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南拓入广沪金融街求解扩围难题

https://m.biud.com.cn 2014年07月29日10:46 家居装修知识网

一向以北京金融街稀缺资源自傲的金融街控股，也面临着模式复制与扩张的需求。今年以来，该公司首入上海和广州，大举挥师南下，欲觅扩围之术。

继24日以底价8.05亿元摘下广州番禺一宗商住地后，金融街控股股份有限公司7月25日再以底价5.75亿元夺得广州萝岗长岭居一宗纯宅地。

资料显示，萝岗区长岭居CPPQ-A1-4地块位于广州市萝岗区长岭路以南、元贝路以西，土地面积约44,223平方米，容积率为1.0~2.0，土地用途为二类居住用地。

据统计，这已是金融街今年以来进入广州布下的第三子。

对此，在7月28日的投资者交流平台上，金融街董事长刘世春强调，上海和广州是公司今年拓展的地区，希望未来成为公司新的增长支柱地区。

挥师南下

金融街明确将作为公司增长支柱地区之一的广州，今年的确布局不少。

除了摘得上述萝岗区长岭居地块之外，就在前一天(7月24日)，金融街全资子公司金融街广州置业有限公司以8.05亿底价拿下番禺区市桥街一宗商住混合用地，即便底价成交，该地块也成为了番禺市桥的“地王”。

至此，加上2月21日拿下的广钢新城宅地，今年初来乍到的金融街已在广州周边布下三城。

其实，在2月21日以29.94亿元、配建面积83100平方米，竞得荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南AF040405地块，并以楼面地价22031元/平方米荣登荔湾区“新地王”之时，金融街随即高调宣布，公司首次在广州市场成功获取土地，是金融街控股完成一线城市布局的重要一步。

随后，金融街成立了广州分公司，并开始以“金融街广州置业有限公司”的名义频繁亮相广州土地市场。

金融街董秘张晓鹏在7月28日的投资者交流平台上表示，截至目前，公司在广州的土地储备约占公司可开发资源的5%左右，未来公司将重点关注北上广深一线城市以及区域中心城市的优质项目。“公司2014年年度投资计划200亿元，公司2014年上半年土地投资约103亿元，完成全年计划的51%。”

事实上，除广州外，今年年初，金融街高调收购潘石屹手中的上海“静安项目”和“海伦项目”，总价达52.32亿元。

金融街董事长刘世春如此表示：“上海和广州是公司今年拓展的地区，希望未来成为公司新的增长支柱地区。”但他同时也回应，北京是公司战略重点，公司积极把握金融街及拓展、北京中心城疏解更新改造以及大北京地区一体化机遇。

然而，值得注意的是，金融街南拓上海和广州时，除了上海海伦这个商业项目外，所获地块几乎全是住宅项目，这就与其追求商务地产的定位相违背。

对此，跟踪金融街的分析人士指出，北京核心区的商务用地越来越稀缺，金融街的销售毛利率也一直在上升，但是商务地产的结算和回款比较慢，“因此，金融街需要住宅来进行高周转，并强调在核心城市拿住宅用地，以解决公司的现金流问题”。

不过，金融街亦曾解释道，做高端商务综合体是金融街的核心竞争优势。“住宅和商务的关系是以商务综合体为主，居住类的城市公寓为辅。”

因此，在业内看来，金融街此番南下，也是其变换思路之后的必然选择。而对于其未来更多区域的拓展，相关分析师并不觉得惊讶，“以金融街目前的销售规模就该有这样的扩张速度”。

扩围难题

其实，相关分析都认为，金融街的亮点就在于，其拥有北京金融街这一大片京城二环内的最稀缺资源。

就在7月25日，北京市政府办公厅发布《北京市新增产业的禁止和限制目录2014年版》，规定除高端产业功能区外，禁止在北京核心区域建住宅、商业、写字楼及酒店等项目。

对此，国泰君安最新研报认为，金融街坐拥北京48万平方米的优质商办物业，全部位于限制区，未来月坛和中信城(资料、团购、论坛)项目也可能增加部分自持。“因此，公司可两方面受益于该政策，一是新增竞争的减少可优化供求格局，二是物业价值提升预计会加速。”

世邦魏理仕最新数据则显示，北京金融街以每年每平方英尺194美元的总体租用成本，位列全球写字楼榜单的第三名。

其实，金融街也颇满意其商务地产的表现。该公司董秘张晓鹏28日在网上交流平台上就表示，今年上半年，在房地产行业整体销售下滑的背景下，金融街加大对商务地产的销售力度，较好地完成半年计划。

但相关业内就认为，金融街的主要看点还是在商务地产方面，能有一些REITs，或者其他动作能把公司原有物业的价值激发出来。

因此，对于今年5月21日，国内首个房地产REITs产品“中信启航专项资产管理计划”在深圳证券交易所挂牌交易，相关分析人士认为，如果REITS后续能在我国大规模推开，金融街将成为重要受益标的。

但金融街董事长刘世春回应称，公司对REITS采取积极审慎态度，“目前公司持有的核心物业处于价值上升有利时期，同时当前REITs政策不完善，政策利好不够。”

所以，“现阶段，金融街或许还是只能依靠住宅快周转来补给现金流，以便继续等待商业地产资金环境的改善，未来能有一些金融创新举措。”分析如此认为。

除此之外，有资深业内人士指出，只有在城市核心区域发展才会获得比较稳定的投资回报率，“金融街要复制北京金融街模式，还需要契机能在城市核心地带拿地”。

然而，作为外来户，金融街要想进驻广州、上海等一线城市的核心区域，还是有一定难度的。以广州为例，有业内就认为，金融街若想涉足广州甲级写字楼市场的首要难题为拿地。

据分析，目前广州较为集中的商务区有传统的天河北、越秀区以及新的供应珠江新城。珠江新城已经差不多开发完毕，进入收尾阶段，没有新的土地供应。外来企业在珠江新城这种核心商圈再拿地的机会比较少。

不过，另有业内认为，金融街布局广州、上海这样的城市，虽然在拿地上比其他城市要贵一些，但至少这些城市的市场还比较稳定。