眼看着新盘价格战进入白热化，一个比一个低，打算在新都心片区买房的杨先生果断放弃了此前欲购二手房的计划，转而投入了新房的怀抱。记者近日调查发现，在限购令局部松绑的刺激下，上半年业绩低迷的房地产企业近日大幅让利，而同区域的二手房价格早已明显高于新房售价，若加上税费、中介费等成本，少数二手房成交价竟超过同区域新房两成以上。再加上高昂的交易税和收紧的贷款政策，二手房的回暖之路走得颇为艰难。

  现象

  A 同区域二手房价格更高

  市民杨先生最近正在市北新都心区域看房。“最初我的意愿是买二手房，即买即住。”杨先生说，可后来他改变了主意，决定改买新房，因为他发现眼下新房的报价比二手房便宜不少。多次看房后他发现新都心区域绝大多数二手房单价都在1.4万元/平方米以上，有的甚至都已达到1.6万元/平方米以上。相比之下，这个区域的新房售价则显得更加实惠，还有部分房源低于1.2万元/平方米，比二手房价低了不少。

  随后记者对青岛主城热点置业区进行调查后发现，目前新都心、李沧中部二手房价高于新房情况比较明显。记者登录58同城、搜房网等二手房交易平台看到，8月新都心区域二手房价格在14000-17500元/平方米之间，该区域次新的二手房小区售价都超过了14000元/平方米，确实不便宜。而同区域的新盘报价大多刚1万元出头，有的楼盘甚至8999元/平方米起价。由此看出，新盘报价低于同区域二手房两成多。

  现象

  B 新盘热销区域影响最大

  作为刚需新盘的大本营，李沧各楼盘优惠频现，这也直接导致“房价倒挂”愈演愈烈。黑龙江路附近一楼盘新开盘房源均价10500元/平方米，与之形成鲜明对比的是，目前该楼盘二手房市场身价颇高，售价11000元/平方米以下的鲜有。另外，百通馨苑小区二手房报价均在9500元/平方米以上，年代最新的百通馨苑七区报价更是接近11000元/平方米，而与其相邻的楼盘加推，均价仅为8300元/平方米左右。

  在如此价格倒挂的情况下，二手房销售情况并不理想。“现在每家中介手里都有不少报价偏高的房源，这样一来即使是购房者看中了房子，碍于价格太高，也是很难成交。实际上，购房者需求是存在的，但如果房价倒挂过于严重的话，新房市场将成功地在二手房市场中挖走客户。”科威不动产青岛区总经理孙杰表示，不过自本月初限购政策发生变化后，主城区拥有大户型房源的房东报价明显走低，直接造就成交量出现小幅上升，未来二手房大户型或将成为与新盘抗衡的 “拳头房源”，但是二手房市场的刚需类型房源暂时不会有太大起色，毕竟不少新楼盘的让利幅度令置业者很难抵抗，相比之下更加愿意买新房。

  现象

  C 二手房市场频现“特价”

  近期，二手房市场也陆续出现“特价房”的身影。近日市民李女士在看房过程中注意到八大湖的一套三居室二手房报价仅11794元/平方米。“这套房子在八大湖那边的一个小区，据说还是南京路小学的学区房，97.5平方米的三居室总价才115万元。”李女士说，随后记者了解到，该小区绝大多数二手房报价在15000-17000元/平方米，97.5平方米的房源大多数总价都在140-160万元左右，115万元着实成了这一片区的“特价房”。“这套房子挂了有一段时间了，房子户型不错，唯一的‘缺陷’是顶楼，因为大多数人都比较排斥顶楼，因此出售周期比较长。一个多月前房东报价在130多万元，但房东急等用钱，再加上是顶楼，房东直接将报价降到115万元，希望能尽快出手。面对出售周期较长的房源只能做出让步才能得以出手。”太平洋房屋八大湖片区一中介经纪人告诉记者。

  根据我市调整限购令的规定，主城区只有144平方米以上的大户型才得以“松绑”，似乎让大户型房源持有者看到了“曙光”，不过这些房东仍不敢喘气，挂牌价不仅没有因为政策松绑而出现抬头，反倒希望抓住此次机会尽快出手，因此报价也一再降低。如崂山区一套460多平方米的复式豪宅急于出手，总价仅为513万元。“这套房子5年前购入时的总价是510万元，而且业主进行了豪装，花费在100万元左右，因此这套房子的成本就在610万元，现在却只卖513万元，简直是赔本甩卖。”崂山区一地产中介经纪人李化勇告诉记者，即便如此，上门看房的客户依旧寥寥无几，而有能力购买这套“特价房”的更是凤毛麟角。而位于栈桥附近一套建于2007年的约145平方米的豪装海景房报价也不高，从去年的320万元降到了如今的280万元，房东因孩子出国留学急需用钱，所以低价甩卖。

  “像这样面积过大、总价过高的房源，现在市场上需求较少，即使‘特价’也让人望尘莫及。”科威不动产青岛区总经理孙杰表示说，越是大户型，“特价房”出现的几率就越大。位于市南东部环海公寓一套162平方米的户型卖价仅175万元，业主直降20万急售，单价仅为10800元/平方米，这个价格堪比李沧区新房单价。

  分析

  贷款收紧阻碍二手房市场回暖

  岛城楼市分析人士张百忍认为，新房市场上半年市场销售不畅，资金压力巨大，青岛新房价格上涨速度趋缓，甚至下跌，进入8月恰好遇上青岛限购令局部放开，多数开发商都急于借机走量，而二手房市场虽然冷清，但多数房东仍不能接受较大的议价范围，挂牌价高居不下，从而出现这种“新房价格低于二手房”的情况也属正常。

  太平洋房屋市场部负责人郝银广指出，当前我市局部放开限购令，无论是新房还是二手房的看房量、购房量都出现了一定的上升。但是与新房相比，二手房市场的回暖之路仍受到高昂的交易税和收紧的贷款政策的诸多因素的限制。限购松绑虽然使部分购房者获得购房资格，但其购房能力仍受到限制。尤其是在现行限贷政策下，居民家庭购买第三套及以上住房无法申请到住房贷款。上周我市有银行推出9折优惠利率，但进一步核实了解到，该银行本年度不受理二手房贷款业务，此外公积金中心当前放贷的时间长达4个月之久，让很多购房者望而生畏。一中介公司相关负责人说，虽然央行明确要求支持首套购房，但各银行对房贷的热情并不高，一些区域出现了即使成交，却可能贷不了款的情况，这又进一步影响了市场。

  交易税费高也是“一道坎”

  克而瑞房价点评网资深分析师张斌表示，随着我市局部放开限购令，岛城开发商推盘热情明显升温，而购房者的情绪也较为乐观，各项目的咨询量和看房量明显提高。目前各项目大多采取小批量加推，选择低价产品入市试水，取得不错的效果。在价格方面，开发商较为谨慎，普遍调低了预期，以保证开盘销售效果。而二手房市场尽管有日趋活跃的迹象，但成交量并没有明显的回升，而影响成交的最关键因素还是价格。这个价格不仅包括房东挂出的价格，还包括二手房交易中额度不小的税费。

  打算将自己在山东路附近一套58平方米一居室卖掉的李先生，就万万没想到，原以为很容易卖出的低总价小户型，却在挂牌三个月后鲜有人问津。

  李先生告诉记者，他这套房子是在2010年购买的，买时价格为1.5万元/平方米，因为妻子已怀孕，孩子很快就要出生了，李先生打算换购一套两居室，因此打算卖掉这套一居室的二手房。于是他便将这套装修后入住了将近4年的房子以1.8万元的价格挂在中介，结果头两个月几乎无人问津，中介经纪人找他谈了三次，他才同意将价格下调至1.7万元/平方米。虽然吸引了一些看房人，但由于这套房子未满五年，仅营业税一项就要缴纳总房款的5.6%，高达5.52万元。而如果算上2%的个人所得税、1%的契税以及3%的中介费，总税费达到11.4万元，这造成很多看房人在算过账后都悻悻而去。中介员工也证实，目前市场上成交最好的二手房要么是大幅降价的，要么就是满五年且唯一的房源。

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