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下半年粤一手楼供过于求恐成定局 增近亿方新货

https://m.biud.com.cn 2014年07月25日16:00 家居装修知识网  

2007-2014年上半年期末

  数据解读

  今年上半年广东省房地产市场的情况不太好?本周,由广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑管理与房地产研究所、广东省统计局固定资产投资统计处组成的广东房协市场分析课题组,共同发布了《2014年上半年广东房地产市场分析报告》(下简称“报告”),报告显示,其实今年上半年的总体市场情况并不是大家想象的那么差,但报告也特别提醒,下半年将有更多新增供应显现,未来供过于求的状况恐怕更为明显。

  上半年没这么差

  六月促销显成效

  报告显示,今年以来广东省商品房销售情况与去年同期比一直在下降。上半年广东商品房销售面积为3846万平方米,同比下降8.9%;销售额为3510.94亿元,同比下降8.4%。其中4月、5月的销售面积、销售额降幅最为明显,此后降幅有所收窄,初现企稳征兆。

  数据显示,随着市场促销力度加大,第二季度住宅销售量呈逐步回升态势。其中,6月的销售均价是8037元/平方米,为年内最低水平,但当月销售面积创下了年内的新高,这反映出市场促销行为收效明显。与近年同期相比,今年上半年的成交次于去年,但仍处于历史同期的次高水平,这反映出当前总体成交量尚处高位。上半年,广东商品房销售量降中趋稳,成绩不算太差。

  下半年没这么好

  近亿方新货杀到

  但是,下半年的情况依然不容乐观。从市场新增供应看,上半年全省商品房、商品住宅批准预售面积分别为3925.33万平方米和3362.53万平方米,比去年同期分别下降10.5%和14.2%。今年上半年全省商品房批准预售面积均低于过去三年的同期水平。

  下半年的情况却可能刚好相反。由于过去三年的新开工面积屡创新高,预计今年全年的市场供应较去年更为充足。根据过往多年的平均数据,广东当年商品房批准预售面积大约为上一年新开工面积的80%,而去年全省新开工面积在1.43亿平方米的高位,即便按70%能在今年达到预售条件来计算,今年新增的批准预售面积也将有9985万平方米,加上今年上半年的供应量不多,这很可能意味着新货将集中在下半年推出,到时将出现历史高位的供应量。去年是楼市最红火的一年,当年的销售面积也不过是9836.4万平方米,因此,即便今年能保持和去年一样的成交量,总体新增供应量也多于销售量,去库存压力有增无减(上半年末粤待售商品房情况见上图)。  

  企业募资很艰难

  资金压力近年来第三大

  上半年,全省房地产开发企业本年到位资金5405.04亿元,同比增长14.2%。即便如此,今年房地产企业的募资压力也很大,因为资金成本相对较高。各类资金来源中,虽然来自银行的贷款增速仍维持在26.0%的较高水平,但非银行金融机构贷款更是大幅增长163.7%,这类资金来源成本较高,这说明企业资金需求量大,融资成本也在增加。

  对于开发商而言,销售回笼资金是成本最低的资金来源方式,但上半年其他资金(主要为销售回笼资金)来源为2429.66亿元,同比下降4.1%;若从各资金来源占比来看,上半年销售回笼资金所占比重仅高于2008和2012年同期水平,2008和2012年是行业资金最为紧张的两个年份,这说明当前行业的资金压力很明显。

  为什么销售回笼资金的占比在下降?这和购房者很难获得个人按揭贷款有关。今年年中,个人按揭贷款同比增速由年初的33.8%回落至1.8%,使销售回笼资金日益艰难。按揭贷款缩量虽是房屋销售量下降的必然结果,但银行提高房贷利率、延长放贷时间则是销售下降的直接原因。尽管此前央行要求各商业银行优先满足首次购房按揭需求,但当前信贷环境尚未实质性改善,企业销售回笼资金依然不乐观,也意味着企业的资金结构短时间内难以改善。(记者 梁栋贤)

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