净利润下跌25%，销售收入下跌56%
瑞安房地产收入利润双降 发行百亿票据缓解偿债压力
秦玥、孙维晨
活跃在大陆的香港上市公司瑞安房地产(00272 .HK)最近过得并不踏实。
7月份，这家由罗康瑞领衔的开发商发布数据显示，截至6月30日，瑞安房地产累计实现合约物业销售额28.19亿元，按年大跌56%；已出售的总建筑面积仅13.14万平方米，亦同比跌44%。
日前，瑞安房地产发布2014年中期业绩盈利预警，其称尽管今年上半年取得的营业总额按年提高，不过公司股东应占净利润同比却下调约25%。
收入与利润的锐减，让瑞安房地产的资金链受到考验。据《中国经营报》记者了解，为了保证其资金链正常运转，瑞房在近段时间加快了出售项目和融资的步伐。
净利润、销售收入双跌
净利润下跌25%，销售收入下跌56%，接踵而至的坏消息让投资者感到不安。
对于销售金额和净利润两项高敏感度指标双双急跌，瑞安房地产公开回应称，集团已经在改变业务的销售策略以便更有效地应对中国调整中的政策及市场环境，也会准备中国新天地的分拆上市。
与此同时，瑞安房地产还表示，其对公司的长期业绩审慎乐观，因为上海(楼盘)虹桥新城多个地块的动迁已于近期完成，公司预期2015年下半年以后该项目就会获得较好的销售业绩。
但是，据记者了解，长期以来，瑞安房地产的上海项目却深陷拆迁泥潭。一位不愿透露姓名的金融业知情人士告诉记者，瑞安房地产上海项目一直因为拆迁的问题致使工程进度延误，从目前情况来看，已经超出基金的存续期。
据公开资料显示，今年6月份，国外多位投资者以不到5000万美元的代价转让一家投资瑞安房地产基金公司的股权，而当初国外这些投资者取得这部分股权共斥资1.2亿美元，亏损近六成。
更为重要的是，“基金公司与瑞安房地产的关系已经破裂，而项目工期也超出了基金的存续期。”上述人士透露。
颇为巧合的是，其负重之狼狈让瑞安房地产董事局主席罗康瑞也不得不在2013年年报发布会上承认，过去瑞安房地产的运营模式最主要的困难就是来自动迁。
“瑞安房地产将不再参与项目动迁，虽然以往市中心旧区重新整体规划的经营模式依然很受政府欢迎，但是动迁对资金的沉淀压力非常大。”罗康瑞说道。
中房信研究总监薛建雄对本报置评说：“虽然现在已经不存在动迁问题，但是近段时间瑞安房地产并未取得较好的土地，因此业绩可能不会有太大起色。”
动迁困难所招致的应收下滑和负债，让瑞安房地产业绩频遭掣肘。据公开数据显示，2012年，其净利润同比下跌41%，营业额同比下滑了43%，只有48亿元。
罗氏复出难“救”瑞房
“然而，为了稳定瑞安房地产在证券市场中的信心，罗康瑞在今年5月，先后两次以每股平均价2.017元，及2.031元在场内分别增持33.1万股及33.85万股。”业内人士猜测道。
据记者了解，罗康瑞原本在2011年就卸任了瑞安房地产行政总裁一职，接替其掌管公司的是李进港。李上任之后瑞安房地产的业绩确实出现了明显增长。但是进入2012年，这家企业并未实现持续超车转而呈现业绩下滑。
到了2014年，面对业绩的持续低迷，李进港提交辞呈，罗康瑞复出执掌。他还制定了新的“三年计划”：未来的瑞房将是一家纯粹的房地产开发经营公司，主要任务是“专注通过精确地执行加快建设交付”。
可实际上，在李进港掌管时代，瑞房也进行部分改革，以便摆脱困境。但是，有业界分析人士指出，这些手段虽然加快了项目的施工速度，但并未解决瑞房如何根据市场需求的变化，迅速调整产品结构的问题。
据公开消息显示，在罗康瑞重新掌舵瑞安房地产之后，项目的权限将得到极大的扩大。根据瑞安房地产介绍，公司未来将管理权责下放至项目董事会，全面负责管理项目开发和业绩，各个独立小组可以根据项目进度及市场情况调整策略，加强项目自主权，加快项目开发。为了提升项目的开发速度，瑞安房地产还专门设立了执行委员会。
“但不难发现，从罗氏复出至今已有半年光景，瑞安房地产的业绩情况却并未有明显好转。”一位不愿透露姓名的资深分析人士指出。
票据发行过百亿
尽管罗康瑞与瑞安房地产承诺将远离动迁，但是剩下的资金层面“烂摊子”还需要不断修补处理。于是，频繁而大规模的融资以及出售项目等动作在瑞房身上尤为明显。
今年以来，瑞安房地产频繁发行票据进行筹集资金。有机构统计，今年前7个月，瑞安房地产已经提起和完成的票据发行总额至少超过110亿元，其中包括一笔3年期的总额为25亿元的票据，2018年到期的6.37亿美元票据，2.02亿美元2020年到期票据，以及近期发行的一笔5.5亿美元2019年到期票据。
然而，根据瑞安房地产2013年财务报告显示，截至2013年底，瑞安房地产在手现金及银行存款合计约为102亿元，负债净额超过249亿元，净资产负债率近六成。
对此，美林美银在今年4月份发布的一份研报指出，今年瑞安房地产需要再融资的离岸人民币债券为57亿元，且2015年还有3批主要离岸债券需偿还，总额达到102亿元，占其市值的七成以上。
“因此，瑞安房地产除了加快资产周转及落实分拆外，还须作再融资或其他形式的资产出售。”
换句话说，瑞安房地产仅仅依靠票据融资完全不能满足其资金需求。
然而，记者范查资料时发现，为了获得充裕的资金，去年11月，瑞安房地产就将重庆新天地的超高层发展项目一期塔楼所有办公楼层，连同815个地下停车位，以24.12亿元出售给阳光寿险。
对此，瑞房公告称，此次出售物业所得净额28.82亿港元，将拟用作偿还现有债务及房地产发展相关的资本开支等。
而在该交易不久之后，瑞安房地产再次出售资产套现，根据瑞安房地产的公告显示，瑞安房地产拟向中国人寿信托出售99%上海兴侨权益，套现34亿元。
对此，瑞安房地产在回复记者关于融资预出售项目等行为时表示：“通过结合内部资源及不同的融资方式，公司会努力在资金的持续性与灵活性之间维持平衡，力求将财务状况维持在健康的水平。而多次融资旨在调整负债结构，以缓解短期偿债压力。”
与此同时，薛建雄也认为：“目前瑞安房地产持有的都是大量的重资产项目，所以转型速度会很慢。而重资产项目又沉淀大量资金，所以资金和债务压力都会较大。”
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