润为代价的选择。

“我认为这样的看法是错误的,商业地产的租金回报高低最终还是由市场需求决定。”张远表示,以位于深圳梅林的卓越汇为例,由于该片区对于培训教育有很大的市场需求,一家培训机构往往是上下午持续运营,且每天都在重复使用,长期经营下来,这类型业态的利润相当可观,在每平方米租金回报上并不比传统零售低。因此,租金回报归根到底还是与商家的经营状况挂钩,与具体业态形式并无关系。

探索商业地产服务蓝海

除了购物中心,写字楼也面临供应过剩的难题。

同策咨询研究部发布的《2014年35个大中城市写字楼投资价值研究报告》显示,北京、杭州和银川等城市人均写字楼面积已在1.5平方米以上,成为35个大中城市中,人均写字楼面积最高的3个城市。此外,广州、天津和厦门等8个城市人均写字楼面积超过1平方米,面临饱和或过剩的状态。

“现在满城均是综合体,从行业整体情况来看写字楼的总量肯定是过剩的,但局部市场仍然存在机会。”张远向《每日经济新闻》记者表示,就“北上广深”等一线城市来看,由于其常住人口数量庞大、第三产业发展较快等原因,从中长期来看,写字楼市场需求相当强劲。

在张远看来,要在“过剩论”中突围,一方面对项目选址要求极高,项目所在区域能否成为经济中心吸引高端企业进驻是关键;另一方面,开发商如何更好地为业主或商户提供优质配套服务,“软实力”也起到越来越重要的作用。

据悉,卓越地产于日前推出“E+商务”,为旗下商用物业提供金融服务、资产管理服务、商务物业服务和商务配套服务。据张远透露,卓越地产将整合包括银行、担保公司在内的内外部各类金融资源,为客户定制专业化金融服务,协助完成个性化融资方案,提供购房首付款融资、小额信用贷款担保及消费贷款等,并通过组合贷款等方式,为客户提供资金解决方案。

“彩生活上市受到追捧,标志着房地产价值链正在向后延伸,服务将成为房地产 ‘下半场’的主角。”张远认为,开发商与业主或商户有天然的血脉联系,互联网技术的普及为开发商搭建平台提供服务创造了更多便利条件,可以预见的是,无论是在住宅地产还是商业地产,房地产服务将是一个巨大的市场,未来会有更多的大型房企瞄准这个市场。

无论如何,随着互联网颠覆传统房地产行业,商业地产也将面临一场重大变革。如何把握好变革中的机会,7月26日,每日经济新闻报社将在苏州举办第四届中国价值地产年会,张远作为本届论坛的演讲嘉宾之一,将与您共同探讨商业地产的突围之道。

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