7月仅3盘入市，8月仅2盘入市……一向占据北京刚需供应近五分之一的房山，在近期全市楼盘大举入市的格局下却迎来了供应低潮。
记者调查显示，出现这一现象的原因是由于房山在售项目已经过多、市场过饱和……然而，对于购房人来说，相对稳定的价格基准线却在潮起潮落中逐渐明晰，出手购房“窗口”正在打开。
供需 过饱和“房多人少”
尽管与通州、大兴等热点区域相比，房山楼市发展起步较晚，但随着品牌开发商的竞相进驻，楼市供应体量持续攀升，使得房山逐渐成为北京楼市最热门板块之一。据亚豪机构统计，2010年时，房山的住宅供应总量还不到全市供应的9%，而到今年上半年，这一占比已提升至17%，区域楼市发展之快在全市也是数一数二。
同时，由于区域的总体定位，房山目前基本是刚需项目的天下，改善型市场还处于肇始阶段。在今年楼市的整体低迷中，刚需区间尤其受创严重，房山明显处于供过于求局面。
亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，上半年房山共有31个项目入市，共提供8333套房源，较去年同期大幅上涨78%。但尽管区域楼市供应量大增，但并未对成交量产生实际拉动作用。由此，上半年房山商品住宅共成交5652套，与去年同期相比下降35%。目前，房山楼市的供需比达1.5:1，一改去年市场供不应求局面，成为彻底的买方市场。
更值得关注的是，在7月北京楼市仍保持30多个项目的入市高量相比，项目众多的房山仅有三盘入市，而8月虽有四处房源开供，但其中三处属于同一项目，相当于实际只有两盘入市。
“房山楼市已经过饱和了，现有的项目不仅繁多，且都有充足房源供应，再无新盘入市的空间。”一位房山项目总经理告诉记者，“现在房山开发商最头疼的是客源的缺乏。某些楼盘去年下半年的几百套房源蓄客超过2000人，已经到了开盘就要‘得罪人’、‘走后门’的地步。结果因为没有及时取证，到了今年再开盘，已经蓄积好的客源早已被其它项目分流大半，经过2个月的促销才去化了一半，而这已经算情况好的了。”
销售 “随到随买随便挑”
询问、拿号、交钱、排队、摇号……这种节奏在2013年的楼市里，对购房人再熟悉不过。在去年过热的楼市中，绝大多数刚需项目都是一房难求，购房人不但无法随心选择房源，反而还要办卡摇号，运气好才能买上房子……“日光”“一分钟选房”等情况成为市场常态。
然而，在今年年中的房山市场，这种烈火烹油的局面早已不在，取而代之的是各售楼处普遍的笑脸迎客、供应充足。
“可排号也可不排号，您可以随到随买。如果排号时提前交3万元，可以抵扣6万元的房款，一次性折扣还可以打9.7折。”房山为数不多的改善型项目世茂维拉的销售人员这样告诉记者。目前该项目的叠拼和洋房都有充足供应，甚至出现了全款9.7折的折扣。
“我们现在还有50-60套房源，您不用排号，可以早点来挑个自己中意的户型。”京投万科新里程的销售人员也这样告诉记者。
无论是在核心区域长阳、良乡，还是在相对外围的阎村、窦店，记者一路走访了首创伊林郡、首开熙悦山、东亚朗悦居、合景领峰、天恒乐活城D5等项目，发现绝大多数项目的房源都十分充足。
“这个时候其实是选房的最佳时机，因为每个项目都有充足的户型、房型供购房人选择，而且还有充足的时间去比较。”郭毅告诉记者。
价格 跌回2万元大关
尽管房源多，但房山目前总体房价仍趋稳。虽然部分项目有一定优惠，但整体价位基本持平。显然，这种价格局面是房山诸多楼盘努力维持平衡的结果。事实上，“核心区2万元/平方米、外围区域1.6万元/平方米上下”的当前价格，是房山各项目逐渐接受“以价换量”事实的一个过程。
今年初，房山仍处于价格上涨通道中，区域在售项目的市场价格普遍在2.5万—2.8万元/平方米之间，世茂维拉、长阳半岛还推出了低密度的别墅产品，价格更是摸高到3万元/平方米以上，令人惊呼房山“3万元时代”到来。
但从3月开始，楼市的成交形势急转直下，大量项目销量停滞。3月末4月初，首创新悦都以21800元/平方米的价格推出了750套房源，市场反应良好，拉开以价换量的大门。之后，多个主力项目的开盘定价一路下滑，将房山价格水平逐步拉回2万元/平方米以下。至此，经过半年的冰火两重天，房山价格基本回归至去年同期水平。好消息是，低价开始触发购房者的回流，房山区的整体销量水平迅速升温。
“从目前的情况来看，除了部分老项目后期因为拿地成本低仍有一定腾挪空间外，绝大多数项目继续大幅度降价的可能性不大了。”一位房山项目营销总监告诉记者，“刚需盘不比高端盘，受成本、价格基数限制，很难大幅度跳水，1000-2000元/平方米的降幅也需要多次会议才能定下来。因此我判断房山目前的价格已经基本触底，购房人可以入场了。当然，对于部分老项目来说，拿出一些尾房、滞销房源做些特价营销的可能性不是没有，但不能代表市场主流。”
本报记者 胡喆
实习生 王默一
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