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泰禾地产:34%去化率恐让高周转战略成空

https://m.biud.com.cn 2014年04月26日10:11 家居装修知识网  

  从2013年年报数据上看,泰禾去年的豪赌毫无疑问大获全胜。销售合同金额同比翻番,净利润同比增长126%,而其付出的代价是财务压力全面上升。

  进入2014年,来势汹汹的泰禾继续高歌猛进,在他们眼中整体趋向下行的楼市只是暂时现象。然而,截止到2013年12月31日,泰禾存货价值已达233.73亿元,而该公司2013年累计实现销售合同金额为124.44亿元,泰禾必须要实现销售总额翻番的目标才能消化掉如此高的库存。但以泰禾“北京院子”项目仅仅34%的去化率,上述销售目标能否实现仍存悬疑,泰禾高周转化解财务压力的战略还能顺利运转吗?

  真实负债跃升近12%

  年报显示,2013年该公司共拿下12块土地,合计金额超195亿元,其中福建区域拿地超过100亿元,其次北京达63.35亿元。显然泰禾没有刹车的念头,2014年该公司的销售目标再度翻番,达到250亿元。

  当然,超常规发展的代价是财务压力的上升,据长江证券的研究报告显示,公司的负债率从55.84%一跃达到67.49%。尽管泰禾的货币资金同比增长142%,达到66亿元,但该公司的带息负债已经达到214亿元,短期借款就接近62亿元,长期借款132亿元,而当中有15亿元一年内到期的非流动负债。

  2013年泰禾集团经营活动产生的现金流量为负114亿元,而2012年底,这一数字仅为负8.02亿元。但在接受媒体采访时,泰禾集团掌门人黄其森认为,负债并不可怕,只要企业获得的土地优质,项目运作能力良好,就没有问题。而且其强调,2014年公司将会更加灵活地运用金融工具,相信明年公司负债方面会有一定程度或相当程度的降低。

  黄其森降负债的方法似乎并非控制扩张规模,2013年泰禾经营活动产生的现金流之所以有巨大的负面数字,是由于去年泰禾在土地市场的扩张猛烈,需要大量资金支付土地出让金及工程建设款。而今年猛烈扩张还在继续,前4个月,泰禾就已经花了超过140亿元拿地,比去年同期翻了近一倍,京津区域是其中的绝对大头。

  面对高杠杆带来的财务压力,黄其森强调去年开工的各地项目将会带来源源不断的现金流。这是泰禾应对财务风险的惯用模式,即所谓高周转应对高杠杆。按长江证券的观察,该公司基本实现了拿地到开盘只有不到9个月的时间。

  存货价值达销售总额两倍

  据泰禾北京公司的管理层透露,“抢工期”一直是该公司考核最严格的环节。之所以如此要求,与公司在开发前期资金压力关系密切。2013年年报显示,泰禾最大的长期借款债主是某银行,其借款的起止日期是从2012年11月30日到2014年5月30日,尽管名为长期借款,但实际使用时间也不过是一年半。而“金额前五名的长期借款”项目显示,第一名及第四名来自银行的长期借款,使用年限均为一年半,两项借款期初数相加达22.8亿元。

  这也许就是为何泰禾需要更短的周转时间,另一方面,黄其森曾透露,该公司去年的融资成本大约为12%左右,以该公司214亿元的带息负债计算,每年其需要支付的利息就超过24亿元。加速周转显然是化解财务压力的最好途径。

  黄其森为泰禾定下销售再翻番的目标,而截止到2013年12月31日,泰禾的预收账款达到65亿元,存货价值为233.73亿元,而该公司2013年累计实现销售合同金额为124.44亿元。换而言之,要达到今年的销售翻番目标,泰禾几乎要把已有的存货在一年内全部清空。

  在房地产销售下行的背景下,这显然不是一个容易达成的目标。以泰禾最大的基地福建为例,国家指数研究院发布的3月百城房价指数显示,厦门房价环比上涨1.76%,而福州一手房均价环比也上涨了0.9%。

  但与之相对应是楼市成交量的急速萎缩,厦门3月成交量同比下跌超过六成,福州3月一手房成交同比下跌52%。事实上,进入2014年后,福建楼市成交量持续减少,据相关部门的统计显示,1~2月福建一手房销售量同比下降了17.8%,3月稍有回暖但也下降了10%。

  15个月去化率仅为34%

  今年泰禾地产将更多的资源投入京津地区,仅今年在北京的3个项目投入已达101亿元。但北京楼市似乎同样表现不佳,北京市建委4月21日的统计显示,北京新建住宅库存为6.7万套,成为13个月以来的库存最高点。而北京市统计局公布的数据显示,今年一季度北京市商品住宅新开工面积同比增长28.4%,住宅竣工面积同比增长44.5%,这显示北京楼市供应有望稳定增长。

  另一方面,北京市商品房销售面积为260.5万平方米,同比下降34.3%,住宅下跌情况更为严重,同比下降43.2%。北京市统计局副局长夏沁芳表示,北京楼市已进入新一轮观望期。

  泰禾在北京的项目主要为高端住宅以及商业项目。尽管泰禾一直强调,其已开盘的“北京院子”项目实现了高价盘也能高周转的战略目标,一期开盘项目已卖出了18个亿。但北京市住房和城乡建设部网站未能体现这一数据,该网站显示项目卖出40余套房子,价值8亿多元。

  即使按开发商给出的数据计算,泰禾“北京院子”项目也仅仅卖出了90余套,与已经拿到预售资格的274套单元相比,去化率也只在34%左右。而距离项目拿地,已经过去了近15个月,与泰禾其他项目相比,去化速度确实不快。

  今年4月,“泰禾长安中心”进入销售前期,这是泰禾在北京首个高端商务综合体。事实上泰禾今年在京津地区拿下的四幅地块中,有三幅都带有商业项目。显然,商业也是今年泰禾主要的业态形式。但商业项目需要沉淀大量资金,这是业界的普遍认知。高周转房企普遍慎入商业项目,例如万科、碧桂园等高周转房企的代表就很少介入该业态。

  泰禾逆流而上前景如何?高纬环球研究服务部大中华区执行董事林荣杰就表示:“未来5年北京写字楼存量或将是现在的2倍。”而该公司董事总经理戴瑞德也认为,未来两年将有144万平方米的甲级写字楼入市。另一方面国内经济形势不明朗,“可能导致供应过剩,空置率大幅上升。”林荣杰并不乐观。

  黄其森在接受媒体采访时强调,泰禾定价合理,不会走“降价策略”。但在巨大的财务压力面前,当市场持续观望,还有什么可以保证高周转?

  名词解释

  去化率:在房地产领域称为销售率,主要指某一特定时期内某产品的销售量占总量的百分比。

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