为了卖房，开发商的营销手段已经无所不用其极。继“零首付”、“降价险”之后，珠江地产再次祭出营销奇招，其在北京亦庄的珠江四季悦城项目拿出50套补贴月供房源，购房人贷款利息相当于享银行同期房贷基准利率的7折，以当前项目2.5万元/平-2.8万/平的均价粗略计算，一套房能省20万元左右。
在开发商去化艰难的情况下，北京已经吹响降价集结号，随之到来的卖房重要节点，开发商会不会为抢客给出“厚惠”呢？
7折利率刺激成交
记者从珠江四季悦城项目处了解到，所谓的“7折利率购房活动”，即为项目开发商和购房者签订协议，约定购房人作为受益人，将首付款中的部分资金作为信托认购额购买珠江旗下的基建信托，开发商将一次性返还信托收益补贴月供，这一部分收益折算下来，购房人贷款利息等同于银行同期房贷利率的7折。
“这个对买房人的吸引力还是蛮大的，其实就是退一部分房款，开发商一次性返还算有些诚意。”链家地产市场研究部研究员张旭指出，当前北京不同银行首套房贷利率对自身优质客户有一定折扣，但多为基准，其中北京银行、交通银行首套房贷利率近期下调至基准利率95折，光大银行则由原本的基准利率上浮调整为基准，而7折房贷利率优惠消失于市场已达6年之久。
事实上，业内对于今年楼市整体下行有一个基本的共识，信贷收紧是致使整体楼市成交萎缩的主要原因之一，而珠江四季悦城此次运用金融手段刺激成交，相当于在房贷方面有所放松支持，无疑点中了一部分购房人的穴位。
根据珠江四季悦城项目相关负责人介绍，从“7折利率购房活动”开始以来，十几天的时间已经成功成交了30多套房源，该活动一共只有50套名额，将在8月底结束，之后不再继续。
“现在市场处于一个犹豫期，今年房贷一律偏紧，国家即使再放贷也不可能达到7折，我们就是想从补贴购房人贷款月供入手，打破犹豫促成成交。”前述项目负责人对新浪乐居表示，以珠江四季悦城当前2.5万-2.8万元/平米的均价粗略计算，活动期间买房可节省近20万元。
上海易居房地产研究院研究员严跃进指出，珠江四季悦城此举相当于把购房人的资金做了盘活，开发商从理财的角度理解购房款，对购房人的资金升值做出保障，会刺激购房人积极入市，同时也有利于开发商的回款。
而在亚豪机构市场总监郭毅看来，珠江地产推出的“7折利率购房”更像是变相降价，今年不管是限购限贷还是自住房等政策，都直接或间接地对北京楼市成交形成影响，要想促进项目成交，开发商只有拿出诚意真真正正地降低价格，才有可能打动购房人。
降价潮扩围
随着楼市调整的不断加深，新浪乐居综合统计发现，和珠江四季悦城一样苦思营销奇招突围的项目在不断增多。
7月23日，位于北京南六环马驹桥板块的合生世界村宣布推出平层房源，起价9800元/平米，成为北京楼市深度调整以来，主城区内第一个跌破万元的项目。除此以外，合生世界村还于当日启动了“期权换房0元置业”的免费送房计划，将全城送房50套，虽然被指炒作，但赚足了吆喝。
根据合生创展华北区域总经理朱思昊的介绍，“期权换房0元置业”是将“期权”这种金融风险工具引入房产交易，利用“房地产期权”未来增值价值，提前兑换为既得利益——房产，最终实现0元置业。
除了利用金融手段达到促销目的，还有不少项目直接通过降价促进成交。以东亚新华为例，从3月初公开宣布旗下项目低预期开盘，发展至旗下北京全产品推出1折首付，最后8月14日宣布旗下东亚印象台湖大幅下调价格，该项目办公和住宅类产品各拿50套房源做特价销售，其中办公类产品从2.1万元/平大降6000元/平至1.49万元/平，住宅类产品降幅也达4000元/平米。几番周折，市场的艰难可见一斑。
龙头房企同样难以独善其身。日前万科位于北京南四环郭公庄的项目京投银泰万科·西华府明确打出促销广告，推出10套特价内部房，优惠力度最大达到8000元/平，其中3套一居室总价210万元，单价3.2万元/平米；3套88平米两居室总价260万，折合单价2.9万元/平米；4套82平米两居室直降20万，优惠6%。此外，万科刚刚联手淘宝推出淘宝账单买房抵房款的活动，也被指是万科变相降价的策略。
而从8月份的成交情况来看，获得较好去化的多为降价盘，比如商住项目的代表合生世界村，还有曾经为对抗自住房入市每平直降万元的东坝首开常青藤，降价成为当前市场胶着下的制胜法宝。
“金九银十”厚惠有期？
马上就到楼市的传统黄金时段“金九银十”，这一关键节点关乎房企最终的年度销售数据，在此情形下，开发商会不会不惜割肉争取回款？
根据亚豪机构统计数据，9月北京商品住宅市场预计有39个项目入市，包括19个纯新盘和20个老项目后期，开盘数量有望创下今年以来的月度最高。而价格方面，已公布售价的项目中，整体报价偏谨慎，区域整体定价基本回归至去年同期水平。
郭毅认为，从当前北京市场表现看来，开发商去化存在不小压力，金九银十很可能是大多数开发商降价出货的一个重要窗口期。
不过也有人嗅到了不同的信号。
严跃进表示，其监测的8月1-20日北京新房成交情况发现，成交量环比增幅出现上升，达到75.5%，这意味有购房人已经从持币观望转向实际成交。
“北京的房价已经筑底，降价是有周期性的，有降也就有反弹的可能，理解到这一点，不少人出于抄底的心态已经从观望转向成交。”严跃进说，“金九银十”价格依然会出现略有下滑现象，因为价格变化是有惯性的，但是一旦以价换量成功，成交量上涨将改变价格趋势，8月份的成交已经出现复苏的苗头。
前述珠江四季悦城的负责人也指出，9月份北京市场会出现大范围回暖，目前二手房市场已经率先复苏，新房的冷淡主要还是因为受当前舆论的消极影响所致。
“今年7月份，北京农商行和中信银行北京分行曾出现过房贷利率最低九折的现象，但也有诸多条件限制。”某中介人士向《证券日报》记者透露，北京楼市虽然成交量降低，但对比库存和市场需求量来看，尚达不到松绑房贷七折利率的程度，而现在极少见到房贷利率打折的情况。
事实上，回顾北京楼市，2008年12月23日，为力挽楼市危局，相关部门曾执行按揭利率七折优惠，刺激楼市快速回暖，但2010年2月份，楼市出现报复性反弹，遭立即停止。
鉴于此，珠江地产推出的“七折利率”购房实为开发商在实施“银行职能”，变相松绑限贷政策。
据珠江地产相关人士向记者透露，所谓的“七折利率购房”活动，实际上是珠江·四季悦城通过购买珠江投资集团旗下投资板块如青春塔煤矿、准朔铁路等信托产品，获得收益作为利息反补给购房者，用于降低购房者房贷利率，缓解月供压力。
据该项目负责人介绍，这次的“七折利率购房”具体操作模式是：珠江·四季悦城与购房者签订协议，约定将购房者作为受益人，将首付款中的部分资金作为信托认购额，以购房客户10年贷款期限为周期，购买珠江投资旗下的基建信托。在期限内，开发商将信托收益，每月返还给购房者，作为月供利息补贴，返还后的贷款利息等同于银行同期房贷利率的七折。
“我们8月份推出50套房源参与‘七折利率’优惠活动，均价为25000元／平方米。”珠江地产相关人士向《证券日报》透露，预计以后还会推出，这要视市场反馈情况而定。
实际上，这意味着珠江地产将因此成为全国首家行使银行功能的大型地产公司，从某种程度上来看，其折射出开发商的焦急情绪。
对此，珠江地产相关人士向本报记者表示，“在市场随时变动的情况下，珠江·四季悦城为应对这种市场环境而调整营销策略，这既能满足公司的现金流需求，又可以完成销售任务”。
不过，珠江地产称，在市场状况不明朗的情况下，珠江·四季悦城“绝不会一味地‘以价换量’”。此外，该项目是珠江投资集团在北京的标杆项目，在验证新的营销手段可以带来好的业绩之后，珠江地产可能会在全国的项目中推广使用。
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