在土地市场明显降温的情况下，上周郑州、厦门却接连拍出新地王。先是6号郑州郑政东出[2014]6号(网)住宅地块以5.243亿元总价成交，楼板价高达16142元/平方米，成为双料地王。紧接着7号厦门国贸天地房地产有限公司以总价31.96亿元竞得厦门集美区J2014P01地块，楼面价为13135.5元/平方米，成为集美区新地王。这两个城市市场走势都不错，出现地王也不奇怪，我对这两个城市的发展也比较看好。我们接下来就看看去年各城市的总价和单价地王现在发展如何。我们总统计了33个城市2013年的总价和单价地王项目，其中武汉总价地王和单价地王为同一项目，共计统计65个地王项目。

  1、各城市地王价格差距显著

  纵观65个地王项目，可以发现价格差异性非常明显。从2013年各城市地王价格来看，最高的单价高达73099元/平方米，为北京的单价地王农展馆地块，最低的单价仅954元/平方米，为贵阳的总价地王，贵阳的单价地王楼板价也仅1817元/平方米，是各城市单价地王中楼板价最低的。总价地王中上海的徐汇中心地块以217.7亿元的总价遥遥领先其他城市，而郑州的总价地王仅6.77亿元，差距悬殊。

  各城市地王之所以出现如此巨大的价格差异，主要有两方面的原因。一方面，随着各能级城市之间的差异化逐渐加深，一二三线城市的价格差距也越拉越大。另一方面，中西部城市与长三角、珠三角、环渤海区域的土地价格也是差异巨大。中西部地区的房地产市场发展相对落后，企业竞争相对较小。

  2、43%的地王尚未开工

  从项目现状来看，43%的地王尚未开工，42%的地王在建未售，15%的地王已经在售。其中总价地王未开工、在建未售和在售项目比例分别为30%、43%和27%，单价地王未开工、在建未售和在售项目比例分别为58%、39%和3%。

  从各能级城市来看，一线城市地王总价和单价都很高，统计的8个地王项目中有5个项目未开工，占比达62.5%。三线城市价格敏感性比较高，10个项目有5个还未开工，其中4个是单价地王。二线城市土地价格不及一线城市，价格敏感性比三线城市低，因而未开工比例为38.3%，相对较低。

  从地王的楼板价来看，楼板价小于5000元/平方米的项目八成已经开工，剩余未开工的项目问题也不大。楼板价超过30000元/平方米的项目全都没有开工，这些项目大都位于一线城市，虽然楼板价较高，但是依然具有盈利空间，问题也不大。

  3、多数在售地王销售较好

  10个在售项目中9个是总价地王，只有1个郑州正商书香华府为单价地王项目。总价地王项目楼板价相对较低，企业只要有足够的资金去开发，基本上都不会有问题。郑州的单价地王楼板价其实并不高，只有3817元/平方米，项目盈利空间较大，也不成问题。

  从销售情况来看，在售的地王项目整体销售情况都不错，大部分项目月均去化套数都超过30套。东莞厚街万达广场(厚街镇2013WG072地块)自去年年底开盘以来，商业售出147套，住宅部分万达御湖公馆售出495套。苏州龙湖时代天街苏地(2013-G-18号高新区狮山街道狮山路北、塔园路西地块)自今年5月开盘以来，三个月销售488套。就连高端别墅项目泰禾厦门院子(H2013P04地块)在不到三个月的时间内也销售了71套。还是那句话，能开盘的都是好卖的“地王”！

  4、拆迁、规划致大部分地王尚未开工

  导致项目未开工的主要原因有两大类，一是地块尚处于拆迁阶段，比如说福州榕土让[2012]05号鼓楼区宗地2012-19号地块、广州海珠区南洲路1026号地块(穗国房挂出告字〔2013〕16、17号)、武汉精武路地块，政府尚未交地，企业开发也无从谈起。二是，尚未达到土地出让所规定的最晚开工时间，企业还在进行项目规划，比如东莞塘厦镇2013WG023和上海徐汇中心地块等。

  5、部分地王价格过高承压

  虽然2013年拿地至今不足两年，未开工也不足为奇。但是深入分析之后，就会发现有一些地块可能会出现土地价格过高承压的现象。比如说晋合置业拿下的苏州苏地2013-G-24号姑苏区北园路北、政园小区西(原北园长风厂地块)，地块楼板价21181元/平方米，大大超出周边普通住宅15000元/平方米的销售价格，周边的别墅项目苏州平门府项目7月销售均价也只有大约34000元/平方米，项目未来盈利空间有限。此前2011年中华企业也在该地块附近拿了一块地，楼板价高达30290元/平米，处于套牢状态。再比如说，北京金隅嘉业拿下的杭州钱江新城南星单元D-01地块，该地块楼板价高达25803元/平方米，而附近在售的融创望江府项目，在售精装房源(据说精装修标准为6000-7000元/平)均价不到40000元/平，相比较来看钱江新城南星单元D-01地块项目未来盈利空间很小。

  还有融创和住总联合拿下的北京门头沟新城MC16-073等地块，压力也比较大，虽然已经开始在建，但是在建速度缓慢。该地块为商业、住宅用地，总建筑面积约34.7万平方米，楼板价16890元/平方米。其中住宅部分仅约6.7万平方米，需配建“限价商品住房”7500平方米，销售限价为9000元/平方米，其余住宅部分全部建设自住型商品住房，销售限价为18000元/平方米。由此看来住宅部分是铁定赔本的，如何在商业部分挽回利润是企业需要去思考的。

  总体来看，除个别地王外，大部分地王项目状态尚可。这说明在中国拿地王还是有前途的，即使在2013年疯狂的市场中拿下的地王，也是没什么大问题。

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