8月21日，国务院出台了《关于促进旅游业改革发展的若干意见》。一时间旅游业大受鼓舞是意料之中的，但没想到房地产业内也兴奋异常，不仅已在进行旅游地产开发的房企觉得能“搭上车”，其他传统开发企业也闻到了所谓“商机”。

  然而，我在认真研读了该《意见》全文后想对从事旅游地产的这些朋友说一声：旅游地产完全搭不上国务院《意见》这班“车”，旅游地产的发展并没有想象当中那么美。

  1、意见中通篇未提到和地产任何的相关内容——只字未提——真的不骗你，一个字没有啊！包括第十九条，虽然提到了土地利用，但和房地产开发也是没有关系的。只字未提，大家如何“搭车”？

  2、当前房地产业正处于调整期，旅游房地产更无法幸免。从旅游地产的龙头区域海南今年上半年的数据就可看出：海南上半年商品房成交28972套，成交面积265.28万㎡，成交均价12514元/㎡，成交套数及面积与去年同期下相比跌35%。不仅仅是量的回落，连海南旅游地产项目中的标杆雅居乐清水湾，也出现了尾盘对折的火爆促销场面。上周，海南万科还专门发布了“去分销宣言”，认为分销已经成为了压在行业和消费者头上的“三座大山”，市场被搞乱了，甚至出现了分销佣金高达10%以上的案例，这种乱象的出现，实质上也预示着这些市场已经压力巨大，不可为市。

  3、中国旅游地产市场缺少真正的需求。除海南有气候优势，能满足过冬休闲度假的需求，其他大多数旅游地产原来的购买者多还是以投资客为主。但投资之梦早已破灭，最近十年旅游地产的所谓价格上升与其他地产相比几乎可以忽略不计。扒去了投资“外衣”之后，真实的度假需求基本可以算没有。

  中国人的旅游度假观念属于“到此一游”。一方面是中国好玩地方太多了，4A以上景区就有接近1000个，一年去10个，也要100年才能跑完。而且还有广大的海外旅游机会。我们身边经常有这样的场景：在国外的一处旅游胜地感叹连连，说我明年还要再来。但到明年重新制定旅游计划的时候早已被抛之脑后。如果没有欧美国家居民这种对某一个度假地长期的持续的休闲度假需求的话，在旅游地购买物业实际上是最大的浪费。对中国大多数旅游地来说，不存在多次重复旅游度假的可能。这就从源头上抑制了中国旅游地产的需求。

  4、休闲度假地产也是压力重重。区别于飞机才能到达的旅游地产，一小时车程左右的“休闲度假地产”也是不容乐观。这种需要毕竟还是属于辅助性、从属性的需求，这就出现了休闲度假区域里只有一个超级大盘“独领风骚”的情况。所谓“独领风骚”，即只有他一家能卖，而且体量大到“可怕”，动辄上百万方，甚至有上千万平方的。我了解到部分项目每月能卖1亿多的货量，这应该算是非常不错了。但考虑到他有六七百亿的总货值，一下子又基本绝望。超级大盘尚且如此，周边其他项目就更不用说了。

  所以，我认为中国当前旅游地产的土壤尚未形成，除了海南等少数区域外，没有真实的需求。那些希望将旅游地产作为重点发展方向的房企，需要三思！

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