在2014年上半年北京土地市场，前4个月土地出让金就已经超千亿，而高歌猛进后出现了68天无土地出让的状况。2014年7月14日，北京下半年首场土地拍卖会现场，昌平区沙河镇、顺义区顺义新城两幅地块以低溢价率成交，并没有达到合理土地上限价格。时过三天后，下半年第二次土拍中三宗土地均以低溢价率出让。

下半年两次土拍地共成交五宗土地，最低溢价率为0（京汉石景山区八角第二水泥管厂地块），最高溢价率为29%（首创房山区良乡高教园地块），均未引发激烈的争夺，成交价和竞争热度明显低于上半年土地市场。

下半年低溢价率成交 18块土地挂牌待拍

2014年上半年北京土地市场硝烟散尽，下半年出现阶段性低点。下半年首拍的顺义新城第21街区两地块，融创、鲁能、天恒、懋源4家企业26轮竞价后，鲁能以29.3亿元总价竞得，楼板价2.92万元/平方米，溢价率13.6%，扣除无偿配建养老院的面积，平均楼板价约3.64万元/平方米。该地块是原“大龙地王”的一部分，第三次登上拍卖台被低溢价率拍出。同天的昌平区沙河镇地块仅吸引了3家企业竞拍，经过6轮竞拍，北科建以23.3亿元总价竞得，溢价率仅为5.9%，计算楼面价2.82万元/平方米。

随后北京土地市场有3宗地块被10余家房企角逐。其中，永盛以1.56亿摘得昌平区南邵镇文化娱乐用地、首创以18.10亿斩获房山区良乡高教园地块和京汉以15.8亿底价摘得石景山区八角第二水泥管厂地块，溢价率均未超过30%。对比2014年上半年，延续2013的土地强走势，泰禾以51.7亿元总价抢得大兴黄村两地块，两块溢价率高达145%及158%，后期恒大以41.6亿元并配建3.6万平自住房面积及1.57万平的“限价房”摘得该地块，溢价率高达179.9%。阳光100置业集团常务副总裁范小冲认为，下半年土地市场溢价率不高的原因，是目前房企销售遇阻，拿地信心不如之前爆棚，而成交的地价本身也处于高位。

在7月14日以及17日下半年土地市场开拍后，7月18日，北京土地整理储备中心再挂牌出让5宗地。至此，据北京市土地整理储备中心的信息，目前共有18宗经营性用地正在挂牌交易，合计出让面积达250.23万平方米，其中规划建筑面积最大的为怀柔雁栖镇柏崖厂村，为42.15万平方米，挂牌出让起始价为56.8亿，为业界关注的西城区华嘉胡同地块面积为2.07万平方米，建筑面积为11.77万平方米，挂牌出让起始价为35.5亿元。

房企拿地由粗放转谨慎 理性回归土地市场

2013年的北京土地市场在供需两旺中完美收官，全年累计土地出让金合计1821.81亿，同比2012年的647.918亿上涨幅度达到了181%。2014年上半年土地市场依旧火热，据亚豪机构统计数据显示，北京土地市场共成交经营性用地53宗，成交面积达583公顷，占年度1550公顷经营性用地的38%，累计土地出让金达1099亿元，同比增长71%。其中，居住类用地共成交30宗，与去年同期持平，土地面积合计264.6公顷，同比大涨154.2%，成交总金额达753.5亿元，同比上涨了80.3%。上半年土地市场呈现火热态势，而下半年开局却极为冷静，均未触及地价上限，没有增加保障房的配建部分。

根据财政部公布的最新数据显示，上半年全国土地出让收入21129亿元，同比增26.3%，北上广深四城累计土地出让金超过2500亿元，单6月土地出让收入增长回落至7.3%。除下半年已被拍土地，目前最早推出的孙河两地块等地块截止7月21日均未收到报价，而孙河两地块也未明确指明挂牌竞买申请截止时间及挂牌竞价截止时间，两地块报价分别为46亿及31.45亿。在中国房地产学会副会长陈国强看来，孙河等区域地块门槛高，参与的企业不会多，其他企业都会限制到外边。

同时，亚豪机构副总经理任启鑫称，在房地产整体下行背景下，尽管开发商出于持续经营的考虑仍有拿地意愿，但今年商品房市场“量价齐跌”，除“财大气粗”的国企央企外，多数开发商在现金流的压力下普遍显得有心无力，预计未来更多开发商会实施谨慎的拿地投资策略。浙江恒基房产开发集团公司董事总经理王伟业也在微博上写道：土地市场成交量和出让金明显下降，表明开发商对当前土地市场基本看淡。而连以往土地市场火热的北京在“断供”两个多月后，依旧呈现出萧条，土地市场持续寒冬。

金融现状成为拿地关键 下半年房企比拼资金链

在房地产行业，唯独不能不提现金流，资金成为保证房企正常运转并实现超越的法宝。中国房地产研究会副会长胡志刚就表示，出现下行的引爆点是金融。对此，亚豪机构认为，今年上半年全国房地产市场持续低迷，低成交、高库存的现状使得房企销售回款大幅减少，与此同时，信贷持续紧缩进一步加大房企融资难度，使得大量房企现金流备受考验，去库存、回流现金成为房企的主要任务。在这种背景下，开发商“囤地”有心无力。

全经联房地产商会会长聂梅生在本次博鳌房地产论坛中就指出，要从地根和银根上解决问题。“2004年土地出让金收入只有5000多亿，去年达到3.9万亿，相当于地方财政的60%，其结果当然是地价领跑房价越来越快，地价指数远远在房价之上。” 金融对于房地产行业至关重要，世联行地产顾问股份有限公司董事长陈劲松也表示，房地产回归金融本质，是房地产进入“下半场”的第一个标志。开发商中谁忽视金融的威力，谁就难受；谁特别重视，就没太大问题。万科、恒大、保利这些大的开发商，重视资金。恒大当年上市的时候，借了很多高成本的钱很难受。现在猛卖楼回笼资金，是最安全的一个开发商。

国家统计局网站7月18日公布了6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。一线城市仅北京环涨。北京房价的坚挺与上涨，仍会带动北京土地市场的走势。陈国强认为，今年总体不会差，北京土地收益超过去年肯定是可以预期的。同时也有开发商道出，由于上半年房企销售数据普遍不乐观，多数企业资金链紧绷，下半年若无政策层面利好带动，房地产下行局面将难以扭转。在此情形下，房企对于整体资金情况的把控将更为谨慎和理性，拿地可能会更有针对性。

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