地产企业的内心，再一次因新型城镇化而澎湃。
近期城镇化政策落地速度明显加快，7月底国务院颁布《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，并批复同意建立包括国家发改委在内15个部门负责人参与的部际联席会议制度。而在此之前，发改委、财政部等11个部委联合下发的《关于开展国家新型城镇化综合试点工作的通知》实际上已从五个方面对开展新型城镇化做出了顶层设计。据了解，此次试点重点为“镇改市”，即选择10万以上人口的建制镇开展设市试点。
“如果能够从建制镇这样的微观行政单元出发探索符合本地的城镇化方案，无疑值得鼓励。”一位学者如是评价此举动的积极意义。数据显示，我国57座人口百万以上的特大城市集中了1.66亿人，占全国城镇人口的27%。而20万人以下的小城市与小城镇，集聚了全部城镇人口的51%。其中县级单元聚集了全国新增城镇人口的54.3%，是城镇化的重要层级。
尽管政策刚刚开始落地，但对于不少地产企业而言，他们其实早已投身新型城镇化建设这片蓝海。
以“营”代“造”
“我们不是在开发地产项目，而是打造一个城市功能建设项目。”复星地产总裁徐晓亮如是描述复星进军新型城镇化的路径。
在上月中旬举办的博鳌房地产论坛上，徐晓亮直言复星的认识是以人为本的，新型城镇化建设应该像“蜂巢”一样，城市的各个功能板块可以有机融合，有机生长。复星认为新型城镇化需要五大新功能：金融功能、健康功能、孵化功能、旅游和商贸功能，事实上，这也正是复星重点发展的产业方向。复星为新型城镇化发展设计的是“产城一体”整体解决方案，共包括五个“蜂巢城市”产品： 金融蜂巢、健康蜂巢、文化蜂巢、旅游蜂巢和物贸蜂巢。
在具体操作中，由复星牵头导入核心产业，之后进一步引进为核心产业配套的衍生产业，通过倡导产城结合继而打造工作、消费、生活一体化的24小时活力社区。目前复星已经在上海、沈阳、襄阳等地启动了5个蜂巢城市项目。
首创集团进军新型城镇化的路径亦是如此，首创集团董事长刘晓光认为，“在做中国新型城镇化的过程中，如果只是大面积的建设住宅，将来就是一个死城。”其正在推进的新型城镇化项目包括主打旅游的昆山古镇项目、海南黄竹镇项目，以及主打奥特莱斯产业综合体的海南万宁以及江苏昆山等，同样强调产业资源、商业资源的对接以及销售、租赁、持有、经营等多种经营模式的整合。
“少盖房子，多做服务是我们城镇商业战略的核心。”嘉凯城集团副总裁李怀彬告诉笔者，嘉凯城在新型城镇化进程中给自己的定位是“城镇居民本地生活服务提供商”，通过在有一定经济基础、产业聚积和人口聚积的发达城镇打造一站式城镇会客厅产品——城市客厅，不仅提供传统零售、体验式消费商业以及O2O零售业态，还根据当地需求配置文教体卫等公共服务资源，从而打造城镇中心商业综合运营模式。
“传统的开发思维就是拿地、开发，到现在的运营思维，我们的商业不断地发展，地方政府要求的实用比例越来越高，房地产开发企业自己持有的比例也越来越高，各种各样的物业都需要经营，这样的商业、办公、养老、服务、医疗等等需要持续的收益。如何真正在运营上获得未来持久的收益，前景是非常广泛的。” 住建部政策研究中心主任秦虹认为。
加速布局
根据《关于开展国家新型城镇化综合试点工作的通知》要求，要求各省选择符合条件的不同层级市、镇作为试点在8月底前上报发改委。
“这个政策实际上就是发展城市群，实现城镇化，发展小城市，完成网络状城市群分布的一个举措，以吸纳人口，消化大城市转移人口。”嘉凯城集团副总李怀彬认为。
从目前的情况看，各地对于这一意见反应积极，目前甘肃省已初步确定兰州等四市及凉州区黄羊镇等三镇申报试点，而湖北省也已确定武汉市、鄂州市等5市申报试点。对于地产商而言，他们的步子迈得更大。
以复星为例，尽管今年仅被定义为蜂巢城市投资和实践元年，但仍筛选出50个重点布局城市，并确定了其中的20个城市将作为蜂巢城市首期拓展目标。徐晓亮坦言，复星地产的量化目标为将目前一千多亿的资产管理规模用七年时间做到五千亿。
首创集团亦计划未来5年内在全国实现20个奥特莱斯产业综合体的布局，希望覆盖近3亿人口，辐射近6亿人口。
嘉凯城集团则把目标定为3年200个经济发达城镇的一站式城镇会客厅，其位于联合国开发计划署试点城镇、全国发展改革试点镇——店口镇的首个城市客厅项目预计于明年上半年运营，届时在这个拥有六家上市公司的全国百强镇上，集现代商超、休闲娱乐、市民广场、博物馆等公共设施在内的一站式生活平台，将引领城镇居民消费与服务升级。
“新型城镇化的本质是人的城镇化、产业的城镇化，以及生活品质的城镇化，地产企业的产品要充分适应这个市场的需求。”嘉凯城副总李怀彬认为，一站式城镇会客厅融合商业与公共服务于一身，即是希望将城市生活品质分散到每个有需求的点上。
“现在100万以上人口的大城市已经不再鼓励发展，中小城镇在户籍制度改革上全面放开，也说明了未来的方向。”中国区域经济学会秘书长陈耀如是认为。据了解，浙江第一批27个小城市试点镇，就有12个符合“镇区人口10万以上”的要求。
“在未来的10年、20年中，城镇化可能都是一个重大机会，而且我一直在想象着，很可能会形成一种波澜壮阔的态势。”首创集团董事长刘晓光如是畅想。
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