近年来，房地产企业甚至制造企业进军商业地产的越来越多，这一现象在中山北部镇区相当突出。以至于一种声音认为，中山北部镇区商业地产已出现一定的泡沫。这样的担心是否多余？对此，记者对合富辉煌中山市场研究经理谢仲娟进行了专访。

　　小榄商业面积或已达顶峰

　　南方日报：商业地产规模和空间分布，与常住人口总量、区域面积有不可分割的关系。根据业内的观察，50万人口能容纳多大面积的商业地产？怎样才能算是合理的空间分布？

　　谢仲娟：按照国际标准，人均占有商业面积在1.2平方米是一个比较合理的参照值。由于中国的社会经济和商业展尚未成熟，居民消费能力水平较低，因此对于商业面积的需求也相对较少。

　　根据行业测算，城市发展程度的不同，对于商业面积的需求也不一样，合理的人均商业面积一线城市应为1平方米，二线城市0.75平方米，三线城市0.5平方米。50万人口按照二线城市的情况算，商业的总量在37.5万平方米比较合理。即使说小榄的经济比较发达，能和一线城市比较，那也最多能容纳50万平方米的商业面积。

　　南方日报：目前小榄镇已有的大型商业综合体共有三个：小榄大信、顺昌广场、118向明广场。营业总面积超过25万平方米，相互间直线距离不超过50米。这样的布局有什么优势和劣势？

　　谢仲娟：就优势而言，一方面可以形成集聚效应，也就是说能形成商圈，对消费者有很强的消费指引性，就是要购物就最好去该区域。另一方面也有互补效应。由于综合体互相临近，商业体之间的资源可以互为使用，团体的商业服务力要比个体的服务力强很多。

　　就劣势而言，一方面会造成同质化竞争。如果距离不足50米，业态雷同，使得3个商业体之间就是竞争对手，互相分薄客源，如果不改进，实施差异化经营，竞争到了最后，可能是剩者为王。另一方面也会造成交通压力。集聚效应除了会带来人流，也会让商圈的交通承受能力备受考验。如果规划不好，很容易形成拥堵。

　　部分镇区商业地产已过剩

　　南方日报：据初步统计，未来两年内小榄镇商业综合体营业总面积接近50万平方米，且均分布在方圆三公里的新城区。在临近镇区，东升、东凤、古镇、横栏已建成及在建的商业综合体总规模与小榄镇相当，如此密集的分布，是否已出现一定的泡沫？本地企业为何如此热衷于兴建商业综合体？

　　谢仲娟：由于开发量总量很大，中山很多镇区都建了或者在建多个商业体，并出现了不同程度的开发过剩现象。热衷兴建商业综合体的原因首先是在规划上，本来就规定15%的面积要用于商业，建商业的选择无非是建设大型的综合商业体、商铺、写字楼和商业公寓。在上述几种选择中，建大型商业体可以为项目提升形象，从而拉高价格，使投资回报率更高。

　　南方日报：根据合富辉煌在中山长期的市场观察，中山市商业地产空置率是否严重？将导致怎样的后果？

　　谢仲娟：据我了解，中山商业地产基本上没有空置，但是由于体量过大，经营情况好的商业体不多，而目前商业体将朝着“新兴旧衰”的方向发展。由于新商业体的兴起，同质化竞争，旧商业体的生存日益艰难。

　　南方日报：最近几年来，珠三角悄然出现了外来人口负增长的趋势，尤其以东莞、中山两地最为明显。外来人口不断下降，将对当地商业形成怎样的影响？

　　谢仲娟：中山市人口基数较小，外来人口占比大，常住人口增长较为缓慢，自然增长不断减小，机械增长率则逐步增大，机械增长将是后续中山的人口增长的主力。

　　中山常住人口逐年增长，主要依靠机械增长为主，依靠大量外来务工人员进入拉升，这与中山的产业发展带动、居住环境、生活氛围、房地产价格等因素息息相关。

　　据合富辉煌监测数据显示，中山的人口基数是比较少的，自然增长不断减少，证明本土出生的人口增长缓慢，而常住人口的增加则是通过产业的发展所带动的人口迁入来实现。

　　近几年中山的常住人口还是属于增加阶段，减少的也许是流动人口。商业是靠人口消费支撑起来的，中山不像广州，没有外溢的消费力支撑，因而本地商业的发展主要是靠本土的常住人口，而流动人口也是非常重要的力量。

　　相对于急速发展的商业体量，常住人口的增加速度根本跟不上，所以才会出现商业体过多的情况。

　　政府规划应规避同质化竞争

　　南方日报：以小榄为中心的中山北部，长期以来已事实上形成了一个亚经济圈和生活圈。如今各镇区在商业地产方面“血拼”，恐非幸事。作为小商户，在投资方面应遵循怎样的标准？作为政府，应在哪些方面进行引导？

　　谢仲娟：作为小商户，除了如雨后春笋般崛起的大型商业体的冲击外，还有另外一个大冲击，就是网络电商。小商户以后的生存空间将越来越狭窄，但有几类型的商户是可以长期经营的。一是体验性商业，如电影院、美容美发店、饮食店等，因为这些必须要到实体店消费的。二是有文化内涵的商业，如一个老牌豆浆店，虽然业态到处都有，但是口碑很好，有自己的历史渊源，将承载人们的记忆，一直经营下去。三是特色商业：代表着一个镇区或者一个乡村的文化的商业，其他人不能轻易取代。

　　希望政府做两方面的工作，一是调控，二是引导。商业体过多，希望政府在审批的时候可以适当调控。而同质化竞争加剧，希望政府可以作引导，除了高大上的现代商业，有哪些是代表地区特色的商业体也可以建造的，目前中山还没有出现代表着中山文化的商业项目。

　　人口机械增长

　　■名词解释

　　一国或一地区在一定时期内(通常为一年)由于人口迁入和迁出而引起的人口数量变化。分为零增长、正增长和负增长。人口机械增长主要受社会因素影响，例如经济发达的地区增长速度快，而经济落后的地区则低，甚至是负增长。

　　南方日报记者 郑平

相关知识

业内：中山部分镇区商业地产已出现过剩
机构监测：投资收益锐减 商业地产已成投资重灾区
新建商业地产三成“不许卖” 开发商将逃离苏州？
苏州出台商业地产限售令:三成不许卖 开发商或逃离
万科创新商业地产证券化路径 实现小股操盘
家居卖场业的生财之道 做商业地产还是家居
百货业遇冷 商业地产趋近饱和
龙湖朱彬：精耕北京商业地产版图 在眼前更在脚下
顺德：近年现大批商业地产项目 人气不足
商业地产行业已现拐点 寻找新的“风口”