继年初延续2013年翘尾行情后，全国楼市自4月开始踏入下行通道。毫无疑问，楼市进入“深度调整期”已经成为业内外的共识，随着成交量、成交价不断刷新下限，“购房窗口期”再度成为购房人关注的热点。

7月成交明显走低

持续低迷的楼市成交，让市场进入了一个更加胶着的时期。在浓重的观望情绪笼罩之下，北京楼市成交自3月份以来持续下滑，截至7月份，仍然未见起色。机构统计数据显示，截至7月31日，北京商品住宅成交量为6200套，这个数据也创下了自2011年以来的同期新低；如果剔除金隅·汇景苑和首创·悦都汇两个自住商品房的集中签约，7月楼市成交数据仅为4514套，环比六月下降了15.5%，并且创下了自2007年网签记录以来的最低值；成交均价为24845元/平方米，无论是环比还是同比，均有不同程度下降。

亚豪机构副总经理任启鑫表示：“4月还没发现市场这么差，5月发现怎么会这样，6月彻底低点了，7月基本上就完全扭曲了。”他认为，造成这种局面的原因，一方面是楼市成交低迷加剧了购房人的观望情绪；另一方面，银行对房地产持续偏紧的信贷政策等多个因素共同作用，从而影响了楼市整体的成交。

事实上，从今年5月开始很多项目的价格已经开始出现松动，7月份有了比较明显的下降。房地产开发企业也在积极通过各种方式进行促销，比如分期首付、加大第三方折扣或团购优惠力度等等。对此，多数业内人士都认为这些迹象表明，合适的购房机会正在到来。但兰德咨询总裁宋延庆表达了不同意见，他认为，三季度可能才是房企最难过的日子，随着地方限购的逐渐松绑，进入四季度或许会有所好转。

部分刚需盘让利跑量

难以逆转的成交情况使得在售项目的去化周期一再延长，而为了吸引客群，加快项目周转率，众多入市的刚需项目也开始调低姿态，加大折扣力度火拼入市。

而作为刚需项目扎堆的通州、房山两个区域在此次楼市调整中率先打响了“成交保卫战”。继3月富力尚悦居降价推盘后，华业东方玫瑰、珠江四季悦城、首开国风美仑等项目相继入市，将通州区域价格水平进一步拉低，7月23日合生世界村更是宣布推出9800元/平方米的房源，虽然该价格仅针对特定人群，但仍然将通州房价拉进万元内，折扣降价项目的增加，也促使通州区域房价整体回落，据统计，7月通州区域整体成交均价达23348元/平方米，与去年末相比下降近2000元/平方米。

位于城南的房山区紧随其后，在7月份虽然仅有首开熙悦山澜庭和世茂维拉两个刚需项目入市，但今年已开盘仍在售的刚需项目已达10多个，在去库存和房企销售业绩的双重压力下，新入市项目的产品定价一路下滑，从2月份的26000/平方米下降至19000元/平方米。

一位不便具名的业内人士对记者表示：“为了能够打动购房人，一些刚需项目甚至主动自降身价，向同区域内的自住房看齐，足以说明刚需市场竞争的激烈程度，这些项目为了实现快速去化，是真的拼了。”

■ 观察

自住房影响楼市格局

根据北京市住建委公开数据显示，今年以来，北京已有16个自住型商品房陆续开始网上申购，累计供应19313套。尤其是，首创·悦都汇、金隅·汇星苑两个自住房项目，在7月底开始网上签约也对成交结构造成了巨大改变，整个北京楼市的成交均价有所降低。值得注意的是，截至7月底，今年商品住宅的开盘总套数为36210套，尚不足自住房累计供应总量的两倍。无疑，自住房开始进入集中上市期已经影响到了北京房地产市场的供应格局。

另一组数据或许能够更加清晰地显示，自住房对于北京楼市的冲击力。据亚豪机构统计数据显示，今年上半年，北京成交价低于30000元/平方米的房源占到总量的81%，下半年以来，上述中低价位房源仅占市场交易总量的56%。由81%至56%，北京普通商品房中的刚需盘直面自住房的冲击，市场份额严重下滑。与此同时，随着自住房项目集中入市，刚需盘房源供应量呈现出持续缩减的趋势。进入8月以来更出现了刚需项目周供应“断顿”的情况。

在采访中，多位业内人士都对记者表示，较低中签率和摇号弃购的情况不断涌现，也让自住型商品房饱受争议，不少申购者开始将目光转移到价格不断调整下探的商品房，而那些价格优势明显的商品房项目将是抄底的最好机会，这些商品房项目会出现一个回暖的态势。

某业内资深人士也指出，“目前，部分楼盘的当前售价已经接近同一区域曾出让的土地价格，可以说已跌至谷底，当前楼市抄底时机已经到来”。

■ 动向

改善型需求率先复苏

近期较为明显的现象，是二手房市场成交量的触底反弹，加快了改善型客群“卖旧买新”的步伐。机构数据显示，7月份北京二手房市场累计成交7872套，环比上涨22%。也是继4月以来连降3月后的首次大幅回升。

与刚需项目平价抢跑的策略稍显不同，改善型房源则成为开发商“冲利”重点，在近期的市场表现中，不仅供应量增加，价格也出现小幅上涨。日前入市的枫丹壹号、滟澜新宸和中粮万科长阳半岛，开盘均价与上期入市价格相比普遍上涨。其中枫丹壹号、中粮万科长阳半岛本期开盘价格相比前一期每平方米上调1000元，而滟澜新宸涨幅更大，本期开盘每平方米上涨了2000元。

数据显示，7月共有11个中高端改善型项目入市，而8月份仅在上旬就有7个中高端改善型项目入市，累计向市场释放700多套房源，突显开发商对改善型市场销量充满信心。

一位不愿具名的房企人士在接受记者采访时表示，由于受众需求差异，主打改善型的项目在数月前已经显示出回温迹象。虽然期间价格也有波动，但总体上仍然符合预期。该人士还认为，目前在京的各家房企都看中了改善型需求的力量，纷纷加码，不少项目都有计划在下半年集中入市，因此，下半年中高端市场将加速进入白热化的竞争时代。

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