两三天之前，绍兴政府出手稳定楼市，一出就是11条措施。其中最要紧的就是放开限购和放松限贷。因为限贷的方式已经是“星火”燎原的态势，而限购的放松却是正式的第一例，所以我在《地平线》中写了一篇《楼市的绍兴信号》。
我对限购限贷没有任何倾向性，只是就事论事地分析，无论是限购的放开，还是限贷的松口，这都是楼市走势下的一个必然，是可以预见到的事情。至于中国房地产市场的走向，我也倾向于一种中立的态度，不管是市场使然，还是政策的目标，都不应该是一个崩盘的结果。涨了十年，调整总是应该的，而更可能的一种情况是，像沪深指数一样，大盘跌跌不休，并不妨碍创业板和中小板涨个不停。
总之，中国楼市齐涨齐跌的时代结束了，就像2006-2007年的那种大牛市结束了一样。
既然大牛市结束了，那么疯狂投机的时代自然也就结束了。尽管投机这个东西永远是不会消失的，在任何时代任何市场任何阶段，都会有人铤而走险，但是大规模的投机，只赚不赔的投机消失了，很久都不会回来。
所以，当看到这样的标题，说是“限购和信贷放宽或引发新一轮房产投机”，我真的很诧异。
既然被描述为新一轮投机，那么就不应该是小打小闹，而是对应着2014年开始的楼市调整之前出现的那种投机重新再来，而且下这种结论的还是惠誉。我觉得这样的判断有些离谱了，楼市的投机何谈重来？
按照路透的报道，惠誉的说法是这样的，“中国房产限购政策的松动和货币政策的宽松可能会在无意间助长住宅市场的投机活动”，“更重要的是，在没有引进其他反投机措施的情况下，进一步的限购松绑从长远来看可能会带来助长和重振住宅地产投机行为的风险，就像中国地产行业在2009年所经历过的”。惠誉因此认为，“宽松政策只会吸引一味地追求资本升值的住房买主，尤其是在那些限购宽松动机强烈，但刚需不足的城市”。
我觉得惠誉的分析核心的地方在于，它到底对中国的楼市最终走势有一个怎么样的预判？如果中国的房地产市场还远远没有达到一个拐点，还能有很长时间的涨势，还能有很大空间的涨幅，而现在的疲软只是暂时的调整或者说是回调；那么，一旦限贷限购放开，的确就会出现投机活动的大举重来。但是，这种可能性大吗？
惠誉说，宽松政策会吸引投机者，而不会对刚需者产生作用，我怎么就觉得恰好相反，限购和限贷的方式首先吸引的应该是刚需者。投机者这么“鸡贼”的人怎么会在现在这样一个趋势未明的情况下大举重新进场呢？我觉得是趁机撤退还差不多。
而刚需为什么是刚需？就是说他有不得不买的需求，只要能够买，只要买得起，他就会买。对于刚需来说，调整往往就是买房的机会，而原来限购的被解除限购了，原来贷不到款的能贷到了，他可能会犹豫，但是早晚都会出手的。
申银万国的李剑阁在今年5月份的时候针对房地产市场分析过这部分刚需，他说：“更多的需求是改善性住房的需求。”“我已经有房了，根据我看到的统计数据，中国的自有住房率、城镇居民的自有住房率已经接近90%，在全世界大概排第二或第三，仅次于新加坡。在这种情况之下，其实也就是说90%的城市居民不管你住得大还是住得小，住得好还是住得差，你90%的家庭已经有住房了。这里改善性住房什么时候能放宽政策，这是第二套，也可能是第三套，他小孩大了，没结婚，但是要分开住，这时候就要考虑改善性住房什么时候能放开，我期待这个。”
所以，我觉得，现在各个地方政府对限贷的放开和限购的放松，不仅仅是在救市，更是对房价疯涨时不得不出手干预市场的非市场措施的纠偏。
对于刚需的购房模式，也是在今年5月份的时候，经济学家谢国忠曾有一个描述，“房价将在阶段性下跌和反弹间徘徊。房价2012年下跌，2013年出现明显反弹，2014年将是又一轮下跌，之后又会有一轮反弹，但反弹幅度将远小于2013年。其后还会有一轮下跌，市场将最终在2017年或2018年触底。”在这个过程中，“每一轮房价下跌都会吸引、满足一些被抑制的购房需求。需要买房但没有足够资金实力的购房者，会在房价下滑至其可承受范围内后购房。一段时间的平稳或反弹后，当这一收入群体的需求逐渐被消化，又将会出现新一轮房价下滑，以吸引那些经济实力更差的购房者。”
我觉得谢国忠的这种描述更加靠谱，更加符合刚需者的购房行为。因此，当现在房价有所松动和下行，当各地的限购和限贷出现松动之后，首先买房的人更多的应该就是刚需，只有刚需才会顶着房价下跌的风险买房，投机者决不至于如此。惠誉的担心虽然出发点不错，但是完全是过虑了；更何况，限购的放开现在已经证明没有让投机者大举重来，对于房价的作用微乎其微，而绍兴的限贷放松还只是孤例，更何况它那个方式也只是一点点的方式，只针对地方性银行放松了二套房的贷款比例而已。
最新看到社科院财经战略研究院住房课题组的一个报告，说是“中国住房市场长期拐点尚未出现，短期下跌不可避免；居民需求热点由‘有房住’向‘住好房’转变，房价不会出现整体崩盘”，我个人觉得靠谱，“有房住”向“住好房”转变，这也是刚需。
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