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东莞“双拼房”积压卖不动 解禁“90/70”呼声再起

https://m.biud.com.cn 2014年08月28日15:41 家居装修知识网  

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    近期,东莞楼市频吹政策新风,限价令松绑、公积金贷款取消8倍规定……一系列的政策令楼市逐渐回暖。近期,坊间不断传出“东莞解禁‘90/70’”的消息,虽然该消息没有正式的发文通知,但是单证的大户型陆续上市,释放着政策解禁的信号。目前,“90/70政策”衍生的“双拼房”,存在着大量积压卖不动的局面。业内人士称,这一政策退出市场是大势所趋。

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    部分“双拼房”有5个房产证

    “现今市面上积压了大量的‘双拼房’,有些甚至有5个房产证。”市面上,在高端项目中,“双拼房‘占比可达10%—20%;在常规项目中,“双拼房”占比达5%。

    笔者在走访中,发现市场上的“双拼房”销售状况不尽如人意。

    在寮步与东城交界的某项目营销中心中,该楼盘营销人员告诉记者,该楼盘销售的都是双拼户型,有两个房产证。“我们在售洋房包括115平方米三房、140平方米四房,其中140平方米的户型由一个80多平方米,一个60多平方米的户型拼合。”

    当笔者问及是否存量不多时,该销售人员称:“这个不担心,我们还有8栋同样户型的房子。”据悉,该项目开盘已久,从销售人员话中可见“双拼房”存在积压的状况。

    购买“双拼房”,买家最关心的是银行贷款。对此,该营销人员称,开发商跟相关银行有协议,可以放松贷款的审批。

    “虽说有两个房产证,但是我们还是按照一套房来卖的。多少个房产证跟贷款没有关系。”该销售人员称,“如果你首次置业的话,即使是两个房产证,可同时贷款,也可以按照首付款比例三成来贷款。不然的话,这种‘双拼房’都没人买了。”

    对此,一位业内人士也证实了该“潜规则”。“历年来,东莞执行‘90/70’政策较为严格,而‘双拼房’主要因为按揭的问题,使购房者很头痛,银行、业主、开发商、业内人士都知道怎么回事,大家都有普遍的共识,会区别对待,银行也会放松贷款的难度,默认为一套,以规避第二套房产的首付比例。”

    东莞市房地产行业协会秘书长陈骏良认为,现今市面上积压了大量的“双拼房”,有些“双拼房”甚至有5个房产证。

    合富辉煌东莞公司市场研究部副总监李兴旺表示,目前“双拼房”的确没那么好卖。市面上,在高端项目中,“双拼房”占比可达10%—20%;在常规项目中,“双拼房”占比达5%。

    常平世博天林湖营销总监叶伟强表示,某些楼盘“双拼房”确实卖不动。“政府不应该‘一刀切’,可以引导市场,引导开发商,亦可以通过税费优惠调节市场的发展。”

    2

    退出市场也是大势所趋

    在设计上,“双拼房”户型不大方正,格局布局有些凌乱。另外,开发商在装修的时候,经常按照两套房的标准设计,譬如,装有两套煤气管道、两套水表等。对买家来说,装修时需要耗费较大成本,承担很大的折旧成本。

    “最终,‘双拼房’会被淘汰,没有给购房者带来任何实际性的好处。”陈骏良表示,“一套房几个房产证,有些多达四五个。若房子在流通中,丢失一个证,房子就无法转让了。”

    他认为,从贷款角度,“双拼房”贷款难的问题人所共知;从转让来说,其交易程序繁琐,影响了市场的流通。

    李兴旺亦表示,“90/70政策”不是从源头上调节住房结构,而是从交易环节上限制,这是行不通的。

    据悉,市面上的“双拼房”主要有两种格局,一种方式是两套房之间只隔一堵墙,业主收房前,开发商会将其打通,只是在签约前会有两个房产证;另一种方式照两套房的格局来设计,开发商会预先准备两份设计稿,一份设计稿是在合并前,一种是在合并后,合并两套房时,只要不动及房梁是没有问题的。

    笔者在走访中发现,“双拼房”大多是一套90多平方米的三房一厅和一套40多平方米的一房一厅拼合起来,组成130多平方米的四房两厅两卫。在设计上,“双拼房”户型不大方正,格局布局有些凌乱。另外,开发商在装修的时候,经常按照两套房的标准设计,譬如,装有两套煤气管道、两套水表等。对买家来说,装修时需要耗费较大成本,承担很大的折旧成本。

    陈骏良也认为,“双拼房”在户型的设计和空间使用上非常不实用。

    “‘90/70政策’早应该解禁,其设置本来就不合理。”陈骏良说,“多年来,我们一直在提议废除该政策,却未有正式的文件通知。不过近年来,某些城市已经暗地里松绑政策,东莞最近也在悄然解禁政策,相关部门对开发商在报建审批情况较为灵活。”

    李兴旺也表示,“双拼房”跟正规的户型相比,较为浪费资源,市场弊端大,现在已经自行回归理性,逐渐退出市场。“虽然政府没有正式发文,相关部门已经在暗地里放松了,很多楼盘报建时候,只需要搭配‘90/10’、‘90/20’。”

    3

    房产税或加重“双拼房”持有成本

    “若房产税正式出台,对‘双拼房’来说是沉重的打击。因为,‘双拼房’拥有多个房产证,无法避免多征收税费。”

    2007年左右,东莞人逐渐洗脚上楼,掀起了一股“大户型”热卖的景象,带动了“双拼房”热销。然而,好景不长,市民住房需求悄然发生变化。根据合富辉煌的数据统计,今年上半年,东莞楼市70—120平方米户型供应占比重约66%,141平方米以上大户型供应比重约16%,连续3年回落,创历史最低。

    从以上数据可看,市场的需求讯息万变,市场的格局已经发生了变化,尤其是“90/70政策”衍生出来的“双拼房”已经不符合时代的潮流,迟早被市场所抛弃。另一方面,去行政化成为楼市调控关键,政策“一刀切”已然不是最好的调控方式。

    日前,国务院法制办公布《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》(下简称意见稿)。建立统一的不动产登记信息管理基础平台,或将推动房产税的全面落地。若房产税正式出台,双拼房该何去何从?

    一位业内人士表示,房产税正式出台,购买“双拼房”负担将加重;而且,“双拼房”本身是时代的畸形产物,存在很多风险,购房者在入手前要注意防范。

    “没办法了,若房产税正式出台,对‘双拼房’来说是沉重的打击。因为,‘双拼房’拥有多个房产证,无法避免多征收税费。”李兴旺评价说。

    陈骏良则称,“以后不动产登记正式实施,房产税或会全面落地,拥有多个房产证的‘双拼房’或会成为悲剧。”

    至于双拼房的房产税的征收,陈骏良认为,双拼房是时代的特殊的产物,政府可以尊重历史,对于特殊时代的产物双拼房可以特殊处理。政策的制定者要考虑到已经购买双拼房的业主,制定相关细则要可以为其作个备注,双拼房可以在起征点的范围以外,或者某年后的双拼房才列入起征点。

    何谓“双拼房”

    ■链接

    现实生活中,很多客户需要大户型,发展商为规避“90/70”政策,就把两套房按一套房来设计开发,但有两个房产证。

    2006年,建设部等九部委联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。其中规定“自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上,这是“90/70政策”。为了规避政策,开发商将两套房子拼合成大户型,加大空间的面积,这样“双拼房”应势而生,据悉,购房者持有2个或以上的房产证,甚至多达5个房产证。

    本版采写:(除署名外) 南方日报见习记者 叶永茵 记者 郝金朋

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