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万科郁亮:加码“小股操盘” 将在广州等地降价

https://m.biud.com.cn 2014年08月19日10:01 家居装修知识网  

  一向被视作房地产行业风向标的万科,昨日公布半年营收下滑后的发展思路。

  8月17日,万科交出的2014年半年报显示,公司营收同比下降1%,净利同比增加5.6%,投资收益同比增2倍。这些简单的数字背后隐藏了什么,处于房地产行业拐点中的万科有何动作?昨日(8月18日),万科总裁郁亮在深圳总部向媒体解读了万科的发展思路。

  以价换量应对市场下行/

  “大公司易傲慢,傲慢则不创新;大公司易贪婪,贪婪则更倾向挣快钱。”郁亮在媒体会上透露,处于社会向互联网时代转型、行业向白银时代转型中的万科像“猫头鹰”一样始终警惕傲慢和贪婪对公司的侵蚀。

  郁亮指出,万科主动拥抱互联网以求创新,“全民经纪”即是这一思路下的产物,其实质是利用互联网建立客户平台,积极拓客。在他看来,一方面,当下房地产行业从卖方市场向买方市场转变,使得客源变得更为重要,所以万科更需大力扩展;另一方面,以前行业内认为异地销售不可能,但现在电商已有动作,如果开发商再不行动,很有可能沦为电商背后的制造商。

  对于营收下降的原因,万科董秘谭华杰解释称,上半年竣工项目少是主因。

  目前万科的财务很稳健,郁亮表示,万科本身现金充沛,主要融资来源是卖房子的回款,海外融资占比17%,对于开发贷依赖性较弱。谭华杰介绍,今年上半年万科销售额首次破千亿,已售未结超过2000亿元。

  此外,通过推广“轻资产,重运营”的经营模式,万科持续投资性收益上升,净利上升。郁亮表示将来还要加大“小股操盘”模式的推广力度。

  万科的应对策略,还有一些其他亮点,如事业合伙人制度,郁亮表示虽然万科方面既无时间表,也无具体目标,但目前的占比还是有点少,未来还将加持。另外,以价换量也是万科应对市场下行的策略之一,郁亮介绍,广州市场竞争充分、成熟度高,所以会在该地适当降价。

  预测商品房下半年将好转/

  对于多地政府取消限购、积极救市的行为,郁亮持谨慎态度。他表示,近期的宽松政策不可能引发市场的剧烈反弹,这些只是对过去调控政策的纠正,库存是长期积累的问题,去库存需要时间。

  在他看来,处于白银时代的房地产行业,下半年即使政策转暖,也不会出现量价齐升的局面。他认为,近期各地取消限购,意味着政府开始建立市场化的房地产长效调控机制。

  郁亮称,限购多少会误伤一些合理需求。他建议,能用市场解决的问题,就不要用行政手段。

  郁亮对现今推行的市场化调控政策评价颇高,并呼吁长期坚持。在他看来,一方面,过去的调控常被服务于短期目标,从而使得行业调整不到位,因为市场是有周期性的,若调整不充分将带来更加混乱的局面;另一方面,无论银根宽松或收紧,对于刚性住房需求的按揭贷款都应长期支持,想调控可以从开发贷入手,毕竟经常调整按揭贷款不利于行业发展。

  “相比商品住房市场,土地市场的调控才刚开始。”郁亮称。

  谭华杰介绍,上半年,虽然土地市场降温,北京、深圳、广州、上海等16座城市均出现土地成交溢价率下降、流拍率上升的现象,但是底价仍然很高,所以他对下半年房地产行业的投资趋势并不看好。

  谭华杰表示,商品房市场和土地市场要分开来看,一方面,上半年商品房市场的调控力度较大,下半年市场相对于上半年好转是大概率事件;另一方面,土地市场的价格没有明显下降,调整力度不大,所以下半年的投资可能会更低迷。

  郁亮表示,目前土地市场调控还不到位,万科并不会着急拿地。实习记者 白亚静 发自深圳

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