8月1日，中国海外公布2014年年度中期业绩报。2014年上半年实现净利润188亿港元，同比增长42.7%。其中股东应占利润为130.2亿港元，同比上升18%，净利润预计继续保持行业第一。

中国海外主席兼行政总裁郝建民透露，中海上半年完成53%的销售目标，毛利率达35.7%，毛利率在百亿规模以上房企中保持领先地位。

而上半年，华南片区的销售额对于中海的贡献力度最大，其中，中海深圳的九号公馆项目则是典型代表，创造了豪宅市场高周转的新玩法—拿地一年内一期别墅售罄，紧接着半年内二期售罄，三期在2014年内推出，单盘预计拿地两年内销售额突破80亿元。

单盘销售额两年累计望超80亿

资料显示，2012年11月底，中海地产以20亿元，力压佳兆业、天健以及万科、招商组成的联合体，竞得尖岗山商住地块，成为当时的深圳地王，即为深圳中海九号公馆（资料、团购、论坛）宗地。

该地块还捆绑了深圳当代艺术馆与城市规划展览馆的建设运营管理权，该两馆项目属市政公益项目，对民众免费开放，由中海地产无偿承建并负责运营20年。深圳中海九号公馆宗地开创了土地公开招拍挂的新模式，如果算上承建深圳当代艺术馆与城市规划展览馆的建设及20年运营的费用，综合成本达48.6亿元，折合楼面地价高达26689元/平方米。

然而，中海并未囤地以待更高售价。“我们从2012年11月28日拿地到2013年11月3日一期开盘，不到一年的时间就把土地的费用收回来了，一期开盘卖了20多亿元。”深圳中海九号公馆项目营销负责人告诉时代周报记者。在拿下该项目用地后，中海进入快速开发的节奏。深圳九号公馆项目所在的尖岗山地块也很快进入建设阶段。拿下该地块未满一年，2013年11月3日即正式开盘入市。

中海相关人士介绍说：“一期、二期差不多卖了35亿元，今年内九号公馆单盘销售额两年累计有望冲刺80亿元。”

中海豪宅高周转的秘密

中海内部人士告诉时代周报记者，中海地产从拿地到开盘控制在8-12个月，深圳九号公馆别墅项目，预计从拿地到基本销售完毕，仅两年时间。中海豪宅项目是如何做到快速周转的？

九号公馆项目营销相关负责人说，在设计环节，为了缩短周期，深圳九号公馆项目分三次做定位。先把一期别墅快速地动起来，在一期即将面市时，对二期进行定位，然后再做三期。滚动开发，而不是一步做到位。一方面可以缩短设计时间，并且根据客户反馈来调整后面的设计。

“豪宅做到高周转，关键是在营销环节做到了创新。这个就是一对一精准营销的好处。很多楼盘之所以库存去化慢，就在于对客户搜寻的时间比较长，而且搜寻成本比较高。而中海地产本身品牌力强，往往能够实现一期老客户带动二期新客户来看盘的营销效果，加上项目的稀缺性，购房者入市的节奏就会加快。”某研究员认为。

高周转与高利润兼得

“中海之所以能实现较高的毛利率，重要原因之一就是周转的速度很快。”中海九号公馆项目营销负责人告诉时代周报记者。

复旦大学地产运营研究所所长蔡为民(博客,微博)告诉时代周报记者：“别墅的建设速度本来就很快，如果没有内部装修，半年就可以盖好。大多数开发商是故意放慢速度，因为过去别墅总是在比较偏僻的地方，需要时间慢慢完善配套。对于深圳中海九号公馆项目而言，该项目有前海概念，交通便利，拥有极佳的山水资源，并与周边别墅楼盘共享成熟配套，具备快速开发、快速销售的条件。”

中国豪宅研究院院长朱晓红认为，深圳中海九号公馆以低于市场预期的价值快速入市，也是为了能快速回笼资金，这显然是中海应对当前市场下行之道。

高周转往往与薄利多销，较低的利润率相伴，但中海地产却能连续10年保持行业利润冠军，为何？一位长期跟踪中海地产的业内人士分析称，原因有两点：其一是，中海做到了规模与利润的均衡增长；其二是，成本费用控制得好，中海2013年中报显示，其三费费率仅为4.2%，比其他4家千亿级房地产企业的三费费率水平6.9%低2.7个百分点，省下的成本一年就是几十亿元的利润。”

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