开发商通过挪腾资金之术，变相给购房者返还月供补贴，这促使时隔六年之后，北京楼市再度出现“7折利率”卖房现象！
《证券日报》记者从珠江地产旗下珠江·四季悦城项目处获悉，继“零首付”、“降价补差额”、“无理由退房”等各种促销手段之后，珠江地产再度抛出营销奇招。
“购房者用部分首付款购买珠江投资旗下的基建信托，开发商将信托收益返给购房者补贴月供，返还后的贷款利息等同于银行同期房贷基准利率的7折。”珠江·四季悦城项目相关人士向《证券日报》记者如是透露。
对此，有业内人士向记者表示，若开发商真能兑现这一承诺，在当下北京楼市的信贷环境下，“7折利率”确实很低，对市场吸引力将会很大。不过，珠江地产此举并未让其直接获得大量回笼现金，同时购房者也要承担一定的信托产品收益兑付风险。
返还信托收益式“降息”
近期，近八成城市加入了取消限购政策的“大军”，甚至个别地方政府有“挟持”银行松绑信贷的迹象。不过，北京楼市的信贷环境并不见放宽。
“今年7月份时，北京农商行和中信银行北京分行曾出现过房贷利率最低9折的现象，但也有诸多条件限制。”某中介人士向《证券日报》记者透露，北京楼市虽然成交量降低，但对比库存和市场需求量来看，尚达不到松绑信贷至房贷7折利率的程度，而现在极少见到房贷利率打折的情况。
事实上，回顾北京楼市，7折利率曾出现在6年前。2008年12月23日，为力挽楼市危局，相关部门曾执行按揭利率7折优惠，刺激楼市快速回暖，但2010年2月份，楼市出现报复性反弹，遭立即停止。
鉴于此，珠江地产推出的“7折利率”购房实为开发商在实施“银行职能”，变相松绑限贷政策。
据珠江地产相关人士记者透露，所谓的“7折利率购房”活动，实际上是珠江·四季悦城通过购买珠江投资集团旗下投资板块如青春塔煤矿、准朔铁路等信托产品，获得收益作为利息反补给购房者，用于降低购房者房贷利率，缓解月供压力。
据该项目负责人介绍，这次的“7折利率购房”具体操作模式是：珠江·四季悦城与购房者签订协议，约定将购房者作为受益人，将首付款中的部分资金作为信托认购额，以购房客户10年贷款期限为周期，购买珠江投资旗下的基建信托。在期限内，开发商将信托收益，每月返还给购房者，作为月供利息补贴，返还后的贷款利息等同于于银行同期房贷利率的7折。
“我们8月份推出50套房源参与‘7折利率’优惠活动，均价为25000元∕平方米。”珠江地产相关人士向《证券日报》透露，预计以后还会推出，这要视市场反馈情况而定。
实际上，这意味着珠江地产将因此成为全国首家行使银行功能的大型地产公司，从某种程度上来看，其折射出开发商的焦急情绪。
珠江地产称“绝不以价换量”
事实上，据记者了解，珠江·四季悦城项目今年已经先后推出“零首付”、“降价补差额”、“无理由退房”等促销活动，颇有着急“出货”的节奏。
对此，珠江地产相关人士向本报记者表示，“在市场随时变动的情况下，珠江·四季悦城为应对这种市场环境而调整营销策略，这既能满足公司的现金流需求，又可以完成销售任务”。
此外，珠江·四季悦城项目负责人也称，在推出“京城首个零首付”项目等一系列促销活动后，“公司发现真正的购房门槛不仅是首付问题，解决高额的房贷利息才是关键”。鉴于此，“我们用房款来投资基建信托，将收益反用于购房者的贷款利息补贴。”
值得一提的是，业内对珠江地产上述一系列花样百出的销售策略颇多质疑，认为其多是“噱头”，是否能起到刺激成交的作用有待商榷。
对此，珠江地产相关人士向本报记者表示，“促销活动使珠江·四季悦城的销售量占到亦庄区域销售量的八成，相对于同区域甚至整个北京市场，项目成交量还是非常高的。”该人士还透露，从5月份推出“零首付”至今，“我们实现成交额约6亿元，成交价格相比开盘时有一定的涨幅，目前成交均价在26000元/平方米”。
此外，《证券日报》记者还从珠江地产内部获悉，珠江·四季悦城项目2013年10月份首次开盘，截至目前，该项目实现销售额35亿元，成交均价为25000元∕平方米，目前整个项目剩余货值约40亿元，剩余房源约1500套。
“纵观该项目一系列的促销活动，开发商珠江地产实际上并未直接获得大量回笼现金，不过这些资金依然留在珠江投资集团内部。”有业内人士向记者直言，相对于其他开发商直降割肉降价吞食利润的手段，珠江地产无论是“降价险”还是“7折利率购房”的促销手段，都是在珠江投资内部的挪腾资金之术，实际上并未明降房价。
对此，珠江地产称，在市场状况不明朗的情况下，珠江·四季悦城“绝不会一味地‘以价换量’”。此外，该项目是珠江投资集团在北京的标杆项目，在验证新的营销手段可以带来好的业绩之后，珠江地产可能会在全国的项目中推广使用。
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