楼市“千方百计去库存”压力下，7月21日开始，杭州萧山区限购取消的消息在坊间飞速流传。

  “萧山、余杭限购取消，准确地说，是买房可以不用查档了。”有接近杭州房管局的开发商人士透露，多个售楼处接到了对购房人可以不查档案，直接签合同的口头通知。

  22日下午，记者分别致电杭州市房管局、萧山区房地产管理处和余杭区建设局房地产管理处，工作人员一致表示：尽管现在新闻满天飞，但到现在为止，具体的文件还没有出来，限购政策仍在执行中。

  但是，萧山的顺发堤香楼盘于21日当天签约量大增，进一步引发了外界关于取消限购的猜测。另有几个萧山楼盘则称，限购已近取消，限贷仍然存在，其中一家的工作人员称：“正式通知没有发，具体操作可以到现场来谈。”

  截至发稿前，杭州市有关部门并没有出台相关的文件取消限购，而关于网传的城区140平米以上取消限购的消息并不确切。杭州主城区的几个楼盘则表示目前还没有接到取消限购的消息。

  “杭州主城区正在召集开发商、专家等开会，预计过两天会出放开限购消息，不排除全面放开限购。”上述开发商人士说。

  今年以来，楼市持续低迷。面对各地库存高企的状况，全国住房城乡建设工作座谈会上曾有“千方百计消化库存”观点。

  在世联行最近公布的20个主要城市中，杭州去化周期长度排在第二位。杭州的高库存问题也是引发其今年3月率先降价的根源。二季度以来，以杭州、苏州为首的长三角楼市一路低迷，降价已从杭州、常州传导至整个区域。

  已成趋势的降价

  上述开发商人士分析，一些地方对目前渐进地放开限购采取“鸵鸟态度”，其目的可能是试探上级管理部门的倾向以及测试市场的反应，如若没有问题则有可能进一步放开。

  杭州最早传出取消限购是在今年4月。彼时开发商压力已然很大：杭州楼市低迷阴跌时间已久。多个开发商私下透露，杭州的土地市场、商品房市场供求关系混乱，自去年便已开始。

  压力之下，2月底杭州德信北海公园等项目率先降价，点燃了全国楼市价格下行的星星之火；此后，在过去的几个月里，杭州开发商降价走量成为常态。而偏远的萧山区，开发商的压力更大。此后大型开发商在内的多个楼盘降价幅度明显。

  然而，降价走量的效果并未能一直持续下去。时至今日，杭州楼市出现量价齐跌的情况。据CRIC监测数据统计，2014年上半年，杭州商品房成交量为316万方，与去年同期450万方体量相比，下滑近30%，同时，在成交价格上，同比也有11%的降幅。房企普遍面临压力山大，更有业内人士持悲观情绪，表示市场促销已成常态化。

  杭州多个开发商人士称，前期降价促使大量需求释放，目前市场面临需求不足的情况，如果优惠力度无法达到购房者的心理预期，项目即使降价也难以获得匹配客群认可。前期，杭州降价集中在8折左右，如今，部分项目已低至7折左右，再一次拉低了购房者的心理预期。

  因此，开发商普遍期待限购放开乃至取消，可以为市场带来更多的客源，消化库存。

  高供地引发高库存？

  杭州楼市的震荡，是在其天量库存的压力下开始的。

  透明售房网数据统计显示，2010年4月限购开启之后，杭州库存屡创新高。2010年4月30日，杭州市区存量22454套，50个月后，数字定格在132184套的存量。这个数字的背后，更多的是无法推盘的无奈和尴尬。2014年以来，杭州主城区连续五月宅地零出让，也从另一个侧面显示了高库存的压力。

  世联行最新数据显示，6月份全国20个大中城市中，杭州商品房去化时间高达34.4个月，仅次于大连的49.51个月。

  高库存来自于前期的高密度供地。据杭州市国土资源局公布的土地出让成交信息统计，2013年杭州(包括主城、萧山和余杭)出让土地225宗，面积814.5万平方米，出让总收入为1326.9亿元，较2012年翻倍，同时也创杭州土地出让收入新纪录。

  2013年北京两会期间，时任杭州市市长邵占维去世，引发了现有市政府领导班子分工职能的调整。一年多时间里，杭州市分管城建、国土资源工作的副市长已换了三任；而从2013年6月至2014年5月，杭州市上城区、下城区、萧山区以及滨江高新区的“主要负责人”均有更迭，主管土地、房管等部门亦有领导换人。

  杭州本地开发商人士透露，其间原有的土地供应节奏发生改变。此前，杭州市一直定期和房地产开发企业沟通，了解购地需求；直到最近才有所恢复。

  46个限购城市多少退出？

  截至2011年10月31日，全国限购城市达46个。但今年以来，多地的限购政策出现了明显的松绑迹象。除苏州之外，呼和浩特、南宁、济南等城市此前已明确发文表示调整限购政策，厦门、成都、武汉等地通过口头通知、媒体报道等非正式的方式放松限购，长沙、石家庄等地则屡屡传出放松限购的传闻。

  无锡、西宁等城市出台了调整放宽户口迁入的政策，安徽芜湖、宣城等地则放松了公积金贷款的限制。

  业内人士普遍认为：除了一线城市之外，年底之前全面放松限购已成为大概率事件。。

  后续放松调控的城市主要有几大特征：库存消化周期超过一年；第一季度成交面积大幅下滑；购地销售比过高；今年第一季度土地出让金过低；有实质性降价楼盘；人口净流出；有两个以上仍待建设完善的新区。

  值得注意的是，一线城市因为需要控制人口，而且经济对房地产的依赖度不高，限购政策可能将长期执行。

  关于放松限购可能带来的效果，无论是北京还是上海的业内人士均认为，这是因为当前银行信贷紧缩的局面，并没有得到实质性的改变。

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