坊间传了近一年的“铁总将投资房地产，以地养路”传闻在昨日终于获得证实。国务院办公厅昨日发布的《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》（以下简称《意见》）提出，支持铁路建设与新型城镇化相结合，盘活存量铁路用地与综合开发新老站场用地相结合。
在业内专家看来，《意见》在土地开发上给了铁总很多便利和权利，这将进一步提高铁路建设筹资能力，推动铁路建设顺利进行，同时也等于赋予了铁总“地产商”的新身份，为负债累累的铁总带来一根救命稻草。尽管《意见》提出了政府引导与市场自主开发相结合的原则，但不少铁路专家认为，受政策限制，社会资本很难在铁路用地综合开发中发挥大的作用。
“以地养路”为抵债
《意见》提出，支持铁路运输企业以自主开发、转让、租赁等多种方式盘活利用现有建设用地，鼓励铁路运输企业对既有铁路站场及毗邻地区实施土地综合开发，促进铁路建设投资等主体对新建铁路站场及毗邻地区实施土地综合开发，提高铁路建设项目的资金筹集能力和收益水平。支持铁路运输企业利用自有土地、平等协商收购相邻土地、依法取得政府供应土地或与其他市场主体合作，对既有铁路站场地区进行综合开发。
在北京交通大学经管学院教授赵坚看来，虽然《意见》全文并未出现中国铁路总公司，但显然，作为铁路运输企业，铁总及其下属18个铁路局在铁路沿线土地开发中，将成为最重要的参与方和获益方。
铁路专家、同济大学教授孙章也表示，当前铁总负债超过3万亿元，铁路建设投资存在着巨额资金缺口，与此同时，我国的铁路需求不断增多，未来几年铁路建设仍将处于井喷期。“很显然，仅靠铁路运输一项无法弥补大量的负债和资金缺口，铁总必须培养另外的资金来源，而国务院在此时出台《意见》支持铁路沿线土地开发，是为铁总带来一根救命稻草。
2013年1月，来自原铁道部的数据显示，18个铁路局合计客运车站共2117个。“随着铁路的发展，未来新的车站会越来越多，且这些土地可以地上地下立体开发，可以建商品房、购物中心和写字楼等等，可开发利用范围和领域将非常广。”孙章表示。
“盘活存量”靠政府
中国工程院院士、中国中铁隧道集团副总工程师王梦恕透露，大部分铁路站场及周边土地都在地方政府手中，原铁道部时期，铁道部会用钱或铁路系统就业机会与地方政府换取一些土地，但政策限制非常多，程序也很繁琐，且由于铁路系统吃大锅饭现象严重，所以各地方路局搞土地开发的积极性并不大。现在中央不断强调“盘活存量”，又出台专门的文件，将推动铁路站场及毗邻地区的开发利用。
《意见》提出，地方政府应主动与铁路运输企业协商，统筹编制既有铁路站场及毗邻地区相关规划；市、县国土资源部门要依法为铁路运输企业利用自有土地进行土地产权整合和宗地合并、分拆等提供服务；铁路建设项目配套安排的土地综合开发所需新增建设用地指标，经省级人民政府严格审核后，暂由国土资源部予以计划单列。
“这些规定等于是中央向地方政府国土部门施压，要求他们必须支持铁路站场土地综合开发利用，但实际上，这一问题到了地方会非常复杂，土地的管理归国土部门管，城市建设归建设部门管，建设部门和规划部门对城市有一个整体规划，城市规划若不调整的话，火车站附近要进行高密度的开发很难。”赵坚表示，铁总能否赚钱与地方政府关系不大，但出让土地和修改规划很可能影响地方利益，所以地方政府有没有决心和积极性，将成为铁路建设实施土地综合开发成败的关键。
“在中心城区土地资源紧张且城市规划难以改动的情况下，铁总在新建站点时可以选择往郊区发展，以低价获取土地，在铁路线路开通之后，土地肯定升值，这样将获取更多的利润。”孙章建议。
“捆绑招标”限制多
《意见》提出，政府引导与市场自主开发相结合，新建铁路站场地区综合开发用地采用市场化方式供应。新建铁路项目未确定投资主体的，可在项目招标时将土地综合开发权一并招标，新建铁路项目中标人同时取得土地综合开发权，相应用地可按开发分期约定一次或分期提供，供地价格按出让时的市场价确定。土地由其他市场主体取得的，其他市场主体应与铁路建设投资主体协商安排铁路建设与土地综合开发相关事宜，确保铁路等各项建设按规划有序进行。
在《意见》出台后，不少房地产商对于铁路站场地区土地开发表现出了浓厚兴趣。对此，王梦恕提醒，国家重大铁路项目是不允许社会资本投资的，只有城际铁路、市域（郊）铁路、资源开发性铁路和支线铁路的所有权、经营权向社会资本开放，如果采用新建铁路项目与土地综合开发权“捆绑招标”的方式，铁路沿线土地开发肯定仍将是以铁总及地方铁路局为主，社会资本在这一过程中很难发挥大的作用。
“国家能放开的一般都是三四线城市的土地项目，这些城市的房地产项目已经非常过剩了，所以真到了要拿钱的时候，社会资本的积极性也不会很高。”赵坚表示。北京商报记者肖玮孙丽朝/文胡潇/制表
(北京商报)
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