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任志强:北京永远是中心 一百个上海也代表不了

https://m.biud.com.cn 2014年08月11日09:46 家居装修知识网  

华远地产有限公司董事长任志强今日参加第一财经财富嘉年华“趋势”经济论坛时表示,二三线城市房地产遇到的问题并不大,反倒是一线城市销售下降巨大。

他认为,棚改其实是对房地产开发商最有益处,开发商可以借机拿到低息贷款,并且资金回笼快。

现场还有精彩问题,就在本文末尾。提前透露一点,任志强说,一百个上海都代表不了北京……

未来房地产市场的发展方向

在谈到为何房地产投资增速下降时,任志强表示,一是和前期土地购置有关。土地购置是一个先进指标,当其处于负增长的第二、第三年,通常房地产价格是上涨的,土地也是上涨,随后就出现一个低潮,然后再出现土地负增长。明年的供求关系,按照现有统计,排除棚改等因素,商业房地产开发又会发生变化,今年的开工负增长会导致明年9月份出现需求上涨。

今年上半年房地产销售下降,引起了一些市场上的争论。但实际情况并不是这样的。今年1-5月份是持续下降的,但1-6月份已经开始出现回升。6月份比5月份的情况略有好转。7月份的统计数据没有出来,但是从某些地区来看,可能会有好转,因为大部分地区开始取消了限购政策,甚至有一些地方采取了降息、降税、政府财政补贴等方面来刺激楼市。

任志强认为,一个月的数据可能还不足以说明,要用更长时间的数据来说明整体情况。但从目前来看,进入下行通道是不成立的。

他认为,比较麻烦的是到位资金,到位资金的增长率是历史上从来没有过的最低点。去年的自有资金增长率过高,也包括一些非房地产行业为主的产业迅速进入市场,但今年这一部分的资金基本上退出了。过去做服装的都在进入,甚至三四个人作为合伙人就进入了,但现在这部分人退出了。目前的到位资金大概还有1.7万亿的资金富余量。

任志强说,所有人都认为二三线城市遇到的问题最多,中国沿海地区和一线城市问题不大,但实际上错了。从投资上来看,并没有明显看到中西部地区投资增速下降。但是从销售来看,影响最大的是东部地区。一二线城市多数地区销售下降巨大,反而三四线城市或者是四五线城市更多是正增长。也就是说,中西部并没有因为环境变化出现了大幅度崩盘。

他解释说,严格来说,我们只统计70个大中城市的数据,比如房价。但在销售和开工数据当中,也包括了其他500多个城市,包括县级和地级。我们还有2.59万个镇,这些镇占的数量很大。

房地产和城镇化

任志强还指出,和房地产关系最密切的就是城镇化。如果中国的城镇化速度已经到了一个截止的地步,就会出现房地产过剩的问题,或者说从预售市场转入二手市场。但是现在来看并没有这样,城镇化从30%之后到70%之前都是高速增长的过程,全世界多数过程都是这样的发展路径。我们目前严格来说,也只是第一第二个阶段,是从农村进入城市,从小城市进入大城市的阶段,还没有进入第三阶段—郊区城镇化形成大城市圈。

但人们会提出一个问题,就是当人口向大城市集中的时候,大城市人口的密度就会高。可从人口密度调查来看并不是这样的。按照建成区比例,北京是全国倒数第四的人口密度。

北京为什么首堵呢?这是因为只有一个中南海,所以在北京核心区不是建成区,核心当中不到200平方公里范围之内,我们的人口密度是世界第一位的,高过纽约、东京、莫斯科、巴黎、伦敦、马德里等等,可以达到每平方公里3万多人。但在建成区当中一分散就不是这样的。中国的审批制度导致了人口集中于政府审批权附近。而在国外没有这样的现象,政府的审批权利和市场基本上脱离了,人口的密度是自然增长的,而不是随着权利中心而转移的。

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