分化依旧是今年中国楼市的主题，性价比将成为大小楼盘竞争的主要准则。2014年上半年，市场格局变化之快，多数企业始料未及。几家企业所推出的各类排行榜在共同表明：郑州楼市已现分化趋势，强者更强，弱者更弱，市场日趋理性。

　　市场内生调整需求 出现分化态势

　　2014年的楼市果然出现了分化端倪。国家统计局公布的数据显示，2014年1~6月份，全国房地产开发投资42019亿元，同比名义增长14.1%，增速比1~5月份回落0.6个百分点。其中，住宅投资28689亿元，增长13.7%，增速回落0.9个百分点。在商品房销售和待售方面，1~6月份，商品房销售面积48365万平方米，同比下降6.0%，商品房销售额31133亿元，下降6.7%。由此可见，上半年我国房地产开发和销售均出现了回落的态势。

　　7月16日的国务院新闻办新闻发布会上，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运解释，不同地区的房价走势分化已现，二三线城市房价已出现下调态势。

　　数据显示，上半年，东部地区商品房销售面积22630万平方米，同比下降13.3%;销售额18051亿元，下降14.0%，降幅收窄0.7个百分点。中部地区商品房销售面积12987万平方米，增长1.8%;销售额6511亿元，增长5.7%，增速提高2.5个百分点。西部地区商品房销售面积12747万平方米，增长1.4%;销售额6571亿元，增长5.5%，增速提高3.7个百分点。

　　盛来运认为，出现这种情况主要有两方面原因：一方面是去年同比基数较高。

　　今年的1~6月份房地产销售面积为4.8万亿平方米，去年同期基数5.1万亿，且去年上半年增速近30%，在高基数的情况下出现回落是正常的。另一方面是市场自身的内生调整需要，上半年房地产市场出现回落也是一种向理性回归的正常反应。

　　上半年量跌价涨 市场集中度提高

　　相比于国内其他城市，郑州市场的表现依然相对较好。

　　同致行郑州公司提供的数据显示，上半年郑州市场商品房备案销售350万㎡，同比下滑近三成，销售均价9906元/㎡，同比仍大幅上涨16%，并没有因为销售量的下行而价格下滑。

　　有其他数据也显示，郑州2014年上半年住宅成交量回落，与全国绝大多数城市类似;但同比2013年上半年成交量，降幅略高于中部省会城市，低于一线城市与华东区域城市。可见，经过半年多的运行，郑州楼市已现分化态势。

　　实际上，分化现象在房企之间也同样存在。郑州市场上，不同项目的销售结果差别极大，无论定位刚需还是改善，住宅还是商办，有开盘即清盘的项目，也有开盘去化率仅百分之十几的项目;有频频出手拿地的房企，也有资金紧张不得不寻求联合开发项目的房企。

　　随着房地产市场逐步走向成熟，购房者对于开发商的综合实力、后期物业管理、园林规划等要求越发严格，一线实力房企越发受到市场欢迎，中小房企遭到一定冲击，开发商强者恒强的局面更明显。万科、保利、雅居乐等一线房企项目频频热销全城，而一些小型开发商销售压力加大，不少项目选择以价换量。

　　同致行郑州公司技术总监曹庆伟认为，在目前银行信贷紧缩的市场背景下，过去那些激进扩张型的房企有可能还会面临资金面紧张的危机，在此轮市场大洗牌过程中有可能会面临被收购或消失的风险。而龙头房企与普通房企之间已呈现出进一步“分化”的特征，这样的特征在市场低迷期尤为明显，市场集中度进一步提高，并且将助推房企新格局的形成。

　　2014下半年市场去化压力加大 房企洗牌将近

　　但在曹庆伟看来，对于房企来讲，2014年上半年的市场“分化”格局并不是终点，2014年下半年及未来几年，房地产市场格局仍然面临重新洗牌的可能性。业内普遍认同此观点。

　　对于部分龙头房企来讲，除了通过传统的销售业绩“内生式”增长提升规模之外，还可通过并购等方式进行“外延式”增长。而受信贷影响严重的中小企业可能面临更多的债务违约的市场风险。短期内如果遭遇现金流紧张无法通过销售、贷款等渠道解决，这些企业或出现债务违约风险，这无疑增加了市场格局之间的不确定性。

　　值得注意的是，目前郑州房地产市场已经出现了去化压力问题。仅同致行郑州的数据显示，以2010年底为基底，郑州市商品房库存截至2014年6月达到1013.18万㎡，库存压力上涨明显。2014年上半年房地产商品房市场整体表现出供过于求的现象，尤其是6月份供应量更是超过了销售量67.02万㎡，导致库存上涨明显。2014年房地产政策扑朔迷离，银行信贷更是收紧明显，去化难以与去年相比，预计未来跑量去库存仍将是市场主流。

　　尽管诸多业内人士看冷当下市场，但上半年郑州土地市场还是可以让开发商欣喜的。从上半年郑州土地市场交易的数据来看，无论是地王还是热门地块，很多地块的竞得者是业内的“新人”。为此，河南嘉亿房地产集团有限公司董事、总裁冯爱萍就说，“新人”不断高价抢地，说明外界对楼市很看好，也说明未来郑州楼市房价还会稳步上涨。

　　同时，国内知名房企在郑州拿地动向可谓四面开花，城区内的城中村改造项目已基本被瓜分完毕。三环外热点主要集中在新兴区域市场，如连霍以北板块的城中村改造项目、高新区、集万千宠爱于一身的航空港区、跟随郑东新区扩围而迅速发展的中牟板块及市场逐渐发力的二七新城等，他们都具备规划好、土地资源丰富、发展空间较大的优势。

　　可以肯定的是，郑州未来的城镇化建设，必将在这场分化中更加科学、更加理性。

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