大连经适房乱象丛生。国家审计署2014年7月18日的审计报告披露，大连市102户不符合保障条件的家庭违规享受了102套廉租住房。
《中国经营报》记者近日获悉，大连市甘井子区一个25万多平方米体量的经济适用房项目，20%左右的房源被用于回迁安置，剩下大约80%的房源先是被当地政府回收、后又被低价拍卖给了项目开发商；通过这样一个来回的折腾，项目开发商——大连鲲达房地产开发有限公司可以从中获利数亿元人民币。
对于大连市经适房的上述乱象，本报记者致函大连市委宣传部求证相关信息，但截至发稿前没有获得任何回复。
经适房变商品房
“大连市甘井子区盐岛湖项目，本来是个经济适用房项目，结果被开发商变成了商品房项目，至今仍在销售。”近日，大连市民贾明(化名)向记者爆料表示：“这个事情一直没有被披露出来，可能是国家审计署也没能审计出来。”
大连市政府2008年决定启动甘井子区泉水前盐村经济适用房项目，当年9月3日对该项目10余万平方米的国有建设用地使用权做了批复。
当时的批复表明，该项目10余万平方米国有土地均为无偿划拨，建设面积为25万余平方米；建成的经济适用房计划用于泉水新区以及前盐村动迁居民的回迁安置，不得对外销售。
大连鲲达房地产开发有限公司(以下简称“鲲达地产”)也是在2009年取得甘井子区该经济适用房项目的开发权，项目名称为盐湖岛小区，亦即专门用于泉水新区以及前盐村动迁居民回迁安置的经济适用房项目。
鲲达地产较为神秘，公开资料显示，该公司“是一家集房地产开发、销售于一体的多元化、现代化股份制企业”，位于大连市甘井子大连湾街道前盐村委会，法人代表为王有双。
2009年6月30日公开的一份《盐湖岛小区(泉水新区前盐村经济适用住房项目)建设项目》环评报告显示，鲲达地产投资7.5亿元建设该项目。
该项目位于大连市甘井子区泉水新区振兴路南侧，规划用地14.15公顷，工程总建筑面积为258792平方米，居住区总建筑面积252792平方米，其中地上214718平方米，地下半地下38074平方米；该项目共建设42栋建筑，其包括28栋7—24层的地上建筑，7栋独立公建，5栋半地下车库，地下建筑包括1栋地下车库和1栋地下煤气调压站。
该项目2010年8月部分完工，并对动迁居民进行了安置。
但“总共2000多套房源，用于动迁安置的只有500多套”。贾明告诉记者，剩下的大量房源，被政府以“回迁用房剩余房源”的名义收回。
据贾明介绍，该项目2381套房源，用于回迁安置的有586套，占总套数的24.6%；回迁安置面积5.3万余平方米，占项目总面积的21%左右。
剩余的1795套房源被称为“回迁用房剩余房源”。大连市政府办公厅2010年9月26日的一份《会议纪要》表明：“根据张军副市长批示精神，王忠彦副秘书长主持召开会议，研究解决前盐村回迁用房剩余房源等有关问题。”
就是这次会议决定，大连市政府先将该项目剩余房源收回，再以挂牌方式重新供地，然后将剩余房源变为商品房对外销售。
“所谓的土地和房源的回收，再走拍卖程序，都是走过场，过场走完以后就堂而皇之地变成了商品房。”贾明表示，后来鲲达地产分批办理了商品房预售许可证，上市销售了剩余房源。
在“鲲达盐岛湖”售楼处，记者了解到，该项目一期房源目前仅剩几十套，均为130平方米以上的大户型，销售起价为8300元/平方米；该项目二期将于10月开盘，二期多位小户型，开盘价格为8000元/平方米左右。
“鲲达盐岛湖”的推介广告显示，该项目“坐落于甘井子区大华南板块，主城区，开发区，金州区黄金三角的重要核心区，由大连鲲达房地产历时6年精心雕琢。”
开发商可能获利数亿
住建部等七部委在2007年联合下发《经济适用房管理办法》，明确规定“经济适用住房建设用地以划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房开发。”
“政府虽然专门开会说要把回迁剩余房源收回，土地重新挂牌，可实际上鲲达地产恰恰是向财政局补交了5000余万元的土地出让金就完事儿了。”知情人士透露。
鲲达地产用5000多万元买下62522平方米的土地和大约15.4万平方米的住宅。
知情人士透露，补交土地出让金以后，15.4万平方米的住宅由经济适用房变成了商品房，就连配套费和税费都没补交。大连一位房地产开发商负责人测算，以大连市每平方米配套费242元计算，仅此一项鲲达地产就违规获利3700多万元。
变为商品房以后，该项目售价也由当初限定的4352元/平方米上涨至8000~9000元/平方米。按照4000元/平方米溢价计算，15.4万平方米的房源可以多收入6.16亿元。
对于鲲达地产向地方财政补交5000余万元土地出让金一事，记者多次致电大连市财政局土地收益管理处，电话均没有回复。在记者致大连市委宣传部的采访函中，亦涉及该问题，但截至发稿未获回复。
回迁房、经适房混淆
根据国家相关规定，开发建设经济适用房，政策优惠是多方面的，最直接的优惠是当地政府给予的土地划拨和行政事业性收费的直接减免；同时，以划拨方式取得土地使用权的，免交税率4%的契税也不预征土地增值税，城镇土地使用税和印花税等也有相关减免规定。
“后来又混淆了经济适用房和回迁安置房的概念，从而做出回迁安置结束后剩余房源变身为商品房销售的决定。相关部门这么做到底是有意还是无意就不好说了。”上述开发商负责人表示。
辽宁省房地产行业协会一位专家表示，经济适用房与回迁房是有严格区别的，经济适用房是针对工薪阶层和低收入家庭建立的、享受优惠税收价格的商品房；而回迁房是在旧城改造的过程中，对被拆迁的原有住户进行原地安置的房屋。
该专家表示，现阶段经济适用住房的来源主要有三种：一是由政府提供专项用地，通过统一开发、集中组织建设的经济适用住房；二是将房地产开发企业拟作为商品房开发的部分普通住宅项目调整为经济适用住房；三是单位以自建和联建方式建设的，出售给本单位职工的经济适用住房。
“大连盐岛湖项目很显然属于第一种，系由政府主导操作的经济适用房。”该专家表示。
根据1998年颁发的《关于大力发展经济适用住房的若干意见》以及国务院的相关规定，经济适用住房以微利价向城镇中低收入家庭出售，实行政府指导其售价，由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定，并定期公布不得擅自提价销售，经济适用住房价格中只能包括3%以下的利润。
“开发商之所以要将经济适用房变成商品房销售，就是为了3%利润的限制，可以获得更大利润。”前述知情人士表示。
前述辽宁省房地产行业协会专家表示，我国已经明令禁止经济适用房、廉租房等保障性住房，以任何理由变身为商品房销售；大连市盐岛湖项目采取种种手段规避国家政策，开发商因此高额获利，这是典型的违规操作，背后可能存在官商勾结等行为，相关部门应该严厉追责。
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