北京从来不是一个缺少高端住宅的城市，尤其是今年上半年，在楼市的低迷期，北京高端改善型楼盘的市场表现可谓大放异彩。近日，因一则楼盘广告，北京房地产圈掀起一场有关顶级豪宅的讨论。什么是豪宅，顶级豪宅有哪些特质，北京哪几个楼盘算顶级豪宅，都成为人们热衷探讨的问题。各路豪宅则纷纷争“顶”，欲做住宅金字塔顶端的塔尖。
“顶豪”年成交约100多套
亚豪机构数据统计显示，7月北京别墅市场实现成交174套，环比增长32.8%，并创造了近4个月以来的成交新高。
今年前7个月北京别墅市场共有37个别墅项目入市，新增别墅产品供应2237套，这一数字相比去年全年总供应量还超出71%。
事实上，不只是7月份，北京今年上半年高端新建商品住宅的入市量及库存量就出现了双涨。丽兹行豪宅研究院对拟售均价在4万元/平米以上，套均总价800万以上的新建商品住宅调研发现，今年上半年高端新房入市量共22个，总入市量达到3385套。
以上说的是高端住宅市场，实际上在豪宅当中，也有细分市场，“顶豪”则是豪宅中最高端的部分。从最近几年的成交数据看，这一部分的客户数量是基本稳定的。市场数据显示，均价8万元/平方米以上的住宅，2010年以来单年的成交量，最高为2011年的185套。总价超过3000万元的豪宅，最近5年的单年成交量也多在150套徘徊。
地段因素是核心标准
在构成顶级豪宅的诸多条件中，地段成为核心因素。
保利地产北京公司总经理李晶认为：“所有的豪宅都有一个共性，那就是位置。以保利海德公园为例，位于北三环蓟门桥北，拥有无可替代的地段优势，这是项目最大的卖点，也是客户认可这个项目最主要的特点之一。”
万科集团高级副总裁、北京万科总经理毛大庆也表示，在北京所谓顶级豪宅标准，概括起来应有三点：一是要有占据稀缺资源的“核动力”，比如首都的核心地段；二是要有价格门槛，当下北京顶豪项目均价应在10万元/平方米以上，总价不低于3000万元/套；三是高价背后要有独特价值支撑，明显区别于一般豪宅的软硬件设备标准。
除了无可替代的升值地段，占据不可复制的稀缺资源，也成为顶级豪宅的重要标准。“不但要有景观环境等方面的自然资源，还要有独一无二的人文资源。事实上，目前北京的多数豪宅都不注重社区文化的营造和建设。”有业内人士直言。
而豪宅研究院的《北京豪宅价值标准》则提出了更为综合的条件，“豪宅的价值=地段价值+产品价值+服务价值+投资价值”。豪宅研究院院长朱晓红表示，豪宅的价值标准是一个体系，包括产品、环境、空间、服务、人文等多方面，社会属性和自然属性都要在价值标准里面有所体现。
预计今年7个“顶豪”入市
价高量少也是顶级豪宅的市场特征，据亚豪机构年初时统计，今年北京入市的顶级豪宅有7个。
记者了解到，目前，位于二环内城市核心区的万科北河沿甲柒拾柒号已经入市。主力户型为500平方米左右的三居平层，均价15万元/平方米，总价3700万元/套起，最高价14000万元/套。
位于北三环蓟门桥的保利海德公园也将于9月中旬开盘，户型为170平方米—305平方米四居和400平方米—460平方米叠拼，均价9.5万元/平方米，目前样板间已开放。保利海德公园所在的蓟门桥区域拥有北京深厚的历史积淀，保利海德公园还享有学院路得天独厚的人文资源，学院路是北京乃至全国最知名的学府区。地处北三环到四环之间，连接中关村、金融街、亚运村、燕莎及国贸商圈，拥有学校、人才、文化、金融、政务、高新企业等多重资源，保利海德公园地段价值难以复制。
另一项目万柳书院预计在年底现房入市，对于入市价格，开发商中赫置地方面一直未放出风声，据业内预计，万柳书院的价格将达到12万元—15万元/平方米。
此外，据融创中国执行董事、北京公司总经理荆宏透露，融创位于东三环农展馆地块的项目，争取在今年九十月份亮相。至于具体开盘时间，荆宏表示要看到时取证情况。融创中国董事长孙宏斌年初时表示，该项目价格预计在15万元/平方米以上。其中部分优质房源，如西侧临湖位置的房源售价最高可达30万元/平方米。(记者 陈静思)
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