搜房产业网讯：中国指数研究院[微博]8月11日发布《中国房地产企业资讯监测报告32期(2014.8.4-8.10)》，本周重点监测房企共拿地6宗，绿地集团再度布局一线城市，获得北京两宗商业金融用地，另外佳兆业以51.69%的高溢价夺得上海青浦宅地。【下载报告】【更多报告】
房企资金被大量“搁浅”在库存 资金链趋紧
土地市场供求总量均环比增加 出让金增幅显著
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中指观点
本周重点监测房企共拿地6宗，绿地集团再度布局一线城市，获得北京两宗商业金融用地，另外佳兆业以51.69%的高溢价夺得上海青浦宅地。尽管如此，继续暂缓拿地、全力去库存成为大多数房企的共同选择，企业对市场的情况仍不看好，导致土地市场拿地热情几近冰点。本周拿地房企有上海证大、绿地集团、华南城、佳兆业、中海地产等。
本周融资情况也不甚乐观，由于拿地热情的退却、信贷结构的变化和融资成本的增加，房地产融资持续偏紧。目前开发商融资主要依赖银行体系，信贷的紧缩造成了巨大的融资困难；另外其他融资渠道不发达，房企金融环境恶劣。本周监测品牌房企中仅1家有融资动作，共融资5亿港元（折合人民币3.98亿元），形式为银行贷款。
一．土地储备
1.上海证大10.43亿再获中冶南京地王部分地块
8月4日公告，公司间接公司南京临江老城改造建设投资有限公司将持有的南京五道口置业有限公司100%股权及对该公司6.86亿元的债权，以10.43亿元对价转让给南京立方置业有限公司。
南京临江公司正是此前竞得南京“下关地王”的公司。其于2010年9月19日以总价200.34亿元斩获南京下关滨江1号地块和3号地块，其中1号地块面积为35.4万平方米，土地出让价为121.41亿元，相邻的3号地面积则为31.4万平方米，出让价78.93亿元。至今该地块仍为全国第二的总价地王。
但由于1、3号地块整体开发体量较大，项目开发周期较长，中冶置业及南京临江公司将优先集中力量推进3号地块的开发，并拟引进其他方参与1号地的开发，或分阶段通过股权挂牌的方式进行转让。
其中，交易标的五道口置业主要持有的09-04、09-05、09-07地块，正是上述1号地的一部分。该批地块位于鼓楼区江边路以东，南至公共路，北至鲜鱼巷，西至惠民大道，东至热河南路，占地总面积为2.69万平方米，建筑面积9.93万平方米，规划为商务办公混合用地、商业办公混合用地。
五道口置业2014年1月1日至2014年5月26日期间营业利润和净利润均为9300万元。
中国中冶称，本次交易有利于增加公司现金流入，减少应收账款，降低带息负债规模。预计从转让五道口置业100%股权及对其债权的交易中获得净利润约为88万元。
据悉，本次地块的竞价方南京立方置业是上海证大的间接附属公司。6月23日，上海证大公告称，拟授权南京立方置业竞标五道口置业销售的股份及销售贷款，获得五道口置业位于江苏南京市的地块，土地面积2.69万平方米，用途为商业及办公室综合用途。
而此次受让方南京立方置业，由上海证大于今年3月份以9.02亿元自中冶处接手，其本身持有的“09-09地块”，亦是中冶南京地王1号地块的一部分。
2. 北京近40亿出让4宗地，绿地、中联置地联合体平分
北京市土地整理储备中心公告显示，8月4日，北京市海淀区和通州区共拍出四宗土地，成交总价约40亿元，土地总面积达9万平米。
其中，位于海淀区的两宗C2商业金融用地，由绿地控股集团有限公司以底价22.31亿元竞得。该两宗地均位于海淀区中关村翠湖科技园，HD-0302-194、HD-0302-223地块土地面积47597.6平米，其中建设用地27884.6平米，建筑控制规模81543平米；HD-0302-195、HD-0302-224地块土地面积58565.6平米，其中建设用地30547.5平米，建筑控制规模83674平米。成交楼面价分别为13502元/平米和13504元/平米。
3. 华南城以3.73亿再度于西安购地20万平，将建综合商贸物流中心
8月4日，华南城控股有限公司刊发交易公告称，该公司全资附属公司西安华南城于当日在西安国际港务区竞得一宗地块，土地面积19.67万平方米(295.06亩)，用途为商服用地，成交价3.73亿元。
至此，华南城于2013年8月19日、2014年6月24日、2014年7月18日及2014年8月4日，在西安国际港务区共竞拍投得总占地面积合计89.33万平方米，可建建筑面积约211.02万平方米土地的土地使用权，合计代价为14.85亿元(约18.66亿港元)。
华南城称，收购的土地将建成大型综合商贸物流及商品交易中心，预期将部分物业用作销售，而部分物业将由集团保留作租赁用途。同时，该等收购事项将有助集团发展西安项目，对集团长远前景及扩大其收入基础具战略重要性。
4. 佳兆业击退万科等7房企，11.55亿夺沪青浦宅地
8月6日，上海公开出让青浦区重固镇一宗宅地，出让面积约9.06万平方米，起始总价7.61亿元，楼板价约4941元/平方米
该宗地块吸引了包括合景泰富、宝龙、万科、宝业地产、新城、佳兆业等8家开发商。最终，佳兆业旗下上海新湾投资发展有限公司以总价11.55亿元、楼面价7496元/平方米竞得该地块，溢价率达51.69%。
青浦区重固镇张墅泾北侧16-08地块东至崧建路，南至张墅泾，西至重艾路，北至大陆家浜，地块出让面积约9.06万平方米，土地用途为居住用地，容积率1.7。
同时按照出让要求，地块全装修住宅面积应占总住宅面积的100%，建筑节能应达到国家与上海的法规和规范的要求；需配建保障性住房建筑面积应占该宗地规划总住宅建筑面积的5%以上，总计7704.58平方米以上。
5. 中海6.87亿获昆明第三宗地块，单价3150元/平
8月6日，云南昆明市网上拍卖五华区红云街道办事处一宗城镇住宅用地，总面积81.8亩。地块吸引了4家企业参与网上竞买，不过只有一家竞价，最终被昆明中海房地产开发有限公司以底价6.87亿元轻松拿下。
昆明五华区红云街道办事处地块东至五华区右营社区居委会，南至昆明师范学校附属小学，西至龙泉路，北至昆明人造板机械厂。总面积5.45万平方米(约81.8亩)，最高容积率4.0，用途为城镇住宅用地，起拍价6.87亿元，折合楼面地价3150元/平方米。
地块紧邻北市区主干道龙泉路，5分钟车程可达北市区中心，交通便捷。同时，周边配备成熟市政配套，包括学校、医院、商业、休闲娱乐等。
二．投资融资
1. 越秀地产获得5亿港元定期贷款融资
8月6日，越秀地产股份有限公司宣布，公司与一家银行订立一份融资协议，据此，贷款方在融资协议的条款及条件的规限下提供最多达5亿港元的定期贷款融资，期限36个月。
融资协议规定，倘若越秀地产的控股股东越秀企业集团有限公司在其已发行的具投票权股份中持有少于35%的直接或间接权益，或越秀企业不能再对越秀地产其行使有效的管理控制权，即构成违约事件。
三．企业动态
1. 世茂房地产完成赎回5亿美元2017年票据
世茂房地产控股有限公司8月4日公告，该公司已于8月3日赎回本金总额为5亿美元的所有尚未偿还2017年票据，支付总赎回价为5.48亿美元。
本次总赎回价相当于本金总额5亿美元的104.83%，即5.24亿美元，另加赎回日期的累计未付利息2412.5万美元。
完成赎回后，2017年票据将予以注销，并在新加坡证券交易所有限公司的正式上市名单中撤销其上市地位。
2. 持瑞房项目基金公司遭31投资者售12%股份
8月4日，包括欧亚的个人及机构投资者、香港的小型投资公司共31位投资者将以折让价将Trophy Property Development基金公司12%的股份售予投资公司合众集团。
Trophy基金公司持有多个瑞安房地产项目，且分布于上海、武汉和重庆三地，其中包括上海瑞虹新城。
预估此次交易，合众集团支付的价格不超过4980万美元，而有数据显示，31位投资者2008年买入上述12%股份的价格为1.2亿美元。
Trophy基金顾问总裁表示，退出投资是因开发项目拖延及与合作方瑞安房地产关系破裂导致。
据悉，项目的推迟推升了Trophy基金的投资成本。截至2013年第三季度，Trophy基金的净资产价值仅有4.15亿美元，不到2008年成立时的一半，各投资方一致同意该基金重组。
作为重组的一部分，Trophy基金计划与瑞安房地产于今年第三季度完成置换资产。
3. 中信地产挂牌三亚一项目100%股权，涉资12.6亿
8月5日，据北京产权交易所网站消息，中信地产海南投资有限公司挂牌出让三亚中信投资有限公司100%股权，挂牌价格为4.1亿元，另外受让方还需承接三亚中信8.52亿元债务。同时意向方需承诺，委托转让方即中信海南公司对标的企业开发的三亚中信半岛云邸项目进行管理。
标的企业三亚中信公司是中信海南公司的全资附属公司，而中信海南公司则是中信集团旗下中信房地产股份有限公司下属企业。
以2014年3月31日为评估基准日，三亚中信公司资产总计账面价值25.78亿元，评估价值30.08亿元；净资产账面价值-4467.1万元，评估价值则为3.86亿元。因此，转让标的的对应评估值为3.86亿元。
出让条件要求，意向受让方应向标的企业提供股东贷款用于向转让方偿还债务，在2014年3月31日标的企业应付转让方的债务为8.52亿元。同时，意向受让方须委托转让方对标的企业开发的三亚半岛云邸项目进行管理，主要包括对项目的手续开发建设、销售事宜事宜进行全面管理；委托管理项目全部物业签约销售额的2%，未销售物业(包括自持物业)按已售均价计算可销售额并按2%计算。意向受让方需书面承诺，在办理股权变更登记手续时应同时变更公司名称，名称中不得有“中信”字样。
4. 佳兆业广州同宝路地王规划出炉，命名为天墅
8月5日，广州白云区佳兆业同宝路“地王”规划方案已于近日获批公示。根据规划，该项目命名为天墅项目居住小区，将建16栋3层高的豪宅、5栋27-29层的白云山山景楼，以及2栋35层高的住宅塔楼。
同宝路项目地块原址为美的冰箱广州工业园，位于白云区同和镇，广州大道北东侧，总面积为7.54万平方米，建筑用地面积6.56万平方米，规划建筑面积14.44万平方米，容积率大于或等于1并且小于或等于2.2。其中居住用地总建筑面积为13.98万平方米，医疗卫生建筑面积为3355平方米。
5. 上实发展上海崇明东滩养老项目正式启动
8月6日，上海实业发展股份有限公司发布公告称，公司参股子公司上海实业养老发展有限公司已受让上海崇明东滩启动区地块。
日前，上实养老发展与上海市崇明县规划和土地管理局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，由其受让位于崇明东滩启动区的宗地，价格为7454万元。
上述地块为慈善用地，位于上海崇明东滩，东至颐湖路，南至东滩大道，西至广慈路，北至横一河。土地总面积为6.8万平方米，建筑总面积为8.1万平方米，建筑容积率为1.2。
6. 上实城开3.66亿出售天津商住项目40%权益
8月6日，上海实业城市开发集团公布，该公司与买方博时资本管理及五矿于当日交易时段后订立框架协议。
据此，卖方华宝控股(上实城开的全资附属公司)将于重组活动完成后，按购买代价3.66亿元币(相当于约4.6亿港元)向买方出售目标Well Kingdom Investment Ltd有限公司全部已发行股本。出售事项完成后，目标及其附属公司将不再为上实城开的附属公司。
重组活动完成后，目标公司将间接持有项目公司天津市亿嘉合置业40%股权，其余60%股权依旧由五矿置业有限公司持有。
由于五矿在过往数年已提供大量资金开发该项目及拨付其所需资金。因此，买方还将向五矿支付7.34亿元(相当于约9.23亿港元)。
7. 华润置地就开发北京门头沟项目成立合营企业
8月7日，华润置地有限公司发公告称，该公司拥有97%权益的附属公司华润置地(北京)与深圳市润鑫四号订立合作协议。
协议双方将成立合营公司开发位于中国北京市门头沟区楼面面积约29,235.04平方米的门头沟土地，并预期将土地开发公寓、办公室、LOFT、商铺及停车场。地块为为1月中旬被华润以19.3亿的总价摘得，楼面价为19704元/平，溢价率108%。
根据合作协议，预期合营公司将由华润置地(北京)及深圳市润鑫四号分别拥有55%及45%权益。同时，预期华润置地(北京)及深圳市润鑫四号将向合营公司作出的承担总额(包括向合营公司注入注册资本)为22.50亿元，双方分别出资12.375亿元及10.125亿元。
对于此次合作，华润置地表示，合营企业安排将令深圳市润鑫四号分担门头沟项目的开发成本，从而分担项目风险及融资。同时，预期合营企业将合营公司所需外部借贷减至最低，以致整体财务费用及行政开支得以减少。
8．万达斥12亿美元投资洛杉矶综合性项目
8月7日，万达集团宣布已中标洛杉矶比佛利山市威尔谢尔大道9900号项目地块，将投资12亿美元，建设高端综合性地标项目。这也是万达集团在年内，继西班牙、芝加哥后的第三宗大型海外投资。
万达洛杉矶项目位于比佛利山市高档居住区的黄金地段，占地3.2万平方米，总建筑面积约11万平方米，其中地上约8万平方米、地下约3万平方米。距全美著名商业街之一的罗迪欧大道步行仅10分钟，距加利福尼亚大学洛杉矶分校(UCLA)车程5分钟，距好莱坞车程10分钟。项目西侧紧邻著名的洛杉矶乡村俱乐部，有一个36洞的高尔夫球场，周边有半岛等国际顶级酒店。
该项目是在历时一个半月的三轮投标中，以综合优势战胜十几家来自北美及亚洲的竞争者而中标的。
万达将设立洛杉矶办事处，并承担文化类投资的任务，未来将充分整合好莱坞影视产业资源，支持青岛东方影都的运营和青岛国际电影节的举办，同时投资好莱坞影视公司或投拍好莱坞全球发行的影视作品。而洛杉矶项目将作为其首站。
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