“无论是11部门的新型城镇化试点通知，还是户籍制度改革，宅基地和集体建设用地使用权的确权登记，这些都是各部门根据任务分解，在落实三中全会336项改革举措。”中国城市发展研究院副院长袁崇法在接受中国房地产报记者采访时表示。
随着城镇化建设的不断深化，房地产行业作为新型城镇化的载体，也在发生一些变化。袁崇法认为，“房企已经进入三级开发，不光上项目，还包括了投融资机制、物业管理、项目后期的运营以及民生工程等，在向城市运营商过渡。”
中国房地产报：日前，国家发改委等11部门印发的新型城镇化试点通知中，启动了10万人以上镇改市试点。你认为这种设市模式有哪些积极意义？难点在哪？
袁崇法：镇改市是经济发展的需要。考虑到近年来有一些特大镇由于经济发达，产业集聚度比较高，人口持续增加，但镇级行政职能机构的设置不够健全，对于管理几十万人口的行政编制严重不足，也缺乏财政资金来源，一些超大镇和县政府所在地的城关镇普遍规模要扩大，农民的就地就近城镇化，首先会考虑县城，所以镇改市变得非常迫切。
试点的难点在于两方面：一是镇改市既要适应发展的需要，又要防止机构膨胀；二是可能涉及财政的分配机制，镇改市后在一个省的财政分配范围都要重新核算。本级财政和上级财政的分配关系要重新核定。
中国房地产报：新一轮户籍制度改革消除了二元差异，对于加速城镇化进程有什么作用？
袁崇法：这次户籍制度改革推动城镇化进程前进了一步，但是这样的改革还是不够彻底。打破城市和农村的户口性质差别，实行统一居住证，这实际解决了农村歧视问题，但还没有完全做到自由迁徙。现在城乡的社会福利体系是不同的，不同的居住地享受的社会福利还没有统一。我在嘉兴调查时发现，城乡差别共涉及33项，其中16项在现有法律下可以实现并轨，还有17项需要法律上的调整才能统一。所以城乡差别的打破要从内容上逐项实行，而不仅停留在居住证形式上的统一。
中国房地产报：对于宅基地和集体建设用地使用权的确权登记，你怎样看待其意义？
袁崇法：我国宪法规定农村土地和城市土地是两种管理办法，城市建设用地只有国有一种形式。现在提同一个市场是让农村的集体建设用地在农村范围可以流转，农村也有一些制造业、加工业等非农产业，要让这些用地可以形成跨村、跨乡的市场。农村土地是集体所有，集体一般是指行政村。集体土地跨村就叫流转，而多重流转后，可能造成集体土地的流失，所以宅基地和集体建设用地使用权必须确权登记。
农村宅基地是一种住房保障制度，过去计划经济时代农村户口转为城市户口属于一种调动，在调动过程中，退出宅基地，到城市会分配住房。现在的一些农民工进城务工，离开农村，但是户口并没有转移。他们在城里买房是靠自己的力量，政府没有提供任何补贴，所以他们不愿意退掉宅基地，形成大量人户分离的局面。宅基地变成进城农民的财产，可以租给别人获得一定收益。我建议应该和进城农民市民化的住房保障制度结合起来，解决宅基地退出问题。
中国房地产报：小城镇作为新型城镇化改革的重点区域，你怎么看其发展机遇？
袁崇法：小城镇是农村人口转移的重点区域。因为特大城市的资源承载能力有限，同时城市管理能力跟不上，社会治理结构相对落后。户籍制度改革对于人口的分类落户政策是很明确的，小城镇完全放开，中等城市逐步放开，特大城市限制人口规模。小城镇想吸引人口首先要有产业，其次是公共服务设施。城镇化已经走完靠制造业支撑的前半程，而现在制造业普遍产能过剩。而人们的消费观念正在从物品的消费向精神消费转变，所以服务领域对于小城镇及中小城市是一个突破口。按照经济发展结构性的变化，小城镇如果能抓住这个机会，将来有可能成为人口集聚、创意产业的城市。但不是所有小城镇都能获得这样的机会，受地域、交通、人口素质影响，有些可能会错失机遇。三四线城市理论上会发展，但一定是经过市场选择的，不会全面发展。
中国房地产报：房地产行业作为新型城镇化的载体，你认为房地产业会有哪些方面转变？
袁崇法：房地产发展的高潮已经过去。过去最好的市场在一二线城市，但现在随着这些大城市人口数量的增加，资源承载能力相对下降，所以一二线城市，房地产未来发展空间不大。而三四线城市充满了不确定因素。一些小城市因其公共配套设施不健全，房企在开发中需要配建这些设施。现在一些房企已经转型为城市运营商，房地产开发逐步走向城市复合功能的开发，而不是单一的住宅。现在房企已经进入三级开发，不光上项目，还包括了投融资机制、物业管理、项目后期的运营以及民生工程等，在向城市运营商过渡。在此趋势下，开发商和政府、金融机构的关系需要重新构建，做好长期运营的准备。以后可能很多企业要做持有型资产的经营，这也要求房企要构建这种运营团队，房地产业的定位和角色的扮演会出现转变。
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