两个月，逾30个城市宣布取消或放松限购，曾被视为“史上最严厉楼市调控措施”的限购令，如今已呈分崩离析之势。据不完全统计，在呼和浩特和济南率先解除限购后，至今仅有北京、上海、广州等11个城市仍在坚守限购阵地。有媒体分析，除几大一线城市外，其他坚守的城市，亦可能在未来几个月内“失守”。
“最严调控”转眼便成至末强弩，楼市的变化为何这么快？在限购的4年中，中国的房地产市场，真的变了吗？
楼市回暖 各执一词
下午4时，北五环外，被雨水洗了一天的清河岸绿草茵茵。
尽管路面还没干，房地产中介的房源广告已经被摆到街边，中介工作人员蹲在广告牌边等待着看房者的到来，立水桥西一处170平方米的四居室，标价达到830万。仔细一看，“3”字是用黑色水笔描上去的，“3”下面，是个印刷体的“0”。
即便是在北京，标价830万的也算得上“豪宅”，而这30万的价格调整，还是上周刚做出的新变化，虽然路过人多驻足者少，中介工作人员仍对市场有信心：“敢涨价，就是因为市场回暖了。”
“最近来看房的多了，店里平均每天都有一两单，可以说是火爆。”位于西四环外的一家链家地产，工作人员正忙不迭地用电话联系客户，低迷的房地产市场，如今也成了招揽客源的广告词：“现在的价格特别合适，您还是考虑考虑。”
在中介范维新(化名)看来，楼市的回暖与各地限购取消并无太大关系，更多的是价格因素：“跟去年比，价格真的降了不少，一套一百多平方米的大三居，降价有100万，所以能吸引到客户。有些卖房人看到降价能把房子卖出去，也就跟着降价了。”
至于各地楼市松绑的信息，对于购房者更多的是心理暗示，正在四处踅摸房的孙一帆并不认同楼市已经回暖的判断，而是想“抄一把底”，以效仿2008年许多买房人的明智之举：“现在说回暖还早，但即便房子今后不涨价了，北京房价下跌的空间还是很小，正所谓利空出尽是利好嘛。现在买房人应该别听中介忽悠，把握住这个精挑细算的时机。”
限购松绑 难称托市
各地楼市纷纷松绑，被媒体视为政策再次放开的信号，甚至将其比作又一次政府托市的开端。而在业内人士看来，如今的房地产市场，早已与数年前不同。
“目前各地纷纷取消限购政策，主要是两股力量推动的结果。在一系列调控政策执行后，楼市确实有一定的降温，而各地政府面临较大的财政压力，因此有取消限购政策的需求。”在上海易居房地产研究院副院长杨红旭看来，各地政府取消限购政策与中央调控住宅市场的思路相吻合，即在抑制投资投机性需求的同时，继续支持自住性需求，“与此同时，我国的房地产调控方式也在转变，从限购限贷转向房地产调控长效机制，如房地产税等。在这个背景下，中央允许各地政府根据本地情况制定相应的政策。”
而在业内达成的共识是，与2009年房贷7折优惠、首付两成、营业税优惠等政策相比，放开限购，根本称不上“托市”。
“我们管那时候叫做‘最好的年代’，房子得抢，看房得排队，价格在一年之间翻了一番。”陈竞在北京已经做了7年中介，在他看来，放开限购并不能算作“托市”，“限购是调控政策，那放开限购顶多是取消调控，跟托市一毛钱关系都没有。”
“对于购房人来说，现在最大的障碍是税费和贷款，房子交税动不动就几十万，贷款也很难。”陈竞表示，楼市的真正回暖，仍要倚靠资金面的注水。
事实上，放开限购的各省市，其房价走势也并未如公众所预期般报复性反弹。
“对于目前已经取消限购的城市而言，我们也问了问短期内的交易量。很多城市在交易量的反弹上也就大约持续了两周左右的时间，说明对这些城市而言限不限购的影响和落差并不大。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，政府在面临房地产对宏观经济、金融安全等造成了很大影响和冲击的情况下，有取消限购的可能，但从整体而言，数年的调控已经取得了一定成果：“尤其今年对于抑制房价过快上涨，包括对于人口规模和城市规模的合理控制等，调控政策都起到了一定的作用。”
特大城市 限购“待续”
【反说】
北京 最该放开限购？
邹琳华(中国社科院财经战略研究院城市与竞争力研究中心副研究员)：在很多二三线城市，限不限购其实都是一样的，因为也没有多少外地人或者投机者。其实我觉得北京是最应该放开限购的，从城市功能定位上来讲，北京上海这种超大城市，实际上是国际性的大都市，没有必要搞这种封闭型的管理。
如果因为放开限购政策导致房价上涨，我觉得对于某几个特大城市来说，也应该可以接受这种情况。一个国家有几个这种特大城市，房价比较高，是很正常的，世界各国都是如此。全国人民也不是说都居住在这里，北京上海等特大城市没有必要一定向二三线城市“看齐”。从世界各国的经验来看，如果它是一个国际化大都市，各方面都处于较高水平，把房价控制在低位也不现实啊。
限购的城市目前是越来越少的趋势，最后的话可能这几个大城市也会放开。毕竟要符合市场规律，这样一味地坚持也没有太大价值。最近一两年内，我感觉北京有放开限购的可能性。目前它还处于一种被观望的状态，大家都看着它。但要是所有城市都慢慢放开了，它估计也会放开。
从客观角度讲，限购本身也是临时性的措施——房价涨得太快了，采取一些应急手段，并不是一个长期可以采用的制度。房价既然已经没有在快速上涨了，应急措施应该就可以撤了，所以放开限购也有它的合理性。
而且放开限购有很多种方式，不一定就是明目张胆地直接放开，也可以从操作层面上逐渐放松。比如可以补社保证明啊，多发一些居住证啊，有很多种方式，审核松一点，可能就不一样了。
即便如此，“北上广”等特大城市，仍不在限购松绑的预期之内。
“北京取消限购的可能性我认为基本上是不大的，至少在今年是没有可能的。取消限购的城市，是库存量很高，去化率很低，出现了严重供应过剩的情况。但北京看起来现在交易量在下降，房价在回落，但因为2013年的涨幅比较大，实际上按照2013年涨幅来讲的话房价依然处于高位，并没有出现严重市场过剩的情况。” 胡景晖表示，在北京楼市市场化调整已经出现良性变化的情况下，不管是从全国的示范效应，还是考虑到2012年、2013年房价的上涨因素，短期内调整限购政策的可能性都非常微弱。
而在杨红旭看来，楼市限购还负担着另一方面的作用——控制城市规模：“一线城市的房价仍然偏高，从中长期的角度看，房地产市场供不应求的矛盾没有得到根本的解决。况且中央目前严控特大城市规模，限购也会成为控制外来人口的一道门槛。我预测至少要到明后年，北京的限购政策才有可能有一定程度的放宽。”
“现在最怕的，是市场又错估信号，觉得反弹来了，赶紧上，这样房价就又炒上去了，对谁都不好。”作为持币待购者，孙一帆最怕的便是楼市报复性反弹，“现在中介忽悠回暖，就是这个目的，想借着限购松绑的东风，忽悠大家赶紧入市。”
【批注】
限购松绑后不可能出现急剧的反弹，因为支撑房价上升有两个因素，第一是社会心理趋势，第二种是宏观经济形势。这两种因素都不支撑房价的快速反弹。此外，政府的反腐等一些措施对官员购房构成了约束。还有就是环境问题，个别城市比如北京雾霾越来越严重，可能在某种程度上，也打消了一部分人对北京其他优质资源的向往。所以我们不能仅仅看居住性需求的供求关系，而是要考虑到社会综合因素。——国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任 李铁
我支持中国90%以上的城市全面取消住房限购，但我坚决反对北京上海这些一线城市在限购松绑上打主意，北京上海目前不具备，也不能放松限购，如果丧心病狂放松，这只能意味着中国经济真的完了，如果房价再次飙涨，中国将100%坠下悬崖！ ——经济学者 马光远（吴楠 魏婧）
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