近期，政府有关人士多次在公开场合鼓励地方推广共有产权房，但共有产权房到底是什么？现行的共有产权房模式是否能起作用？
共有产权房的吸引人之处
共有产权房，简单地说，就是政府与老百姓共同持有住房的产权股份。当购房者要出售转让住房时，政府可选择购回购房人的股份，转为保障房再流通，或按股份比例从售价中回收资金，使该房屋上市流通。上海市政府“十一五”以来一直说的“四位一体”住房保障体系，就是以共有产权房为重要支柱，其他三个分别是廉租房、公共租赁房和动迁安置房。据上海市住房保障和房屋管理局资料，截至2014年初上海已累计完成共有产权房购房签约5.2万户。
相对租赁型的保障房（廉租房和公租房），共有产权房具有不少优势或独特作用：
一是有利于社会稳定和促进和谐。提高住房自有率，有利于社会稳定和社会和谐，也有利于房屋维护和保养。同时避免低收入家庭的“贫困陷阱”和贫民窟现象。
二是更有利于房地产市场长期稳定。租赁住房不能从根本上化解住房供需矛盾，共有产权房在解决夹心层的购房刚需方面更彻底一些。
三是对政府财政形成的压力更小。共有产权房所需政府资金少，投资回收快，短期内就能形成较大供应量，而且政府没有后续运营管理上的财政补贴压力。
这些好处，尤其第一点和第三点，使得共有产权房在不少地方政府那里得到青睐。
现有共有产权房模式的潜在风险
但同时，现行的共有产权房模式还有不少问题没得到解决，需要不断完善和改进。
第一，政府的政策风险较大。现行政策规定：共有产权房购买不满5年时，购房人申请且符合回购条件的，政府回购，回购价格为原价加定存利息。按上述规定，当未来楼市价格下跌时，相当于政府对购房者有只涨不跌的担保风险，而这个风险很大。
第二，政府的监督成本较大。共有产权房从机制设计上就存有市场价值与政府计划定价的“价差”，这意味着难以完全避免牟利空间。在共有产权的分配环节上目前还未爆出过什么大丑闻，但这是以昂贵的监管成本为代价的。而且总是存在隐性炸弹。
第三，社会风气导向不良。共有产权目前当作保障房来对待，但在当前中高收入家庭买房尚十分困难的时候，低收入家庭反而可以更轻易拥有带有产权的住房，会形成不当激励。
第四，政府难以产生降低房价的激励。目前这种制度设计，政府拥有住房部分产权，难以有动力真正压低房价。
因此，共有产权房政策有很多方面有待探索和完善。
对共有产权房模式的短期改进
针对以上问题，笔者提出对共有产权房在短期内的以下改进建议：
1.增加共有产权房上市交易限制期限，如完全限制上市流转或至少将禁售期延长到十年。这样可更大幅度抑制共有产权房的投资价值，能最大限度杜绝购房者借机牟利的空间，节约监管的社会成本，同时也遏制政府乐见高房价的内在激励。
2.让共有产权房主要定位在为夹心层服务，释放真正的楼市购房刚需。在剥离共有产权房的投资价值之后，仍然申请购买共有产权房者，都是真正的刚需。在开始时房源供不应求的情况下，设置一定门槛是必要的，但随着新建房源的增多，门槛应逐步降低。
3.供应方式尽量充分利用市场机制，减少政府一切不必要的介入。政府只需对共有产权房制定不可转让或十年之内不可转让的限制，辅之以共有产权房在面积、建造标准、地段和购买者需名下和历史上都无房的要求，此外政府无需再有介入。只有政府彻底不管价格，也不管分配，只制定规则，才能避免担保风险和腐败风险。
共有产权房的中长期发展方向
以上设想的这些改造之后，政府不再以地价折算的股份来与购房人直接共有，而是以政策干预来与购房人间接虚拟地共有。实际上是起一个培育自住型住房市场的作用。
开发商与业主共有。政府可以鼓励开发商与业主共同持有股份的共有产权房。购房人减少了当下的购房成本，意在长期回报的开发商则保留了对未来增值的索取权。
业主共有。将来还可以探索购房人之间集体投资、集体拿地、集体共有整个小区的共有产权房。类似北欧和德国面向中产阶级的住房合作社。
总结起来，笔者认为，共有产权房不应作为保障房的一个品种来看待，那会削足适履，反而扼杀了其活力和真正价值，而应放在整个住房供应体系改革与完善的大视角来看待。
保障房，只租不售，应对低收入家庭的基本住房需求；共有产权房，只售不租，应对夹心层的产权房需求；商品房，应对中高收入阶层的改善型和投资型住房需求。这样，保障房、共有产权房、商品住房，构成了“三位一体”住房体系，各司其责，无缝衔接，适应不同类型市民不同的住房需求。
（作者系上海财经大学公共政策与治理研究院教授、不动产研究所执行所长）
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