市场气氛正在悄然发生变化。一些城市近期频频或明或暗出台政策放松“限购”。尽管北上广一线城市的政策环境并无明显变化，但是就来自阳光家缘实时监控数据，最近一段时间来，广州楼市成交量几乎呈现全线回升的态势，而近郊部分楼盘回调小涨也成为广州楼市降价暂告一段落的显著特征。

　　楼市氛围逐渐回暖，买家预期发生转向，市场正在酝酿着新的变局。有专家认为，目前正是十年中出现的第三次购房“最佳机会”，未来两个月的“金九银十季”，是购房者不可错过的购房好时机，一旦错过，极可能又要再等十年。而专家更建议购房者理性选择自己合适的入市节点，“现在买房者往往只瞄准价格，却忽略了等待与观望的另外一些隐形成本。其实没有多少人能真正在最低点入市，最重要的是根据自己需要，如资金状况、未来收入预期等选择购房时机，没有最低点，只有最适合自己的最佳时机”。

　　“以价换量”效果显著

　　从7月中下旬开始，广州全市成交开始明显有了起色。根据阳光家缘统计数据，广州各区成交量几乎呈现全线回升的态势：近郊楼市成交环比上涨15%。中心六区环比上涨五成。多个周末均有新开楼盘，成交势头都相当乐观。业内人士就指出，在经历了一段时间的低迷观望后，市场“刚性”需求始终需要找到释放的契机，一旦开发商在新货价格上给了消费者适当的甜头，就很容易笼络到买家。也则是说，目前开发商“以价换量”的手法仍走得相当顺畅，买家入市欲望也仍然强烈。

　　而由于上半年广州开发商更积极的适时让利走量，广州的库存量也迅速消化。根据阳光家缘数据，去年年底，广州住宅库存量为56548套，截至7月底，广州库存量为61795套，半年多时间只增加了5000多套。以广州今年上半年的月均成交计算，广州住宅区库存时间仅为10.5个月。今年年初，住建部副部长齐骥在接受媒体采访时表示，库存量高于1年至1年半销售量的可称为“高库存”。显然，相比于其他高库存城市而言，广州的库存量未触及高库存红线，而随着市场整体消化速度的加快，预计今年三季度，广州的库存量将进一步降低，供求结构也会趋于平衡。

　　保利地产代理市场研究部总经理吴定金认为，“库存从来不是广州楼市的问题。”吴定金表示，现在部分城市的楼市存在“三高”：库存高、供求比高、价格虚高，广州只有“一高”——价格虚高，经过前一轮的降价之后，价格虚高的问题也有所缓解。因此，可以预期的是广州楼市正在理性回归。

　　刚需置业拉动市场回升

　　在楼市回暖的当下节点中，刚需大军仍会是这一次楼市再度走强的“原动力”。

　　戴德梁行广州公司总经黎庆文认为，下半年广州楼市将会迎来刚需市场的新一次释放。“短期内，处于婚育高峰的刚需仍在积聚成长”。他引用数据分析说，根据最近一次人口普查推算，到2015年广州25-34岁的人口将达到2010年的1.24倍。这还未包括产业发展所带来的流入人口。

　　“实际上，上半年成交大降只是因为延缓了释放。”黎庆文指出，下半年信贷政策、利率或可进一步放松，同时原先被挡在购房门外的部分流动人口将受惠于“入户新政”利好。他分析指出，当价格敏感的刚需碰上恰到好处的“降价促销”，自然更容易出手，这就不难理解为什么上半年楼市整体低迷，但是价格合适的刚需盘仍然成交大旺，因为“太多的需求在那儿”。因此，黎庆文预测指出，下半年广州一手住宅成交量受刚需释放拉动，有望在四季度明显回升。预计下半年成交均价平稳中有小幅调整，并有望明年一季度企稳。

　　经纬房产资讯有限公司董事长区俊文认同这样的观点，而他的观点更为直截了当，他认为，在上半年价格适度调整下，以价换量的营销手段即将阶段性结束。下半年销量会比上半年提升20%—30%，“一线城市已经很难再降，因为需求很强劲，而现在部分刚需产品已经上涨。”

　　市场预期正发生变化

　　众所周知，楼市走势不仅受供求关系影响，更受心理预期支配。而在楼市调整节点，楼市的心理预期在一定程度上成为楼价涨跌最关键的因素。

　　政策环境的改变是刺激心理信心回升的重要原因。从5月开始，“央五条”、定向降准、部分城市限购松绑等系列政策、措施的相继出台，给市场带来极大的心理暗示，也给了消费者楼价难往下大跌的心理预期。从各地楼市政策变化不难发现，7月份堪称楼市“限购解禁月”。松绑限购后，部分城市商品房的成交量立即呈现上涨态势，杭州甚至传出开发商要调价的风声。目前，楼市的预期发生明显转变，市场重拾信心，购房心理再度走强，这将给第三季度市场带来更为实质的刺激。

　　而另一方面，市场信心走强最明显的表现在于豪宅以及商用物业的全线回暖，体现了在市场重拾信心后，不少刚需购房者重新入市，改善买家、高端买家以及投资型买家也已经告别观望。

　　据了解，今年前五个月，广州老十区不限购的商业及办公物业的成交已达12962套，相比去年同期大涨54.6%。而高端物业也表现坚挺，尤其是进入二季度之后，成交速度与成交量均表现突出。2014年第二季度，高端住宅市场成交量回暖，总成交量达400套，同比涨12.9%。

　　房地产产品线的全线回暖，是市场整体信心回归的最有力证据，因此，可以预计的是，第三季度楼市将在楼市主力军“刚需产品”的带动下，进入全面复苏、逐渐走强的阶段。

　　楼市已经在筑底？

　　“目前整个中国房地产市场调整后已平稳，特别从最近几周的情况来看，市场整体在回暖，市场参与方的信心均在恢复。”恒大集团执行董事、副总裁何妙玲在接受记者采访时表示。华远地产董事长任志强近日也表示，在宏观经济下行的大背景下，房地产行业肯定会跟着下行，没必要因为一时的交易量下降就对房地产绝望。“我不敢预测明天的房价，但我敢说未来肯定会有一个反弹，有能力或有需求的购房者该买就买，不必挑时间。现在就是买房好时机”。广东保利地产开发有限公司董事长余英同样认为，“中国房地产15年内都不会有拐点”，而他认为，时下正是购房的相对低点以及最佳时机。

　　合富房地产经济研究院院长龙斌则认为，在过去十年中，曾经出现了两次绝佳的购房“底部”，目前正是第三次“探底”之中。据龙斌介绍，2008年是一个楼市底部，该年度10月中旬4万亿元经济刺激计划出炉，由于2008年的开工量急剧下降，让2009年的可供货源大大减少，开发商选择了捂盘惜售、涨价待售。楼价于是很快直线上涨，很多购房者也因为观望错失了购房好时机。

　　第二次底部是在2011年底到2012年年初，中国楼市历史上一个连续24个月的上涨周期此时出现，在很多资深人士的记忆里，这是历史上最长的一个上涨周期。

　　目前正在楼市的第三次探底之中，“要抄到绝对的底部是不可能的，但是可以肯定的是，现在是相对的低点，正在探底并酝酿反弹的过程。”龙斌认为，对于需要购房自住的买家来说，观望无意义，因为观望往往只会带来更高的楼价。

　　保利地产代理市场研究部总经理吴定金同样认同龙斌的观点，他认为，从周期来看，下半年楼市将迎来筑底和上升，将从价稳量升向量价齐升发展，错过前两轮市场调整的客户不应该再错过下半年。“现在买房者往往只瞄准价格，却忽略了等待与观望的另外一些隐形成本。其实没有多少人能等到最好的时机，最重要的是根据自己需要，如资金状况、未来收入预期等选择购房时机，该出手时就出手”。

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