6月入伏，盛夏来临，各地气温逐渐升高，一向红红火火的楼市却遭遇了连连遇冷。不过，与住宅市场的冷清势头相比，北京商业地产却逆势升温，尤其是商办写字楼市场表现出弱市之中的强劲爆发力。

据了解，供应不足是写字楼市场持续火热的主要原因，仲量联行年初发布报告显示，2014年北京最多仅有两座甲级办公楼进入市场，该供应量将创2009年以来又一低值。金融街、中关村、CBD等核心商务区的写字楼容量将难以承载新的办公需求，产业外溢成为必然。

供应放缓三大商务区空置率低难容新发展

目前，北京核心商务区呈三足鼎力之势，金融街、中关村、CBD三大商务区包揽了互联网高新科技产业、巨型金融产业以及高端文化创意产业，而区域内部也呈现出明显的集群化特征。

其中，金融街内雄踞着中国人民银行、中国银监会、中国证监会、中国保监会等金融监管部门和众多国内外大型金融机构及国企，使得金融街成为了全国金融管理中心。中关村依托清华大学、北京大学、中科院等高校和科研机构，形成了以互联网产业为主导的产业结构。而CBD不仅是摩托罗拉、惠普、三星、德意志银行等众多世界500强企业的中国总部，也是国内众多金融、保险、地产、网络等高端企业的所在地，成为文化创意产业聚集区与高端商务服务业聚集区。

研究指出，产业集群能够为群内企业带来融资优势、产品差异化优势、区域营销优势，以及资源整合优势，使群内企业能够得到更好的发展机会，获取更为客观的收益。2013年，三大商务区创收合计达37335.5亿元，占北京地区生产总值的36.9%，成为拉动北京经济增长的重要引擎。

基于此，这三大商务区对区域内外的企业都具有极大的吸引力，这也导致三大商务区内写字楼需求旺盛，空置率低且持续呈现下跌趋势。以2014年第一季度为例，CBD写字楼空置率约为5%，中关村写字楼空置率约为2%，金融街写字楼空置率不足1%；此外，从2013年末到2014年第一季度，三大商务区写字楼空置率整体呈下降趋势，其中，CBD写字楼空置率降幅达1.5%，而同期北京写字楼整体空置率降幅不足0.5%。

据第一太平戴维斯一季度市场报告显示，未来三个季度，北京甲级写字楼市场的供应量中仅有48%的面积位于CBD、金融街与中关村等核心商务区。与此同时，三大商务区内，互联网产业、金融产业、文化创意产业的快速发展意味着企业对于写字楼的强劲需求将会超出写字楼的供给水平，新兴商务区承接其产业外溢，势在必行。

次级商圈PK战 京西商务区优势明显

此背景下，极有可能在北京市内各次级商圈中产生出一个北京商务区第四极，承接传统三大商务区高质产业的外溢。

目前，北京的六大次级商务区：通州、望京、上地、丽泽、亦庄和京西发展初具雏形，磨拳霍霍争夺优势产业入驻。早在2008年，通州便提出打造金融产业园区的口号，希望承接从北京金融街等核心商务区外溢的金融类企业。

不过专家指出，能够适应并推动高质产业发展的商务区，必须具备体量大、交通便利、配套设施完善、管理体系完备等特点。在上述次级商务区中，通州交通不够便利，望京承载体量太小，上地配套设施不够完善，亦庄制造业聚集、办公环境差，且配套设施不适宜高端第三产业的发展；因此，均非承接金融街、中关村、CBD产业外溢的上佳之选。

如果综合分析区域位置，发展空间等因素，位于长安街起点位置的京西商务区或许是最有力的竞争者。该区紧邻长安街，交通极其便利；坐拥1060万平方米建筑面积，体量充足；有近期落成的国家保险产业园和互联网金融产业基地作为强力支撑，商务办公氛围佳，配套设施完善；其地标项目——金融街（长安）中心，将承袭北京金融街的“4C管理服务体系”，为进驻企业提供全方位、标准化、专业性的服务，让金融街（长安）中心成为金融街在石景山的复制。而反观通州，其地标建筑万达商业广场主打购物中心，现有写字楼无论从规模还是数量上都难以承接作为北京第四商务区的任务。

据此，不少专家预测，在次级商圈的PK中，京西将脱颖而出，成为金融街、中关村、CBD产业外溢的最佳承接地，成为北京商务区第四极。

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