受土地供应和区域规划等多重因素影响，海淀低密度住宅供应已多年未曾“纳新”，表现出“老盘独撑”的格局，这一点在海淀东北部的西三旗表现尤为明显，区域内仅有金隅翡丽一盘为低密住宅项目，而该盘也是入市多年老盘，受稀缺供应影响，该项目近期即将推出三期低密新品消息一经释放，便引发市场多方看好。

　　供应锐减稀缺升级

　　南部已无发展空间，北部大部分地区被列入生态保护区，同时受产业开发严重挤压，能形成低密住宅供应的项目逐日递减，这就是当前海淀低密住宅市场供应的现状。

　　而来自土地供应方面的信息也表明，海淀的住宅供应正在快速滑坡。根据北京市土地整理储备中心数据显示，从2012年至今，海淀区域共计11块土地推出，其中居住用地仅5宗，还包括一块限价房用地，而这5宗土地里面，密度在2.0以下的地块基本绝迹。

　　“事实上，自2008年开始，海淀低密住宅供应就开始锐减”，一位市场观察人士表示，自2010年开始，由于别墅供应用地的叫停，海淀低密住宅新增的房源有限，其市场供应量锐减至中央别墅区的10%以下。“大多数在这里居住的是看好这边环境的自住人群，因此极少人卖房，导致二手房源稀缺，也使区域价格较高。”北京中原三级市场研究部的研究员认为：“如在海淀西山别墅区同档次的二手别墅报价比顺义中央别墅区高出20%多，价差非常明显。”

　　由于海淀南部地区已基本无地可供，占据全区总面积53%的海淀北部地区曾被业界寄予厚望，然而，海淀区政府却明确指出，除针对园区职工的住宅项目和配套农民安置房两类住宅以及政策性保障房，其他住宅项目北部地区“一律不会再建”。这意味着未来在海淀北部地区，即便是普通住宅项目也将日趋稀缺化，而高端的低密度住宅项目则更是毋庸置疑。

　　西三旗板块再推低密盘

　　从目前海淀低密住宅供应分布来看，北部地区是全区供应主力，统计显示，目前海淀北在售低密住宅项目90%分布在此，这其中西山周边分布最为密集，而同一纬度的东部区域则极为稀缺，尤其是京藏线以东的西三旗板块，仅金隅翡丽一个低密住宅项目，该项目容积率为1.6，是区域内少有的纯低密住宅区，主推152平方米改善型大三居户型。金隅翡丽也是入市多年老盘，目前一期二期均已售罄，即将推出三期收官之作蓝爵堡，包括叠拼别墅和6层洋房两类产品。不论是在教育、社区配套方面均不遗余力，而且公立幼儿园及小学也将相继落成，种种“全优”品质，使其成为城市中坚力量置业的理想之选。

　　由于土地资源稀缺，目前海淀在售高端项目均价可谓占据金字塔，除如园和西山壹号均达到价格最高外，其他项目均价也在4万元/平方米左右。尽管如此，受惠于这种高度的区域认知，区域高端低密楼盘市场热度持续上升。日前区域某千万级别墅项目传出半小时售罄的热销行情，而尚未正式入市的金隅翡丽·蓝爵堡亦获得大量关注度，足见市场对区域低密住宅的推崇。

　　区域发展

　　带动住宅升级

　　“当前北京高端低密市场基本是卖一套少一套的行情，在海淀更是如此。”业内人士评价认为，中关村和金融街巨大的高端人群，为海淀带来最大的改善型置业需求，在中关村北扩的背景下，这一群体将保持高速增长，由此带来的低密住宅供需落差持续放大，未来区域高端低密项目有望“奇货可居”。

　　据了解，“十二五”期间海淀北部将完成1500亿元的开发建设投资，形成约40平方公里的研发型高新技术产业聚集带，同时将大量优质的城市资源引入北部，围绕轨道交通形成公共服务中心，完善居住、商业等配套，建设综合性的城市发展带。目前，区域内已规划规模近百亿元的西三旗软件园，由于该项目紧邻金隅翡丽·蓝爵堡，其也因此大获裨益。“一方面，大量的产业人群即将涌入，为区域带来巨大的市场需求；另一方面，规划还将为区域内已臻完善的配套锦上添花，居住含金量亦将水涨船高。”业内人士分析认为。

　　张鹤翔/辑

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