今年7月以来，跟风解除限购的城市数量不断增加，但对房企来说，这并非决定其生死的关键。从上市房企公布的上半年业绩看，房企两级分化明显。此时，许多大中型房企趁势收购实现逆势扩张，中小房企则争相赴港上市“掘金”。业内人士认为，这次楼市调整将会带来行业洗牌，淘汰落后企业，促使企业转型并使其更关注消费者需求。
放松限购缓解库存
日前在全国住房城乡建设工作座谈会上，住建部部长陈政高对房地产政策完善提出了三点意见：千方百计消化库存，进一步加强房地产结构调整以及完善房地产项目周边配套设施。截至上周，在46个限购城市中，已有26个因地制宜对限购政策进行了调整。从目前各地政策看，为消化库存，地方政府的主要政策有取消限购、买房送户口、契税减免、放松公积金贷款、购房补贴等等，基本上可以采用的救市措施都已被采用。
不过从机构调研情况看，限购松绑后效果甚微，楼市尚无反弹迹象。住建部政策研究中心主任秦虹认为，当下库存增加的根本原因是：住房绝对短缺的问题已基本过去，结构性问题成为下一阶段的突出矛盾，这也是未来企业经营策略调整的大背景。
中国房地产研究会副会长胡志刚表示，放开限购对房企来说不是能决定它们生死的关键。政府要做的，是引导房企做两件事。一是追求和改善品质。不能放开了限购就让好盘坏盘机会均等互相竞争，品质差的产品不应借机浑水摸鱼。而改善品质要具体到前期创意规划设计、中后期的运营服务和消费居住等全过程多环节。二是引导房地产行业向长效机制转轨。“长效机制起效的前提是精细调研，上一轮城镇化盲目疯狂造城，让很多如大同、鄂尔多斯这样本来具有优质资源的城市被房地产拖累。因而这一轮的城镇化，房企应在进驻前先摸底，理性开发。”
行业整合并购开启
当前，房企两极分化加剧，围绕困境项目与企业的并购潮开启。企业间的并购、二手项目和土地交易案例均在上升。Wind资讯数据显示，今年上半年房地产行业完成的并购标的交易宗数为73宗，交易总额为152.93亿元。而去年全年完成的并购交易也不过35宗，交易额142.97亿元。今年上半年完成的并购交易远超去年全年。值得注意的是，今年上半年尚未完成的并购标的交易还有92宗，交易总额达1609.62亿元。
据了解，今年房企并购交易转让方更多为中小房企，如：亿城投资8亿元转让北京西海龙湖置业有限公司65%股权，南京中北1.24亿出售子公司中北瑞业100%股权等。而并购交易的买方则多为快速扩张型房企，如阳光城、首开股份等。业内人士表示，当前资金危机的小房企通过甩卖项目求得生存，而现金流较充裕的大型房企以折扣价格收购小房企的土地和项目，也可以达到逆势扩张的目的。相对于直接拿地，采取并购方式获得土地，不仅可减免繁琐的拿地手续，避免遭遇地价被哄抬的竞拍，在拿地的灵活度上也有一定优势。“现在一级土地市场虽成交遇冷，但土地价格没有实质性下降。而二手土地和项目的转让信息越来越多，且价格也是打折扣的。”旭辉集团相关负责人表示，旭辉对一级土地市场的关注已不再强烈，已将土地拓展重心放在二手项目的收购上。
“当前是大型房企通过并购寻求发展的好时机。楼市下行周期，中小房企生存愈加艰难，对于资金充裕的大型房企则是危中有机，提供了并购机会以发展壮大自己。”同策房产咨询市研究部总监张宏伟表示。
中小房企赴港上市
事实上，处于危机中的中小房企也在急寻出路。为免遭资金链断裂危机，加上近年A股大门紧闭，不少房企纷纷登陆香港资本市场，希望借助国际平台“揽金”。今年以来，不计花样年和方兴地产拆分物业及酒店板块上市，已有11家中小房地企通过IPO、“借壳”或转股等方式在港挂牌。6家内地房企通过新股发行方式成功冲击港股，5家企业通过借壳或转股方式挂牌。其中，最贵港“壳”为绿景地产购得的新泽控股，总价9.45亿港元。此外，河南正商地产已于近日向香港联交所递交申请材料，或成下一个赴港上市的内地房企。
然而，内地房企赴港高涨的热情迎来的却是香港资本市场的冷遇。6支发行新股的房企中，除海昌控股外，其余5家公开发售都遭遇认购不足的尴尬，有3家房企上市后股价即跌破发行价格。业内人士分析，房企在港融资的市场环境呈阶段性变化。当前楼市下行市场调整，股票估值和融资额都不高，投资者对内地房地产行业变得谨慎，因此发行认购受到影响。但对房企而言，赴港融资不光是依靠IPO，更重要的是上市之后，房企可以通过外保内贷或发债方式融资。
当前，政策逐步从一刀切转向分类调控这样有针对性的政策。但由于房地产行业贷款增速下降，房企资金面趋紧是事实。同时，行业面临整合洗牌，竞争将从土地储备、融资、市场份额、区域拓展、人才、产品设计等多方面开展。“行业的调整和政府调控的转变，也对房企的发展提出了新要求。”专业人士表示，房企未来应更注重合作开发，轻资产运营，以摆脱高负债、高融资成本的束缚。过去躺着就能挣钱的时代已难寻觅，企业只有适合市场、找到适合的经营方式进行转型，才能在未来激烈的竞争中占得先机。
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