房地产市场在经历了2013年的“狂欢”后，2014年上半年却突然转向，随之而来的是一些悲观情绪的蔓延，部分业内人士也在楼市短期趋势的预测中彷徨不定。是短暂的波动震荡，还是繁华不再？业界产生了一定的分歧。

  而在新城控股高级副总裁欧阳捷看来，房地产行业已经告别高增长的黄金时代，转而进入平稳发展的白银时代。在8月6日下午的2014博鳌房地产论坛总裁闭门会上，欧阳捷做了《白银时代还有三十年》的主题演讲，他认为未来市场波动会成为常态，但从供求关系的基本面来分析，无论今年下半年，还是从中、长期态势来看，房地产市场仍有比较大的发展空间。欧阳捷指出，“根据我的分析，房地产行业的白银时代至少还有30年”。虽然预测总是很难的，但在繁复纷杂的市场信息中敏感地扑捉稍逝即纵的灵感，根据已知的数据对房地产市场未来的轨迹做出客观分析和严谨判断，仍是有可能的。

  下半年：市场回暖无悬念，“金九银十”肯定来

  进入六月，各大房企的销售数据已有明显回暖，而这样的势头将在7月、8月得以延续。欧阳捷分析，由于上半年被抑制的需求正逐步释放、市场正打破观望， “其实上半年的市场并不差，比去年也仅仅下降了6%，但要好于2013年之前的任何一年，并且降幅还在收窄。而下半年的市场会比上半年更好，市场回暖已毫无悬念。”

  欧阳捷指出，下半年市场关注的层面主要集中在政策、住房市场和土地市场三个层面。政策方面，近期，各地“限购”松绑的新闻不绝于耳，粗略统计，包括温州、杭州、济南在内的30多个城市已于近期放松或者取消限购政策。但欧阳捷并不认为限购松绑会带来多大实质性的影响，“去年8月我就说过今年一定会有城市放开限购，今年5月我也提过放开限购其实已不重要。一、二线城市暂时还会有些控制，有些城市会有差别的退出。”

  欧阳捷表示，全国有46个城市限购，就算全部放开，对全国房地产成交量的影响也是很小的。当然它会影响预期。从现在的情况来看，实际上影响的也就是预期，对成交量影响不大。在欧阳捷看来，目前政策层面最核心的问题还是限贷，这才是真正影响市场的“核”武器。“限贷把一大批想要买房但经济能力不足的改善性需求挡在了门外，而利率提高又把相当一部分刚性需求挤出门了。”

  在住房市场层面，欧阳捷则认为“过去四年的住宅用地年平均供应量比更早五年的年平均供应量几乎翻了一番，年均竣工面积增长50%。短期内，某些城市供求失衡是很正常的。”这是因为人口城镇化的速度赶不上城市房屋建设的速度。

  此前，欧阳捷曾在多次公开演讲中强调下半年的市场会好于上半年。他认为7月的数据虽然同比和环比双降没有悬念，但同比下降是因为去年整体销售超常，而今年七月的市场全面回暖尚在酝酿期内；环比下降的原因则是因为自从2007年开始有了“金九银十”的概念之后，每年6月份基本都是全年销售的三大高点，几无例外。所以7月份环比下降再自然不过。但欧阳捷指出，刚性需求与改善型需求毕竟还没有得到充分满足。无论市场怎样变化，只会延缓他们的购房，而需求不会消失。“6、7月份不错的销售形势将在8月得以延续，并会为‘金九银十’做好充分的铺垫。”

  土地市场拿地的窗口期即将消失。欧阳捷指出，最近，苏州土地市场22块土地出让无一流拍，这就是信号。上海的土地市场这两周也格外繁忙，自7月25日至8月1日，上海共计6幅经营性用地成功出让，成交面积29.05万平方米，成交总价42.67亿元。本周，上海又新推出土地5幅，共出让总面积25.27万平方米，起始总价38.72亿。值得一提的是，7月30日出让的青浦赵巷地块溢价率达41%，7月31日出让的闵行江川地块溢价率达50%，而8月1日出让的浦东新区惠南镇东城区地块，最终溢价率更是高达71.51%。上海土地市场回暖迹象已经显露无疑，回暖趋势已经启动，一线城市回暖会很快蔓延并影响到二三线城市的政府信心，“政府的反应速度比我们想象的要快得多。”

  未来五年：去库存是主基调 ，在奔跑中调整呼吸

  从黄金时代的冲刺跑，转而进入白银时代的中长跑，欧阳捷认为，奔跑中的“呼吸”调节很重要。“未来五年，是决定白银时代如何发展较为关键的一段时期，如果能够解决好供求关系和库存去化之间的关系，对于今后房地产市场长期稳定发展会有很大的促进作用。”

  欧阳捷指出，虽然今年下半年的房产形势将企稳回升，但未来五年如何有效地解决库存化问题，是关系房产未来走势的重要命题。“未来五年的房地产行业发展的总基调是进入去库存的周期性调整期，应该看到，楼市去库存阶段也是供求关系重新调整与动态平衡的过程。”

  欧阳捷认为，2000—2013年间房地产开发企业施工房屋竣工率已从2000年的38.1%下降到2013年的15.2%，竣工率持续下降带来的直接影响就是竣工周期大大延长，以及资金的大量沉淀，库存大量增加。如何实现商品住宅的施工面积、竣工面积及新开工面积三者间的动态平衡是去库存化的关键所在。

  “未来五年，商品住宅的施工、竣工及新开工面积如果延续过去五年的体量，竣工率将持续下降并跌破10%。竣工率的持续走低不仅会继续增加施工面积总量和库存，沉淀更多的资金，而且使得供求关系更加恶化。”欧阳捷分析道。

  根据新城控股研究团队的分析，如果新开工面积在未来三五年降低到10-11亿平方米，竣工率就能从2014年的15.6%逐步回升到20%以上，施工总面积就能在2016-2019年在54亿平方米的水平上并保持不增加。施工、竣工及新开工面积三者间便能达到动态平衡的良好状态，这应该是去库存的一个理想场景。“如果全行业有这样的共识，整个行业会回复到平稳运行的长周期。”

  欧阳捷还指出，2014年的竣工面积应该会低于2013年。但从短期来看，未来3-5年的竣工面积应高于去年，才能达到目前的供求平衡关系。

  未来：白银时代将持续30年，供应或难跟上需求

  从长期来看，白银时代会持续多少年？欧阳捷给出的答案是30年。在他看来，给出这样的答案并非盲目乐观，而是基于对市场供需面的深入研究。

  欧阳捷指出，未来随着市场恢复自主调节，影响楼市的很多因素将成为定量，但恒定的变量是市场住房结构和人口变化决定了未来市场需求。随着人口的增长，未来很有可能出现供应跟不上需求的局面。欧阳捷分析道，2000年出现的人口增长高峰，主要是因为千禧年新生婴儿和1986年出生的14岁人口在当年加入到15岁所导致，据此推断，10年之后即2015-2025年可能出现购房人群高峰。

  根据新城控股研究团队的分析，未来人口、结婚率与离婚率以及城镇化人口的稳定增长，都会使未来购房的刚需基数有所提升。欧阳捷和团队深入的对婚姻购房、农村人口进城、常住人口中非户籍人口以及改善型购房的需求做了统计，得出的结论是2014-2029年购房需求大致需要每年800万套，而预计进入2030年后，每年则需要700万套。按照2013年成交700万套住房为标准，供应不足是显而易见的。

  除去上述购房的需求外，那些由于经济或其他原因无法购房的刚需人群，还会产生大量的租房需求。按目前城镇住房总共是2.55亿套， 15%是空置房可以出租来计算，也仅有3750万套可供出租，而2014年到2019年共需要出租住房3870万套，空置房如何再生？2020年之后的出租房又在哪里？不仅如此，未来城市还有大量的房屋急需拆迁改造，从中长期来看，未来中长期的需求已远远超出现在市场每年的供应量。

  欧阳捷认为，从中长期来看，供求关系实际上并未逆转。过去几年，随着新城建设，土地供应倍增和房屋建设竣工量超量增加，人口住房需求没有跟上供应量增加的速度，导致一些区域和城市出现供大于求的现象。现在的讲的“鬼城”，其实只是房子盖得早了点，房子的建设速度比人口的城镇化速度快一点，但只要人口为净增长，需求就会不断增加。“房等人，总比人等房要好”。

  在欧阳捷看来，目前局部区域和城市供求关系不均衡并不是因为供应量过大而导致的，而是因为需求不足所导致的。需求不足的主要原因是购房门槛提高和贷款政策约束，以及利率抬高削弱了购房需求。

  欧阳捷指出，如果每年竣工面积维持在去年的八亿平方米水平上，每年新增竣工套数已经满足不了刚性需求和改善性需求，再把租房需求和城市拆迁更新住房需求考虑进去，在未来的十五年时间里住房的缺口还是非常大的，这也就是为什么政府要推出每年五百万套保障房和一亿人口棚户区改造的真实原因。

  欧阳捷匡算了一笔账，根据目前城镇化人口率和人均住房面积推算，我国现有商品房总面积约240亿平方米。如果未来每年新竣工的面积按2013年历史最高点的8亿平方米计算，除去每年城市拆迁和更新住宅的面积，未来15年城镇人口增长从目前的7.3亿增加至10亿，那么人均住宅面积会从2013年的32.9平方米下降到2029年的约27平方米。2030年到2043年间，如果竣工面积增量保持8亿平米不变，而城镇化率维持70%不再增加，城镇人口自然增加至11亿，则人均住宅面积会回升到33平面米左右，与目前相差无几。

  “房子不是多了，而是远远不够！”欧阳捷如是总结。

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