“房价或多或少真降了。”一批手握200万元的观望业主，开始犹豫要不要出手。买房人徐雷就是一例，期房、自住房和二手房，他左右彷徨，就怕捡了芝麻丢了西瓜。200万元究竟能淘到什么样的房子？趁着周末，记者陪着徐雷在北京的东南方向转了一圈。

新房

75平方米精装两居

在2013年楼市大涨期间，徐雷就想在亦庄买套精装修的商品房，无奈人多房少，不怎么走运的他总也抢不到房。当然，现在回想，自然并没那么背。

“淘房”的第一站，我俩先去看了新房。亦庄新城的河西居住区，可谓是目前北京各个区域中的领降区，就像2011年的通州，面向“刚改”购房人的海梓府5月份就曾推出过“团购特价房”，一套两居室降了40万元。

徐雷感兴趣的是与海梓府一街之隔的金域东郡，精装修、小户型，更适合首套置业的他。2013年底，金域东郡一期开盘时的价格是34000元/平方米，而到今年4月份的二期开盘，高层均价变成了28000元/平方米。若三期开盘仍延续28000元/平方米的均价，选择略低一点的楼层，200万元就能买到一套75平方米的精装两居室。

“期房的好处是户型设计得较为现代，统一精装修入住后不用太费心。缺点就是得等两年左右才能住进去，每天往返城区上班的路上时间较长。”徐雷自己清楚，从亦庄开车到东二环的话，不堵车很快，堵车就变得没准，而坐地铁的话，且不论即将涨价的地铁票，距离项目最近的荣昌东街地铁站，步行也有一大段距离。

还有一点儿令徐雷比较担心：亦庄新城未来的升值空间究竟多大。“若三四年后我把这套房子卖了搬进城里，刨去贷款成本，我能赚多少？”

点评：期房的优势是综合性价比较高，户型和设计通常较符合潮流观点。对于需要贷款买房的刚需族来说，因为没有折旧，新房的可贷款额度均高于二手房，税费也比较少。

不过，如果是抱着投资心理购买郊区期房，那就得准备足够长的“蛰伏期”，买到手半年就大涨1倍的事儿，在郊区期房市场可很难发生。

二手房

地段好的只能买一居

“地段，地段，还是地段。”商品房市场发展了20年，潘石屹的这句话仍然是金科玉律。当我和徐雷把目光从东南五环外拉回东四环，地段价值升了，200万元的房款也就不够买两居室了。

我们在东四环的甜水园附近搜罗了一圈，最便宜的一套挂牌房源，是甜水园北里的一套58平方米一居室，满五年唯一免个税，业主报价190万元，折合单价32495元/平方米。

经纪人介绍说，业主为了变现，诚意低价出售，不到33000元/平方米的单价，已经跌回到了一年半以前的水平，很难在市场上再找到更低的价格。我俩却觉得，1993年的老房，格局不是太好，狭窄的长条形状，过道无比窄。

在首付款上，这套老房的额度显然也比期房高，算上折旧率，只能贷款106万元，首付款约83万元。经纪人也说，因为房龄较老，贷款期限无法申请到30年。

“要地段而牺牲舒适，还是要舒适而牺牲地段呢？”这是让徐雷犹豫的一个两难问题。

点评：在“地段最大”的北京房地产市场，在城区里买套小户型，即使是90年代初的老房子，毫不夸张地说，潜在升值空间也大于郊区的精装新房。退一步，即使将来出租，58平米东四环一居，租金水平也比亦庄的两居高。这恐怕也是许多购房人愿意“蜗居”在城区的原因。当然，地段背后是支付能力的支撑。同样的价格，二手房至少比新房多一成到两成首付。

自住房

踏入90平方米“改善”行列

徐雷之所以犹豫不决，除了房价正在下跌之外，政府新推的自住型商品房，在他看来也有点“托底”的意思。比如，东边豆各庄的自住房均价22000元/平方米。亦庄自住房的售价也在22000元/平方米。按照200万元的预算徐雷能买90平米。“90平方米，我可跨入改善面积的行列了。”他笑言，两相比较，自住房的价格优势明显。只是需要摇号获取资格，不是想买就能买。

点评：从价格看自住房对于缺钱的刚需一族还是合适的，买一套自住绝对可行。不过若购买之初就想投资，这笔买卖也没想象中划算。以最先摇号的汇星苑为例，2016年交房，房本到手最快也得2017年。按照满五年方上市政策，房子得2022年才能出手，缴纳给政府30%的收益，自己得到70%。8年后的房价是涨是跌，谁能说得准呢？所以，自住房只适合自住，不适合投资。

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