东西北四环内禁增1万平方米以上大型商业的新政，让新城再度迎来建设高峰。北京商报记者统计发现，下半年到明年，北京十多个重点商业项目几乎都将开在顺义、通州等新城。在核心城区内，便利的中小型社区MALL将迎来发展机会。这也是多年前王府井百货、蓝岛、贵友大厦、新世界百货等巨头深入大兴、通州、顺义等市场后，新城零售业迎来的又一波建设高潮。

　　商业巨头瞄准新城

　　北京市最新发布的《北京市新增产业的禁止和限制目录2014年版》中，首都功能核心区（东城、西城）不仅将禁止新建和扩建批发市场，1万平方米以上的零售商业设施也被写入禁止名单。在城市功能拓展区（朝阳、海淀、丰台和石景山），东、西、北四环路和南三环路以内，也将禁止新设立营业面积在1万平方米以上的零售商业设施。

　　北京市曾出台过新增零售商业项目的限制条款，这一度让商业地产开发商寻求新城落脚点。本次禁限令再度对新增零售商业持收紧态度，这也意味着1万平方米的大中型商业项目将加速“边缘化”，通州、顺义、大兴等新城将迎来新一轮商业项目建设高峰。

　　北京商报记者发现，通州万达广场、京通罗斯福购物中心、华联平谷购物中心、鸿坤广场购物中心、华远好天地、布拉格商业广场、龙湖时代天街、北京ONE国际广场等数十个商业项目都拟在下半年至明年开业。这些项目普遍落户通州、大兴、昌平等地区，多数为商业综合体，面积在5万平方米以上。

　　入市风险大增

　　新城商业迎来了扩张时机但却可能并非最佳。在一位资深零售业人士看来，新城区域型、社区型购物中心的选址格外重要。新项目选址区位需要具备一定基础，人口结构也应有本地与外来人口的适当组合。如果选址不当，没有足够市场消费力支撑，项目很可能难产或遭遇超长培育期。

　　在中国购物中心产业资讯中心主任郭增利看来，需求决定有无市场，新项目开发不应盲目，需要根据自己的商业规划，在有客流支撑和消费能力的区域落户。

　　在市场低迷期，品牌商也转换成较为谨慎的扩张策略，更重视单店效益不再以量取胜。即便地产商有意愿开发新项目，但品牌商也有可能不跟随地产商步伐。

　　目前，华润五彩城、金隅万科广场等区域型购物中心顺利入市并已进入正轨。但上述人士也表示，在招商过程中，新城购物中心品牌引入、管理方面还是有所限制。由于一些强势品牌商抵触落户新城，这也让经营者不得不进行买断营销。为了降低采买商品滞销风险，经营者不得不重金挖脚成熟项目店长。

　　“迷你”商业发展堪忧

　　大型商业的外移，让城内商业向“小而全”靠拢。不过，迷你型、小型的社区MALL处境较为尴尬。在成本方面，小型MALL如果采用粗犷管理，吸引力将大大降低，发展意义不大。如果精细化运营，在人力、水电、税务、商业管理、运营等方面的成本较高，但由于辐射面积有限，最终效益无法平衡。

　　郭增利表示，商业项目讲究经营安全性，大型商业虽然有较大投入，但如果有客流保障、品牌商支持，运营风险甚至低于小型商业。小型商业前期投入小，但区域消费客群有限，品牌招商会有难度，没有经营业绩品牌商不愿投入精力。如果政府给予税收等政策优惠、补贴，便民商业对地产商、品牌商更有吸引力。

　　在一位业内人士看来，城内新增商业项目限制后，现有商业项目租金会越来越高。但大型商业受限下，开发商对小型商业的热情并不高涨。1万平方米以下的商业项目，开发商一般不愿投入精力，会选择直接卖掉。

　　上述人士称，如果自持经营，“小而全”的MALL辐射面不会只有一个社区，但面积有限竞争力不敌已有的大中型区域购物中心。如果全部零售，与便利店、夫妻店相比，无近距离优势。

　　北京商报记者 刘宇/文并摄 李烝/制表

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