通货膨胀、限购政策、楼价低迷，今年上半年的楼市走势让投资者们望洋兴叹。在此情况下，越来越多投资者将眼光投向了海外。另一方面，“海外学位房”、“以房养学”也吸引着众多留学家庭成员的眼球。相对于国内，国外有更好的生活环境、更低的就业压力、更宽松的经济环境，无论是投资还是自住，海外置业都有着极大的诱惑力。特别是在当下海外留学季已经开始，置业海外以房养学的需求越来越多。但专家提醒，尽管现时海外投资表现得比国内市场“抗跌”，但也拥有国内楼市所没有的风险，海外置业应谨慎选择，规避风险更重要。
“抗跌”使海外置业走红
由于购房、货币政策等因素的影响，国内上半年楼盘市场进入冬天，楼盘成交价格一跌再跌，投资价值严重缩水。限购政策迟迟不松，楼盘价格迟迟不涨，越来越多的投资者放眼海外。近期，国际商业地产咨询公司世邦魏理仕(CB Richard Ellis)在一份报告中预测，中国投资者预计将花费1780亿美元(合人民币1.1万亿)在全球各地房市。
海外置业掀起热潮有两大原因：一是国内楼市投资升值空间小，二是海外置业获利几率高。特别是在近年人民币升值的情况下，海外购房更等于是直接打了个折。据悉，海外置业投资者主要的考虑因素包括抵抗人民币升值压力、抵抗通货膨胀压力，以及为下一代创造更好的教育机会。
相对于国内持续低迷且前路不明的楼市情况而言，海外楼市虽同样低价，但究其原因，是因为各国仍处于经济危机后的恢复期。可以想象，未来海外房价必然会随其经济恢复而回升。而对于加拿大、澳大利亚等地缘广阔却人口稀少的国家而言，楼市价格的主要决定因素为房产的供给量与需求量，楼市价格的泡沫含量较低，投资风险也相对较低。因此，在众多海外置业热门地区中，加拿大与澳大利亚也最受关注。
相较于国内楼盘，海外楼盘除了升值空间大、环境优良、城市经济环境宽松外，还有着风险地、升值稳定的优势，也即是人们常说的“抗跌”。许多投资人士之所以更青睐海外房产，就在于海外房产的“抗跌”能力更好，不会带来急剧的亏损，也不会产生较大的波动。而对购房用于自住，及用作学位房的购房人士而言，“抗跌”则更加重要。
国外房产“抗跌”及稳定的原因在于影响其价格的因素较少，且较少存在炒房的行为。总的来说，如果房产价格只受供需关系影响，且该国的经济呈健康向上的发展态势，其房产价格就会趋于稳定上涨。但因各国市场、政策等因素不同，各国的情况各有不同。
海外置业范围非常广
据了解，当下澳大利亚、美国、加拿大是几个海外置业的热门国家。随着国内买家海外置业的热力越来越高，近年来这几个国家的置业机构在国内揽客的动作也越来越大。
澳大利亚是目前最受广州买家欢迎的海外置业地之一。特别是随着墨尔本被评为最宜居城市，澳大利亚也作为全球最宜居城市数量最多、人均GDP最高的国家而被人认识。近期，澳大利亚被选为大陆富豪最想投资移民并取得公民身份的国家。近年来，澳大利亚成为海外置业的大热门，其房产的价格也以7-9年翻一番的高速在增长。与国内房产前几年的高速增长不同，澳大利亚的房价上升是基于供求关系的。随着人口出生率、移民率、留学人数的上升，澳大利亚的住房需求快速上升，而在此基础上，其房价也以快而稳的状态上升。
据专家介绍，澳大利亚房产投资的高收益也得益于澳大利亚房产的超低空置率、活跃的租赁市场、优质的生活环境、灵活的银行信贷体系等。另外，澳大利亚政府还采用根据住房需求审批建房项目等措施防止投资者囤房炒房，保证了楼市的稳健发展。而在人民币与澳元落实直接兑换之后，中国投资者也可以更直观地审视澳大利亚房产的价值。在将澳大利亚房产价格折算成人民币后，记者发现，与北上广深等一线地区物业的房价对比，如果以等级质素来衡量，澳大利亚的物业性价比会更高。
此外，国人的海外置业潮中，欧美的复苏势头也逐步呈现。据悉，自2013年4月至2014年3月期间，由海外进入美国的房地产投资达922亿美元，比前一年暴增35%。特别是在加拿大停止购房移民政策后，也有大量的投资者转向美国。逸鼎投资董事长傅浩强就曾认为，美国很少有政府参与大量管控的情况，所以它的经济周期是比较可循的，平均的周期是18年，前后可能还有一个浮动。而根据以往的周期，现在美国地产正进入一个新的长周期，现在投资美国地产正是时机。
此外，欧洲也被认为是适合投资的海外区域。全球通移民副总经理李华勇就表示，欧洲整体上来讲还是一个比较适合投资的地方。“它有很多的国家，比如说塞浦路斯、葡萄牙、匈牙利，但是我们重点讲的还是西班牙，因为投资任何一个市场或地区，我们首先要看就是这个国家的整体的经济实力。”整体的经济实力强、国土面积大、人口充足，这些都是李华勇看好欧洲的原因。据了解，世界首富比尔·盖茨近期投资了西班牙的最大的建筑公司，持有它的股份，而包括绿地等大集团，也在着手抄底西班牙。
置业要谨慎规避风险
“在众多投资者中，高收入人群，如企业主、高管等占主要部分。但在海外留学人群不断膨胀的当下，留学也成为海外购房的重要诱因。”据佳海国际海外投资经理朱简文在接受本报记者采访时认为，现时正好进入了毕业入学季，许多海外留学的人在资金允许的情况下，都会投资购买房产。为了生活方便，或是为了“以房养学”而购房的人数也在不断增加。海外置业原因渐趋多元，而海外购房人群也在逐渐扩大。
“在购置海外房产前，一定要对当地的房价走势作一次全面的了解。”对于海外置业潮，佳海国际海外投资经理朱简文提醒要注意投资的风险，“从宏观上看，贷款利率是低位，汇率也是低位，就是入手购买的好时机；从微观上看，就要具体根据自己想要选择哪个地区、哪个国家来进行甄别。为谨慎起见，也可咨询专业人士，结合其意见来对自己的想法加以考证。”
而对于海外置业风险的规避，则需要买家全面分析当地的走势以及当时市场的情况。选择好的地段自然回报率高，但地产市场自有其周期，如果进入下跌周期，即使是投资顶级地段，也难以获利。因此，谨慎选择投资的空间和时间，就是最好的避险手段。朱简文认为，海外楼市虽能一定程度地“抗跌”，但它同时也带来了更多国内楼市所没有的风险，海外置业应谨慎选择，规避风险却更重要。
南方日报记者 蒋劲劲
实习生 林欣 李兴顺
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