上周末黄埔大盘中鼎·君和名城以低于吹风价2000元/m2开盘，成交超八成。 王荔珏 摄

　　如何衡量心水盘的价格是否降到位？一看指标盘成交价 二看发展商折扣

　　“十一”黄金月楼市前瞻之价格篇

　　业绩榜：上周抢跑去货最多八成

　　进入9月，广州楼市正式迈入了“金九银十”的关键期。不过，让开发商感到忐忑的是，即使是抢闸开售新盘新货，成交业绩也难全面飘红。在房企纷纷加码推货的8月，连一个“日光”盘也不曾出现。

　　上周，抢在“金九银十”前的最后一个周末，广州楼市的比拼大幕也正式全面拉开。黄埔大盘中鼎·君和名城480套新货为老黄埔带来新看点，最低价至1.6万元/m2，由于整体均价低于吹风价约2000元/m2，加上楼盘毗邻地铁的优势，最终成交超八成；而曾经单价过2万元/m2的番禺南站奥园越时代，以最低1.6万元/m2开售，吸引了来自深圳的某投资公司团购，买下了20层楼；荔湾豪宅中信西关海，推出11栋单位，均价2.8万~2.9万元/m2，较此前下调约2000元/m2，售出近七成；从化的富力泉天下，均价6000~7000元/m2，售出约五成……

　　虽说8月以来房企都在不遗余力地大力卖楼，但整体成交却依然难有理想的起色。来自网易的最新统计数据显示，8月1日~31日，广州共网签住宅4786套，同比去年的7263套，大幅下跌了34.1%。

　　市区盘降低身价打折

　　面对楼市成交明显下行的压力，以“优惠”的名义实施降价已成为大势所趋。根据网易房产数据中心最新的统计显示，9月份广州在售321个楼盘中，有139个推出购房优惠，优惠楼盘占比43.30%。其中有5个区域推优惠的楼盘占比超过50%，优惠楼盘较多的前三位区域有黄埔区，占比达63.64%；荔湾占比57.14%；越秀占比56.25%。尽管这一组数据显示市区楼盘的优惠比例比郊区多，但这只是说明此前不愿降低身价的市区盘，如今也推出优惠吸引购房者。而郊区不少楼盘此前已经通过调价的方式进行了让利，因此购房优惠幅度相应有所收窄。

　　笋盘指标1：低于区域价

　　业界人士坦言，在这个优惠名目繁多的“金九银十”，其实大多数优惠都只是吸引买家眼球的“噱头”，只有那些价格真正降到位的楼盘才能赢得消费者的认可。因此，想入市者最应该参照的是区域内指标盘的实际成交价格。近期那些卖得快、卖得火的楼盘，就是本地区的风向标。据此进行判断，并跟随大市，则基本不会有误。

　　举例而言，在刚过去的一周，新黄埔区（萝岗板块）网签最好的是万科东荟城，其成交均价为14351元/m2，同一区域的万科金色梦想则为13952元/m2，据此推断，萝岗板块的参考成交价就是1.4万元/m2左右。当然，这当中还需要参考是带装修还是毛坯，否则会有2000~3000元/m2的价差。例如卖毛坯的岭南雅筑以及奥园春晓，均价就只在1.16万~1.2万元/m2区间。

　　在南沙区，成交最多的是广州星河山海湾及南沙滨海花园，两盘的毛坯均价分别为1.22万元/m2及9122元/m2，两者之间价格拉差的原因，在于前者大部分的单位可望海景。因此，买家也可以此衡量南沙其他的楼盘价格是否值得入市。

　　再以供货量较大的番禺为例，指标盘万科欧泊和金山谷的均价分别为1.75万元/m2及1.19万元/m2，买家大可据此在同一板块内进行比较挑选。

　　笋盘指标2：大房企出货

　　此外，买家还可关注的是那些销售指标完成不太理想的大房企产品。据克尔瑞的统计显示，截至8月底，业绩完成率还没达到六成的房企有碧桂园、雅居乐、富力、保利、招商、金地等。这些房企在接下来的日子里，为了销售业绩的达标一定会以价换量。

　　即便是已完成了年度销售目标65%的万科，也依然强调“现金为王”的策略，要求新开盘的去化率达60%，加快去库存；碧桂园则维持新货去化率65%的目标不变；富力表示要推出更多的商业物业。这些房企为了能把楼卖出去，预计在优惠力度上将有进一步加大的举措。因此，抄底“十一”黄金月的机会也许就在眼前。

　　专题撰文：记者王荔珏

　　连很少降价的都降了

　　万科

　　8月底，万科携手淘宝，承诺淘宝消费总额可直接冲抵购房款，最高可抵扣200万元。由于万科是龙头企业，此举释放的变相降价信号备受市场关注。广州万科金色梦想和佛山万科金色领域参与淘宝消费抵购活动，万科在广州将上市的一些项目也有各种优惠推出，等于告示天下：“万科在降价了”。

　　大集团

　　旗下大部分楼盘位处市中心、以往鲜有降价优惠的合生创展，最近也推出了大幅优惠：珠江帝景紫龙府推出8万抵30万优惠；综合体合生广场单间优惠高达16.2万元，两房优惠26.2万元；逸景翠园6万抵20万及9折优惠；湖山国际全新组团2万抵10万。

　　越秀地产、保利、富力、新世界等多个大房企均推出多盘联动的优惠方式，如星汇文华、星汇文宇3万抵20万。富力东山新天地洋房和富力盈东国际均有10万抵40万元优惠。保利旗下楼盘也有多重优惠，保利云禧VIP客户享50万抵80万优惠、保利西海岸全场9折、保利珑熙团圆9.8折优惠、保利东江首府2万抵10万。碧桂园也将在“十一”前后再度发力，位处增城的碧桂园城市花园和碧桂园中新首府将齐齐面市，巨量“刚需”产品或将以价格突围。

　　市区盘

　　市区内的在售楼盘优惠也明显加大，如天河的天健上城可享2万抵10万；越秀御东雅苑两房3万抵30万、三房4万抵40万、四房6万抵80万；学位盘文德先生推出5万抵25万优惠，公寓3万抵15万；东山月府按揭付款总价立减10万元。 记者 王荔珏

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