新一轮全国范围内各大城市松绑楼市政策让市场愈加担心调控放松是否会蔓延至包括深圳在内的一线城市。而此前，有媒体报道，深圳市政府专门开会讨论了当前的房地产形势，并准备对楼市做局部小幅调整，其中对于“不符合市场规则的限价政策”将考虑全面退出。
这些消息都让市场担心。限购、限贷、限价组成的深圳“三限”调控政策一旦放松会对深圳楼市产生怎样的影响？在日前举行的美联物业2014年中市场报告会上，美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰表示，对深圳市场而言，限购将逐步放开，限价则名存实亡，而限贷才是对市场真正产生作用的政策。他认为，年内深圳不会取消限购，但有适当松绑大户型或局部地区限购的可能，并称待今明年深圳住宅存量消化后，深圳楼市将出现2—3年的供应断层，此后房价或走高，而现在，深圳房价即将止跌回升，明年未必有贴近市场的价格出现了，现在是入市的好时机。
8月13日，深圳市规划和国土资源委员会最新表态，根据分类调控精神，深圳将继续实施限购政策，促进房地产市场平稳健康发展。同时，健全房地产市场监管机制，加强市场监测分析，一方面加强预售许可管理，引导开发企业理性定价；另一方面要求开发企业严格按照一房一价的要求，在价格部门备案销售价格，明码标价对外销售。这意味着，深圳将继续执行限购，但在“限价”方面则语焉不详，采用了一种较为模糊的表述。
限购
是否取消对市场影响不大？
据相关媒体报道，今年以来已有35个城市取消或放松限购，以期消化楼市库存，而目前尚未取消或者松绑限购的城市还有北上广深四个一线城市，以及三亚、珠海、南京、哈尔滨、大连、银川、西宁等二三线城市。对于是否取消限购，深圳市规划国土委近日明确表示，深圳仍按照国家分类调控的要求，严格执行住房限购政策，深圳“限购”政策依然坚挺。然而，取消限购是否真能提高楼市成交量，提振购房信心？
对此，美联集团执行董事兼中国部行政总裁张锦成说：“佛山放松限购消息一出，楼盘立马封盘涨价，这种现象是因为把积压了一年的需求一次释放出来。我觉得取消限购，只能为该城市和地区带来一个小阳春，而且这个繁荣场面最多维持2—3个月。”张锦成认为，负资产较重的城市需要放松限购，但深圳没有。而且维持整个楼市健康发展取决于当前的经济情况和家庭收入水平。
江少杰认为，深圳或许会逐渐放开限购，但今年不会出现。而且相对于北、上、广三个城市而言，深圳的限购是最宽松的。根据深圳的限购政策规定，非深圳户籍居民家庭能提供在深圳一年以上的纳税证明或者社保缴纳证明的，限购一套住房，而其他三个城市至少是两年以上，深圳购房的准入门槛较低。“深圳的限购对深圳楼市影响很小，而且供求比反差很大。”
同时，美联研究中心总监徐枫在分析一二手房市场时表示，“钱才是决定购买力的主因，限购确实不能对房价上涨起到决定性因素，限贷才是重点。房价不是靠政策‘镇压’，其本质是宏观经济的投射。”因此，引导房价走势的有贷币政策、财政政策以及微观政策，但最重要的还是经济发展水平以及家庭收入水平。
“实际上放不放松限购，对于购房者来说并不是最重要的，最重要的是利率下调、房价下降所带来的购房实惠，才是影响楼市最重要的因素。”深圳中原董事总经理郑叔伦表示。
而中联二手房研究院总经理肖小平则认为，深圳松绑限购根本就是不可能的事，实际上，深圳根本就不存在解除限购的条件，而且相比北京、上海，深圳并不是限购最严厉的，“深圳是否取消限购应该向北京、上海看齐，如果它们也松绑了，那就该到深圳了”。
据悉，从今年3月份开始，深圳的各大地产中介机构都监测到深圳楼市成交量走向低迷，并预测今年第三季度会迎来房价的松动，但美联物业监测到的数据则显示，房价从今年的4月份就悄然走跌，而到了三四季度，下跌空间会逐渐缩小。
限价
深圳限价已经松动？
而限价政策则在业内盛传已经取消。去年3月，深圳市规划和国土资源委员会重申关于商品房销售明码标价、一房一价等规定的执行力度。此“限价令”要求深圳所有新盘成交均价必须实现月度环比零增长，即每个新盘、每个月的成交均价，环比都不能上涨。但近日在业内传出，深圳“限价”政策7月初已经松动，申报备案价明显高于片区均价的楼盘也能拿到预售证。
记者从部分开发商处了解到，今年以来，一些申报备案价明显高于片区均价的楼盘也能拿到预售证。该开发商透露，目前申请预售对于价格的调整幅度已放开至 3%，这意味着房价上涨不超过3%就可成功网签。
“今年以来深圳备案价格限制已相对宽松，不少高价楼盘都顺利备案。限价政策执行通常会出现年尾紧、年中松，但今年深圳基本没有出现因为备案价过高而延迟备案的情况。”江少杰透露，今年七八月份限价对楼市影响不大，某些高价盘也照样推出。
而记者从市场上了解到，近期以及未来将要入市的多个楼盘中，除了少数高端项目外，市场仍是以刚需和首次改善户型为主，而这些户型的目标客户也都是首次或第二次置业者。“他们购房对于价格相对敏感，只有在开发商定价理性合适的情况下，才会出手购房，”一位开发商项目营销经理告诉记者，因此，现阶段入市销售的楼盘多采取较为理性的定价，以实现成交量。
上述地产人士认为，深圳即使放松限价，对于市场的影响也没想象的那么大，除了少数高端楼盘外，大多自住楼盘的价格受制于市场和购房者预期，除非市场整体转好，否则在定价上开发商并不具备大幅提价的空间。
限贷
按揭利率将继续走低？
记者获悉，近日各大银行对首套住宅的按揭利率都已回归到基准利率。中国银行首套房贷按揭利率为基准利率或上浮2%，农业银行上浮5%，工商银行、建设银行、招商银行都为基准利率。江少杰认为，这些银行首套房贷利率的回归对深圳三、四季度的购房市场来说释放了非常有利的信号。而限贷是影响购房欲望和能力的关键因素，估计限贷政策会慢慢放松。
据深圳一家国有银行的信贷人员称，银行下调房贷利率最主要的原因是监管部门的政策指导；其次去年下半年来，房地产调控导致房贷利率高企，遏制了购房者需求，银行房贷额度不像过去那么紧张。
在被问到银行房贷利率是否有可能进一步下调时，徐枫表示，房贷利率涉及两块，一个是首付利率，一个是按揭利率。她认为国家政策的导向就是要打击房地产市场的投机和投资行为，因此首付利率的调整空间基本没有；至于按揭利率，调整空间较大的应该在首套房，因为政策要保证刚需的进入门槛不要太高。“房价、收入和按揭三个因素影响购房者的购房行为，从短期来看，购房者的收入不会有很大的改变，所以就要看房价和按揭利率的改变，如今房价下行和利率降低对购房者都是利好。”
徐枫认为，目前对于首套置业者而言，首套房按揭利率的调整空间仍未达底线，按揭可能在基准利率下再打点折扣，但时间点不会是现在，除非成交量还有进一步萎缩的可能。
而随着房贷利率有所放松，瑞银证券则表示，由于银行资金成本整体高于2012年，房贷利率优惠不太可能大规模重返八五折优惠时代。
多种理由都表明，如今是买房的好时机。“这批房源消化以后，深圳楼市将出现2—3年的住宅供应断层。土地越来越稀缺，日后的住宅供应将取决于旧改，而旧改进程长、需要付出的代价大、建成后楼价高。”江少杰说，二手住宅方面，此前议价空间大，甚至出现了20%—25%的房价降幅。但近来，如香蜜湖、华侨城等热点片区议价空间正在萎缩，到了第四季度议价空间将越来越小，“现在就是最好的入市时机。”
对话美联物业全国研究中心总监徐枫：
深圳房价下跌
时间空间都有限
近七八年来，中国的楼市一直跌宕前行，当下，“下跌”已经成为整个中国楼市的主基调，仔细观察可发现，楼市的每次上行和下行都有内在和外在的因素牵制着，并且有规律可循。目前中国楼市的基本面如何？深圳作为发达的一线城市，楼市的波动又有多大？2014年深圳楼市呈现怎样的走势？对此，南方日报专访美联物业全国研究中心总监徐枫，探析楼市的规律及把脉2014年走向。
政策和房价走势息息相关但不是决定因素
南方日报：来自国家和地方的多种数据显示，目前全国楼市似乎有点萧条，在您的研究中，中国楼市目前的基本面是怎样的？
徐枫：从2008年到现在，全国一手房成交量都是节节攀升的，不管中间出现多少严格的调控政策，但今年前三个月呈现下跌态势，4月份又出现了一个微型的反弹。1—6月全国成交量下跌了7.8%，但我们认为，从价格和交易数据来看，全国楼市的基本面还是稳健的。现在是一个分化的状态，而且分化会越来越严重，如果说中国楼市像啤酒一样，上面是有一些泡沫，但这些泡沫要分地区、分板块、分物业类型，不同的类型会呈现不一样的情况，不能一概而论。
南方日报：今年上半年深圳楼市成交量相当低迷，但为何成交量下降，价格却依然坚挺？
徐枫：量和价有时候是正相关的，当成交量上升的时候，房价也会跟着同步上升，基本上是同步的，而且房价的增幅是要高于成交量增幅的。当成交量下跌的时候，房价是有一个下跌刚性的，为什么下跌刚性会存在呢？这涉及到整个微观和宏观市场。房价不仅反映微观市场的供求关系，也是宏观经济的折射。从中国整个市场来看，有大量产品价格都是一个上涨态势，所以房产也是通货膨胀的一个投射，所以在成交量下跌的时候，房价下跌的速度远慢于交易量下跌的速度。
南方日报：我们常说中国的房地产市场是政策市场，这些年房价上涨时都会出现政策的影子，请问政策对房价究竟起到多大的作用？
徐枫：政策的利好和利空确实与市场的成交量和价格息息相关。2013年政策基本是一个利空的状态，所以我们可以预期2014年会是一个利好政策的开始，当然是以微调的方式出现，而到了2015年又可能是利空的。其次，大家可以看到深圳的房价从2007年到现在，中间明显下跌就是2008年，其他时候不管出什么政策，房价曲线都是呈稳步上涨态势的，这说明政策对价格的影响是非常有限的。所以，房价不是政策打压的结果，价格下跌其实更是宏观经济的一个折射。深圳的房价怎么样还是要看深圳的经济情况怎么样和中国的经济怎么样，这才是最本质的因素。
今年全国楼价或跌5%左右 豪宅更具投资优势
南方日报：目前房地产市场处在一个怎样的周期中，这个周期会维持多长时间？
徐枫：如果我们看2007年到2014年这段时间，2007年以前成交量基本是飙升的，到了2007年是一个高点，然后降下来，到了2009年又是一个高点，再降下来，到了2012年小幅度上升，然后再往下，现在的成交量微微向上涨，因为现在又救市了，所以说明房地产周期和政策是息息相关的，不能说是政策的结果，但是互为因果的。接下来的政策走势肯定是救市，因为现在是相对低迷的时期，深圳的一手房和二手房都是有一个周期的，时间基本是两到三年为一个周期，现在我们正处于调整的周期中间。
南方日报：预计2014年楼市在成交量和价格上的走势会怎样？
徐枫：2014年全国一手住宅成交量与2013年相比要跌5%左右，成交价格我们认为处于下跌周期，但持续的时间相当有限；第二，下跌的城市在变多；第三，成交价格下跌幅度趋缓，离价格下跌底线越来越接近；第四，普通房价调整幅度大于豪宅调整幅度。
南方日报：目前是否还可以做房产投资？有何投资建议？
徐枫：我建议，如果要投资房产的话，要投资一线城市和直辖市，不管是保值还是升值，都更有保障。而至于投资普通住宅还是豪宅，2014年到2015年普通住宅的价格增长会变得平缓，但是豪宅市场价格是无上限的，现在北上广的豪宅均价是6万—10万元，到2015年这个区间段还要进一步提升，我们觉得豪宅价格空间是没有天花板的，因为豪宅对应的人群不是刚需的人群，而且它还涉及到投资因素、分配因素。
周刊统筹：刘勇 曲广宁 本版撰文：南方日报记者 卓泳 曲广宁
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