上海，在绿城代建业务版图中是很重要的一个战场。这里有绿城建设第一个签约的商业建设项目——绿城·上海兰园，也有绿城建设与其重量级合作伙伴葛洲坝集团公司，在上海合作的绿城·葛洲坝臻园项目。  

  近期，《中国房地产金融》实地探访了这两处对于绿城代建业务具有不同意义的项目。

  王闻 发自上海

  兰园总价拉低

  在绿城探索代建模式的道路上，绿城·上海兰园于2008年8月25日委托绿城开发建设，成为绿城第一个签约的商业建设项目。

  2013年8月28日，位于上海松江国际EBD核心地段的绿城兰园第一批房源正式推向市场，这个从设计、建筑到销售全程由绿城一手包办的项目一经面市便获得认可。项目首次开盘，当日预订116套，占首批次推盘70%，实现销售金额4.1亿元。耀眼的业绩，使得绿城·上海兰园成为上海楼市当时的热点。

  资料显示，绿城·上海兰园所在的松江国际生态商务区，规划绿化面积62万平方米，人均绿化率超内环10倍，加之项目紧邻240万平方米的青青旅游世界、沪上最大5A级旅游度假基地佘山，这些又成为绿城·上海兰园对城市稀缺景观资源占据的渊源。项目占地面积13万平方米，总建筑面积25万平方米。

  该项目地处大佘山板块，周边有松江新城EBD、松江万达广场和松江第一高楼等商业配套。

  就在绿城·上海兰园开盘的前一天下午，在绿城代建三周年媒体交流会上，兰园委托方给予绿城代建毫不吝啬的赞誉：“如果这个项目是我们自己打造，最多只是区域明星楼盘，但交由绿城代建之后，一下子就成了上海明星楼盘。”上海松江国际医药城董事长张义才回忆道，“记得当时是我主动找上绿城代建的。”

  据媒体报道，在绿城·上海兰园开盘时，公寓售价1.5万至1.7万元/平方米；大平层售价在2.4万至2.7万元/平方米，总价800万至1800万元。

  在《中国房地产金融》实地探访位于松江洞泾沪松公路3789号(近长兴路)的绿城·上海兰园时发现，或许由于是一期尾盘阶段，尽管是周末，但销售现场仍然比较冷清。据现场销售经理介绍，绿城·上海兰园共分四期开发，目前项目在售的两栋酒店式公寓和大平层，价格分别为19000元/平方米和29000元/平方米，都是精装修，装修价格在3000元/平方米和8000元/平方米，项目共有1182个停车位，车位比为1:1，住宅物业费为2.9元/平方米/月。

  “公寓只有几套尾盘了，大平层还有部分，面积在300平方米左右，总价在850万元左右。”销售人员表示，尽管大平层目前去化相对较慢，但销售压力不大，不着急卖。

  绿城·上海兰园的项目二期，预计会在9月份开盘，推出的产品是高层公寓加大平层，面积从150平方米到300平方米不等，值得一提的是，二期销售产品会改为毛坯，预计高层公寓价格在20000元/平方米，大平层的均价为27000-28000元/平方米。

  至于项目的三期和四期，销售人员表示，未来或许会把大平层面积做小至200平方米左右，总价降低至500万-600万元/套。

  “如果不说，外人很难看出上述我们项目为绿城代建项目。” 销售人员表示，绿城代建项目比较实在，品质和绿城自己的项目比起来也不差。

  臻园销售提速

  绿城建设的一个重量级合作伙伴是葛洲坝集团公司。葛洲坝集团是国资委确定的以房地产开发经营为主业的16家中央企业之一，绿城建设与葛洲坝的首个合作项目为北京通州的京杭广场项目，该项目葛洲坝持股51%，绿城建设持股49%。

  双方合作的另一个项目是在上海的绿城·玉兰花园·臻园，该项目于2013年8月开盘，同样是葛洲坝持股51%，绿城建设持股49%。项目开发企业为上海葛洲坝绿融置业有限公司。

  公开资料显示，绿融置业由中国葛洲坝集团房地产开发有限公司与上海绿顺房地产开发有限公司合资

  成立，前者持股51%，后者为49%；葛洲坝房地产为葛洲坝的控股子公司，持股比例99.14%；绿顺房地产为绿城中国全资子公司。

  2012年7月25日，上海绿顺房地产开发有限公司以16.44亿元拿下浦东新区唐镇新市镇A-03-11地块，成交楼面价约1.51万元/平方米，溢价率36.86%。

  绿城内部人士曾指出，该项目实际上是由绿城与融创共同合资成立的平台公司拿的，上海绿顺房地产开发有限公司则是该平台公司旗下的项目公司。

  资料显示，绿城·玉兰花园·臻园位于上海浦东唐镇板块上东国宾区，邻近露德圣母大教堂与唐镇行政中心，距轨道交通2号线唐镇站500米。而上东国宾区过去凭借低调私密的居住氛围吸引了大批传统高端别墅的聚集，也是浦东新区重点打造的大型高端国际居住区，周边环伺张江高科技园区、金桥出口加工区、金融信息服务产业基地等多个国家级重点开发园区，发展潜力巨大。唐镇板块位于浦东内陆发展的重要支点，靠近浦东机场、迪士尼、张江、金桥，产业效应明显。

  在《中国房地产金融》实地探访绿城·玉兰花园·臻园项目过程中了解到，该项目占地面积20多万平方米，规划有43万平方米商业配套，目前唐镇地铁商业综合区已完工地下部分，一、二期商铺基本为业主买下，价格在6万-7万元/平方米。

  据现场销售人员介绍，绿城·玉兰花园·臻园项目由公寓、平层和叠加别墅组成，均价在4万-5万元/平方米。

  “原来一期御园3万元/平方米没人买，后来轨交开通，加上迪士尼、自贸区等多种利好消息刺激，房价一路飙升，现在二期臻园要卖到45000元/平方米了。”销售人员表示，目前一期御园已基本售罄，只有10多套尾盘在售，二期臻园共699套，目前未签约的只有100套左右，可售60多套。

  据销售人员表示，融创和绿城结合后，融创的“狼性销售”风格也随之而来，现在的资金回笼和销售速度比原来大大提高。“今天上午就预订了5套，各种优惠折扣打下来差不多是八折，平层只卖820万元/套起。”销售人员透露，这个价格比起之前，降价幅度十分大，“去年同样一套，价格在950万元左右，今年市场行情不好，融绿销售开始降价提速。”

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