朝阳四环绝版公园华宅热销京城在全国整体经济形势下行以及银行信贷偏紧的双重挤压下，北京住宅市场上半年再遇寒冷，市场销售压力也集中于下半年。尤其是最近两年高溢价拿地的开发商更是面临着产品与营销的考验。面粉价格的上涨，直接影响着面包的价格，市场不断被高端化，高端住宅之间的竞争也愈演愈烈。位于朝阳四环、低密、现房、公园华宅——江南山水， 起价仅为3.65万元/平米，相对北京市场同区域、同环线、同类产品来说，可谓底价销售。专家分析认为，目前市场在售项目价格策略或将是继08年之后购房者第二次抄底购房良机。

  最新看点 ：底价热销绝版地块跑量为先

  如果说融创拿下的农展馆地块是东三环的最后一颗“明珠”，那么位于朝阳四环高端住宅——江南山水，则是朝阳四环绝版之作。

  据记者了解，目前江南山水精装公寓正在热销，产品面积在150平米—170平米之间，另外隐于繁华的别墅产品已进入现房销售阶段。不论从区位、交通、生活配套、产品稀缺性等方面，江南山水都是城市核心区绝版之作，但记者从开发商方面获悉，其目前在售产品售价为3.65万元/平米起。性价比是南部亦庄区域都无法比拟的。

  举例来说住总首开联合体又以接近5万元的楼面价斩获亦庄一块商品房用地。其楼面价超过目前市场大部分在售项目单价。

  除此之外，东四环沿线已经面临无房可售的局面，截止目前，仅华翰国际所剩较大户型的尾盘，但单价也达到七万元/平米。

  市场分析 ：竞争加剧已售项目后期降价难

  随着刚需住宅成交持续低迷，开发商在资金、销售额等多方因素作用下改变销售策略，供应逐渐向中高端改善型产品偏移。据亚豪机构统计数据显示，7月份，北京报价在5万元/平方米以上的公寓豪宅市场新增供应430套，环比上涨24%，创春节以来供应新高。而8月北京预期入市的项目32个，其中16个中高端、改善型项目。

  而2013年出让的大量高价地在经过9-12个月前期开发、达到入市条件后，今年下半年开始，将会陆续开盘销售，从主观上造成近期公寓豪宅市场供应量的增加。

  加之上半年北京增量房市场形势不容乐观，竞争进一步加剧，低价拿地在售项目欲以价格优势争夺市场占有率，但也存在一定压力。

  “目前只能是不涨价，但降价不太可能，一是影响公司形象，二是怕老业主找麻烦。”某高端项目营销总监对记者透露，虽然下半年销售压力非常大，但是价位上也只能“死扛”，他们只能通过营销渠道方面，来吸引购房者。

  而记者从其他高端项目获悉，其下半年均没有降价的打算。

  行业透视：精准定位产品决定胜负

  在市场竞争激烈的情况下，客户群的精准定位以及产品附加值升级成为新盘营销的核心问题。江南山水负责人对记者解释，该项目面对的就是在CBD附近工作的白领以及新兴财富阶层。

  明确客户群，提升产品附加值，满足客户的各类需求，则成为当今商品房市场竞争成败的核心点。

  据记者了解，江南山水本身的商业配套达到30万平米，商业中心落成将成为区域内面积最大、功能性最强、业态最齐全、是集大型购物中心、休闲娱乐中心、餐饮服务为一体的大型商业中心，从大型超市到休闲咖啡，从高端餐饮到服务，给购房者带来一站式消费。

  除此之外，在环境上，江南山水首创“森林式园林”概念，开发商结合北京土壤和气候特点，耗费巨资将2万余棵臻稀乔木原根移植到小区内，以银杏为主题打造森林式园林。园林设计方面则通过这些高大乔木勾勒天际，辅以大小灌木丰富层次，名品花卉可观可感，草坪地被点缀细节，并通过坡地进一步丰富园林层次，打造从高到低，从天际到地表的全方位立体园林。

  据记者了解，江南山水的大户型，均为高档精装，卫浴品牌均为德国进口顶尖品牌。

  江南山水在7月份成交公寓20余套，领跑北京高端住宅市场。再次验证了精准定位、产品定胜负的当今市场生存法则！

  专家观点 ：城市核心新盘可逃楼市震荡

  之所以懋源能冲出突围夺下夏家胡同地块，融创能够不惜一切代价将农展馆地块纳入囊中，究其原因是其地段不可复制。在目前经济环境不容乐观与通货膨胀并行之下，新兴的财富阶层购房除了考虑项目品质之外，房产的保值与升值也成为重要因素，而地段优越恰好保证了其第二个需求。

  另外，楼市在经过4个月的调整后，部分改善型项目的价格已达购房者心理预期，市场观望情绪逐步消退，市场进入抄底销售阶段。

  房地产交易管理网数据显示，7月份，北京63个报价在5万元/平方米以上的公寓豪宅项目中共有30个实现成交，成交数量相比上月增加了4个；30个项目累计成交104套，环比上涨28%。

  业内人士认为，在资金流动性相对较宽松以及下半年经济发展预期向好的背景下，预计未来几个月北京公寓豪宅市场将形成供需两旺的格局，带动下半年公寓豪宅成交量成为全年高点。

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