家居装修知识网

首页 装修资讯 家居知识 家居百科
当前位置 >> 装修资讯 纪彦峰:度假地产选址关键因素

纪彦峰:度假地产选址关键因素

https://m.biud.com.cn 2014年09月02日12:56 家居装修知识网  

城市郊区度假地产正在成为一类新兴的产品种类。这类产品既不同于海南、西双版纳、青岛等拥有一线旅游景观资源而产生的“旅游地产”,也有别于城市第二居所的别墅。

从距离上讲,郊区度假别墅介于“旅游地产”与“第二居所”之间,旅游地产借助的交通工具往往是飞机、高铁,第二居所借助的交通工具可以是市内公共交通(公共交通可达,客户是否选择是另外一回事),而度假别墅则一般必须借助于私家车。

从交通工具的选择,则可以判断度假地产的选址的距离,——相对于“第二居所”,度假地产的距离可以适当远一些。但必须要考虑不同的城市规模、不同的城市交通拥堵情况,对该城市客户的心理距离有不同的影响。例如,在一座不堵车的三线城市,30分钟的车程可能已经让客户产生距离较远的心理感受,但在北京这样的交通极为拥堵的城市,1.5小时车程如果能换来一个山清水秀的环境,大家还是觉得很值得的,能接受的。以北京为例,在不拥堵的情况下,孔雀系列度假产品的时间均控制在40分钟—1.5小时车程内。

笔者接触过,曾经有开发商在三线城市的1.5小时范围内开发度假产品失败的案例。因此,在选址时,一定要考虑到不同城市客户,对距离以及时间的感受不同,要针对该城市的目标客户,进行调研了解、反复研讨。

在时间距离把控的前提下,项目所处的自然环境就应摆在首要位置。这一条无需多言,有一定开发经验的人都知道,不仅仅是度假项目,自然禀赋对于任何一个地产项目都有着至关重要的作用。以北京为例,孔雀城系列产品,潮白河、大运河、八达岭均是有一定的景观资源,牛驼温泉孔雀城则主打温泉牌。原乡美利坚选址在天黄山风景区山脚下,绿地盘龙谷选址在盘山风景区,观澜墅、华银天鹅湖选址在水库边,燕都古城选址在易水河畔。

需要注意的是,在考察现有自然禀赋的同时,要考虑到该城市传统看法中对这一区域的认可程度,以北京为例,北部区域一直是传统观念中的“上风上水”区域,那么选址中应在本项加分。传统观念认可的区域会让后期的营销成本大大降低。

其次,对环境的考察要将周边的污染情况,空气质量等对身体健康影响较大的因素考虑进内。郊区度假别墅的客户群体,对健康的重视程度最为敏感。例如京北区域的度假别墅,因其位于北京的上风口,虽然风较大,但因空气佳而受到追捧。

再次,要注重项目整体自然、历史文化资源后期可拓展和延展的空间和能力,能否为项目实现锦上添花的效果,能否由“观景”提升至“体验”、“享受”等更高层次的需求。同样的湖泊,只能看不能动,或者能够利用湖泊进行休闲娱乐项目的深层开发,对项目后期的价值提升是不一样的。举例而言,牛驼温泉孔雀城充分利用温泉资源,燕都古城充分挖掘易水、燕国历史文化资源,进行项目营销额延展,均是对当地资源的充分挖掘和利用。

交通方面应该注意什么呢?根据其距离,基本可以判定,自驾车的便捷性成为选址首要考虑的因素。是否有市政公交是一个较为次要的因素,但如果项目中后期计划有的高密度、高容积率的产品,则即使目前没有市政公交,要考虑其未来的可延展性或和市政交通对接的可能性。

项目是否在该城市行政区内重要不重要?以北京为例来看,不重要。华夏幸福基业额孔雀城系列产品选址均在河北(与北京接壤),在市场上具有较大影响力的原乡美利坚、天鹅湖、绿地盘龙谷、恒大金碧天下等项目选址均不属于北京,反而因其较低的运作成本、较低的价格,广受客户的欢迎。

项目选址应结合该区域未来可能的发展及规划。应结合当地情况,重点考虑能否引进、带动相关产业发展?这也成为近来度假产品开发商考虑最多的问题。早期开发的很多度假项目,往往只重视自然环境,只考虑居住功能,导致度假产品功能单一、空置较高、人气不够,久而久之客户失去新鲜感,导致度假产品转手率很高。

基于此,华夏幸福基业的孔雀系产品、华银天鹅湖均引进产业新城规划,用产业带动整个片区人气和未来发展;而像燕都古城,则另辟蹊径,将度假产品与旅游休闲高度融合,学习丽江古城、大理古城,打造“吃住行游购娱”集于一体的度假产品,客户可以在这里休闲度假,享受宁静、悠闲的小城时光,也可以在这里利用燕都古城这个“京南旅游集散中心”平台进行创业,开始新的人生。



文本由搜房网提供,转载请注明出处。

相关知识

纪彦峰:度假地产选址关键因素
纪彦峰:燕都古城打造古色古香慢生活
纪彦峰:度假地产“乱花渐欲迷人眼”
纪彦峰:2014是一个“转型”之年
度假地产永不凋谢的魅力:土地投资者的持续运营
朱彦峰:"定位"决成败 建陶行业中小企业品牌渠道之思
何丽枫:度假地产,徐徐前行中的钝感和定力
峰光无限由峰:家装行业大浪淘沙 强化自身图发展
赵峰:没有小产权房房价还要上涨40%
王鲁生:品牌建设的关键因素

本文来自 家居装修知识网 纪彦峰:度假地产选址关键因素 https://m.biud.com.cn/news-view-id-435657.html