全球房地产进入中国时间。
国内市场萎靡不振，中国开发商境外投资进展如何？《东地产财经周刊》五大境外新闻中心联动，纽约、伦敦、奥克兰第一时间发回深度报道。
美国开发商淘金应避免日本式陨落
中国企业在美国房地产也淘金，一个绕不过去的话题是：80年代日本进军美国铩羽而归的历史会否重演？
东地产纽约新闻中心 荣华 报道
过去一年，中国房地产企业赴美“走出去”的进程明显加速，中国元素频频吸引美国东西两岸房地产市场的眼球。中国的明星房企企业万科、绿地、万达等等在美国都已布局。
仲量联行研究部的数据显示，2013年期中国在海外的房地产投资额大幅增长，增长幅度高达124%，总投资额达到76亿美元。其中美国就占将近一半，达到31亿美元。而2012年这个数据还只有2.6亿美元。
中国房企紧眼中国富豪
中国房企为什么进军美国，为什么会在现在加速？回顾中国在美房地产市场发力的进程，不难看出以下几个推手。
中国富豪一跃成为美国房地产市场的最大外国投资者，中国房地产企业进军美国不过是跟随客户的市场行为。根据美国房地产经纪协会发布的2014年外国投资者调查报告，中国在2013年已经成为美国房市中最大的境外买家，成交额和百分比均超越传统上在美投资最多的加拿大。2014年中国与其他国家的差距还将近一步拉大。
美国专为吸引外国投资的EB5投资移民签证，80%也为中国公民获得。根据美国移民局的统计，2013年总共向中国的投资者发出了6895份EB5签证，两年之前还只有不到2500宗来自中国的申请获得批准。美国东西两岸的传统都会区比如纽约、洛杉矶和旧金山，尤其吸引投资移民扎堆购房置产。多宗房企的美国项目甚至捆绑EB5投资移民，以此作为卖点吸引客户。
中国政府在政策和金融配套方面的推动也是房地产企业能够安心“走出去”的保障。 从2009年开始，中国企业海外房地产投资相关的法规政策发生了积极变化。国家外汇管理局的跨境担保新规，简化了境内企业登记跨境担保的监管和行政手续；国家发改委今年4月颁布的9号令，规定投资金额10亿美元以下的境外投资项目由核准转为备案。这些政策的接踵而至，为海外房地产投资项目审核融资极大程度地放松了管制，提供了便利。
而中国房地产企业在中国本土的经营环境在经历了2002年开始的10年高速扩张期后，面临楼市下行增长乏力的困局。一方面地价高企，房企现在担忧土地价格过高，影响后续开发。另一方面各地的限购限贷政策使中国房市库存量消化缓慢。
相比之下，美国房市在2008年次贷危机崩盘之后，正处于复苏期。地价楼价在相对低位运行，对境外投资者有相当吸引力。比如鑫苑置业在2012年以5400万美元拿下纽约布鲁克林区威廉斯堡一处近50万平方英尺的滨水地块用以开发高层公寓。折算成人民币每平米约7150元，比北上广深的平均地价便宜一半不止。
警防“打压日本”式情绪
谈到中国企业在美国房地产也淘金，一个绕不过去的话题是：80年代日本进军美国铩羽而归的历史会不会再次发生？其实仔细考察这一波中国投资潮的时机和目标，有理由相信历史不会简单重演。
80年代的美国正处于一波房市涨势的顶点，而日本投资客又将目光仅仅盯住地标地产，互相抬价，结果到手的价格更是注满水分。而日本投资的主体并非房地产企业，而是手握大把现金 的综合商社。在日元升值的背景下，日本主要企业均有“买下美国”的冲动，不仅仅是房地产，各个行业都有日本的高调投资。
对比之下，这一波中国在美房地产投资主体还是中国的房地产企业，投资目的是市场多元化和为目标客户提供海外选择。王石在进入纽约市场时就曾表示，与成熟国际发展商合作学习成熟市场经验、平衡市场风险和为万科客户海外提供产品及服务，是万科海外投资的三点策略。出于这种考虑，中国房企多在美国华人集中地区展开业务，时机也选择在房市的“价格洼地”。正因为如此，所以从目前已披露的交易来看，还看不出不理性的行为。
尽管如此，风险控制仍然是中国房企的真正考验。美国房地产法律、税务非常繁杂，每一个项目都需要很多法律文件，涉及产权、环保、规划等等，需要聘请当地的专业人员协助。
还有一点中国房企需要格外注意：房地产开发地域性强，整合当地资源，建立融洽的社区关系至关重要。当年日本高调买下美国引发的“打压日本(Japan Bashing”)的情绪不可不察。
伦敦 中国企业930亿扫货不动产
引领全球房价高度的英国伦敦，中国企业正迅猛来袭。
东地产伦敦新闻中心 胡盈盈 范慧勇 报道
短短一年的时间，包括中国建设银行(601939,股吧)、中投公司、万达集团、绿地集团、郑家纯财团等在内的中资公司大举投资英国伦敦房地产市场，总资产规模将超过92亿英镑(约930亿人民币)，所收购或待建项目包括伦敦多个地标。
在引领全球房价高度的英国伦敦，中国企业正迅猛来袭。
政府扶持，投资额大幅飙升
不久前的《伦敦标准晚报》上刊登了一则“一百万售梅菲尔区最小公寓单元”的消息，一间321平方尺(约35平方米)的公寓，要价99万英镑(约1080万人民币)，且一入市场便被收购，3115英镑/平方尺(约28万人民币/平方米)的单价，无疑再次创下了梅菲尔区公寓单价的记录。经手此间公寓买卖的中介韦士先生这样介绍“这只是进入梅菲尔区的踏脚石，愿意花这样的价钱买个梅菲尔门牌号的买家大有人在，而买这里，是因为他们买不起别的”。
1000万人民币，仅仅是进入伦敦传统豪宅住宅区的敲门砖。
如果说，梅菲尔是伦敦的心脏，那么伦敦，则是整个欧洲乃至西方房地产市场的心脏。中国投资商们，正在纷纷购买这张最奢华的入场券。
2014年第二季度，英国房价同比上涨26%，据全英房贷协会(Nationwide building society)调查显示，全英平均房价已经超过历史上2007年的最高峰。
今年上半年，在伦敦市政府的各种鼓励扶持政策下，更多的大陆投资资本迅速融进这个正在超速上升的地产市场。统计显示，2014年上半年，中国海外房地产投资总额较2013年同期增长17%，达到54亿美元，增长主要来自住宅投资。2014年上半年中国海外住宅项目投资总额较去年同期飙升84%，达到15亿美元。
近期，在仲量联行的协助下，伦敦市长鲍里斯•约翰逊(Boris Johnston)办公室的中国之行进行了与中国房地产开发商和投资商的高层会谈，进一步强化了伦敦在中国海外房地产投资者中的形象——仲量联行国际资本集团中国区总监夏飏飏表示：“我们明显看到进入海外市场的中国资本不断增加，房地产开发商和保险公司仍是表现最为活跃的投资企业，他们对境外热点旅游目的地的酒店产品的投资兴趣最为浓厚。目前，伦敦仍是中国海外房地产投资的最大投资目的地。”
昂首挺进，中房企大挥手笔
中国建设银行(伦敦)有限公司担任伦敦人民币业务清算行，一周后，建设银行通过非公开交易从比利时联合银行(KBC Group)手中购得伦敦金融城111 Old Broad Street写字楼的永久产权，交易价格约为1.11亿英镑。据悉，建设银行将此楼作为其欧洲总部办公楼。
中国大陆企业资本的关注，仍然在于门户型城市核心办公楼和多用途开发项目。
去年5月，同样是由市长鲍里斯•约翰逊做东，和总部基地中国控股集团(ABP)董事长许为平签署了一项价值10亿英镑的合作协议，计划开发东伦敦地区的35英亩皇家阿尔伯特码头(Royal Albert Dock)，将其改造成“亚洲商务港(ABP)——伦敦新的金融城”，目前仍然在等待这块占地35英亩的规划提书审批。
随后的9月，万达集团宣布，将投资7亿英镑，在伦敦市中心大型改造项目九榆(Nine Elms)新区兴建超五星级的万达酒店和高档公寓住宅。作为万达在中国之外的首个地产项目，是伦敦市中心最大规模的城市综合改造项目——九榆新区的一部分。当天，万达集团还宣布3亿英镑收购英国豪华游艇制造商圣汐公司。今年年初，王健林达沃斯论坛期间会晤英国首相卡梅伦时表示，万达集团将继续投资20亿至30亿英镑在英国开展城市改造项目。
较之万达集团，绿地集团虽稍许晚了半年，但其挺进伦敦的姿态高昂，在短短三个月内，将两大优质项目收入囊中，并且开创伦敦地产开发的两项纪录。其中，Ram Brewery地块项目，将保护性改造英国最古老的啤酒酿造厂；而绿地集团位于伦敦金丝雀码头金融区的一个地块，从万达集团手中夺得兴建伦敦最高住宅楼的卖点，将规划建设欧洲最高的住宅公寓楼。
商场亦是几家欢喜几家愁——亚洲首富李嘉诚多年来虽在英国投资已累计逾300亿英镑，除了已建成售罄的楼盘包括泰晤士河畔的高档小区Albion Riverside等，其它项目并非一帆风顺。位于伦敦高档住宅区切尔西附近的Chelsea Waterfront地块，从购地到获批历经十多年，终于在近期开工建设，而位于伦敦东区的Convoys Wharf地块，从2005年购地至今刚刚得到批准，但开工日期尚未有期。
除此之外，平安保险自去年7月以2.6亿英镑从德国地产基金Commerz Real购得英国劳合大厦，成为这座古董级伦敦标地标的新主人，却面临着最大租约商——伦敦著名的保险机构劳合社是否继续租赁的问题。由于劳合社租用了该大厦近三分之二的面积，一旦搬出，将面临人去楼空的局面。
总之，在伦敦这片寸土寸金的土地上，关于中国房企发生的一切，都在有序地向前推进，在不久的未来，将有多座地标性建筑拔地而起，伫立于这颗西方的心脏之上。(东地产微信号：dongdichan)
华资浪涌新西兰
新西兰房价涨幅傲视全球，中国富豪功不可没。
东地产奥克兰新闻中心 王舒 报道
一大波中国富豪正在靠岸。
由于加拿大及澳大利亚等国移民难度持续增高，源源不断的新移民开始大规模涌入这个南太平洋(601099,股吧)天堂小国。
置产，成为许多移民抵埠后的第一要务。在新西兰的最大都市奥克兰，每个周末各处的OPEN HOME(待售房参观)中，华裔面孔成为主流。
移民逻辑
大量中国内地富豪涌入新西兰，令移民人口数量达到逾10年来的最高值。
新西兰最新的官方统计数据显示，截至2014年3月，新西兰在过去一年净移民数量达到3.19万人，创下了11年来的新高，也是有纪录以来的第二高数字。其中，来自中国的移民有6200名。这是中国首次超过英国，成为新西兰最多移民人口的来源国。中国也在去年取代了澳大利亚，成为新西兰最大的贸易伙伴。
华人所到之处，买地建房是深植在血液中的习惯。尽管自2008年全球金融危机之后的复苏开始，新西兰房价涨幅已令国内民众怨声载道。但在深度体验过中国房地产无节制飙涨十余年大阵仗的中国移民眼中，新西兰房地产市场的价格“很靠谱”。
最近数据显示，在新西兰最繁华的大城市奥克兰，中心城区的房产价格中位数为69万纽币(约合350多万元人民币)。这个数字，意味着一位奥克兰居民大约工作7-8年的收入，才可结合贷款负担一套房。但较之于中国现状，在奥克兰买房似乎显得轻而易举。
在奥克兰丰富的海岸线资源中，较好区域的海景独立别墅，价格大多集中于约500万元人民币-1000万元人民币区间。而顶级区域、大幅土地、顶级景观与配置的奢华别墅，3000万元-5000万元人民币已可轻取，并成为城中新闻谈资。这些价格，在中国一线城市，只能有节制地买到市中心大小不等的公寓，或远郊空间适度的别墅。
所以，在一个国际性投资网站关于最佳移民地点的排名征询中，今年新西兰人气暴涨。从上一年的第十名跃升至今年的第五名。全美房地产经纪人协会称，“中国人对新西兰的兴趣日渐浓厚。”当地的行业数据显示，中国购房者占该国所有外国购房者的25%。而在美国，这个比例为17%。
资本步伐
吸引富豪，争取富豪，锁定富豪。
在移民热地加拿大因为有过多中国移民申请居留权而收紧移民政策后，新西兰一直在采取积极措施吸引更多的中国富豪前往。新西兰总理约翰•基明确表示，他希望除了土地以外，中国内地和香港的投资者还能多投资于固定资产、制造业和如酒店之类的房地产项目。
在奥克兰统一规划公布后，亚裔移民购地力度进一步提高的消息层出不穷：一华人短期内购买了27套物业，而另一华人移民则在一周内向7间房子出价。
就在数周之前，新西兰主要媒体纷纷爆出消息：一个富有的香港家庭在新西兰出手，购入奥克兰CBD三栋办公大楼，总值6550万纽币(约3.4亿元人民币)，成为今年新西兰最大宗房地产交易之一。
而较之于个人买家，上海(楼盘)鹏欣集团在新西兰房地产市场的连番动作甚至“惊动了首都高层”。
本月，曾因一年多前收购新西兰Crafar农场引发轩然大波的上海鹏欣集团又传出新闻，该集团已经就收购北岛中部1.38万公顷Lochinver Station农场一事达成协议，正在等待新西兰海外投资办公室(OIO)批准。
这是新西兰全国最具价值的农场之一，据悉收购价为7000万纽币(约3.5亿元人民币)。鹏欣集团的持续收购引发民众对新西兰农场的“外资身份”问题的强烈关注。
新西兰著名政商人士纷纷对于鹏欣集团的连番收购忧心忡忡。事件引发的舆论冲击使总理约翰•基不得不明确保证：外资所购买的新西兰土地比例，绝不会超过新西兰农场用地的2%。如果土地销售过快，他的政府不会坐视不管。
约翰•基表示，鹏欣收购Crafar农场后，已经大大改善了这些农场的情况，而且为新西兰产品打开中国市场。如果外国投资者快速抢购新西兰农村土地的话，政府将会打击这种收购行为。
在大洋洲驰名逾百年的老字号房地产企业Ray White公司眼中，如今想在新西兰投资物业的中国富人还只是“冰山一角”。在去年，华人和华人投资公司已通过Ray White公司商业部门购入价值2.49亿纽币(约13亿元人民币)物业。这意味着，该部门过半业务来自华人。而就在前年，该部门来自华资的业务额还是零。
未来趋势
在近期一项对于全球11个发达国家房地产价格水平的专项调查中，新西兰房价指数在11国中居首。自2000年以来，新西兰房价累计涨幅高达93%，几乎傲视所有发达国家。
国际知名信用评级机构Moody's近期发文表示，虽然新西兰房地产市场也存在一些长期问题，但由于新西兰央行采取的一系列政策，加上住房供应的增加，目前，新西兰房价大幅回调的风险正趋于缓和。
然而无论在哪里，关于房地产市场的未来去从，意见都不会统一。市场信号复杂让人难以预测未来走势。
房地产分析人士Alistair Helm日前分析，房价的增速有望在今年放缓。
新西兰西太平洋银行Westpac近日发布的报告则认为，新西兰房地产市场即将进入下行期。在其最新新西兰房地产市场分析报告中，Westpac银行首席经济学家Dominick Stephens指出，新西兰房地产市场已经渡过一个温和复苏期，房产上涨不可能持续不变。
“随着利率上涨，新西兰房地产市场将面临下行的压力，下跌并非意料之外。”Dominick Stephens说。
Westpac银行认为现阶段的移民大潮有望在2015年以后有所消退，届时也会伴随着房价的下滑。净移民对房价起到的推动作用有限，移民热潮应该是短暂的。
Dominick Stephens说，与此同时，利率预计会持续上涨，让房价进一步承受压力。
“然后普遍衰退随之而来”。
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