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9月楼市主旋律:降价跑量

https://m.biud.com.cn 2014年09月05日08:46 家居装修知识网  

  上周末黄埔大盘中鼎·君和名城以低于吹风价2000元/m2开盘,成交超八成。 王荔珏 摄

  如何衡量心水盘的价格是否降到位?一看指标盘成交价 二看发展商折扣

  “十一”黄金月楼市前瞻之价格篇

  业绩榜:上周抢跑去货最多八成

  进入9月,广州楼市正式迈入了“金九银十”的关键期。不过,让开发商感到忐忑的是,即使是抢闸开售新盘新货,成交业绩也难全面飘红。在房企纷纷加码推货的8月,连一个“日光”盘也不曾出现。

  上周,抢在“金九银十”前的最后一个周末,广州楼市的比拼大幕也正式全面拉开。黄埔大盘中鼎·君和名城480套新货为老黄埔带来新看点,最低价至1.6万元/m2,由于整体均价低于吹风价约2000元/m2,加上楼盘毗邻地铁的优势,最终成交超八成;而曾经单价过2万元/m2的番禺南站奥园越时代,以最低1.6万元/m2开售,吸引了来自深圳的某投资公司团购,买下了20层楼;荔湾豪宅中信西关海,推出11栋单位,均价2.8万~2.9万元/m2,较此前下调约2000元/m2,售出近七成;从化的富力泉天下,均价6000~7000元/m2,售出约五成……

  虽说8月以来房企都在不遗余力地大力卖楼,但整体成交却依然难有理想的起色。来自网易的最新统计数据显示,8月1日~31日,广州共网签住宅4786套,同比去年的7263套,大幅下跌了34.1%。

  市区盘降低身价打折

  面对楼市成交明显下行的压力,以“优惠”的名义实施降价已成为大势所趋。根据网易房产数据中心最新的统计显示,9月份广州在售321个楼盘中,有139个推出购房优惠,优惠楼盘占比43.30%。其中有5个区域推优惠的楼盘占比超过50%,优惠楼盘较多的前三位区域有黄埔区,占比达63.64%;荔湾占比57.14%;越秀占比56.25%。尽管这一组数据显示市区楼盘的优惠比例比郊区多,但这只是说明此前不愿降低身价的市区盘,如今也推出优惠吸引购房者。而郊区不少楼盘此前已经通过调价的方式进行了让利,因此购房优惠幅度相应有所收窄。

  笋盘指标1:低于区域价

  业界人士坦言,在这个优惠名目繁多的“金九银十”,其实大多数优惠都只是吸引买家眼球的“噱头”,只有那些价格真正降到位的楼盘才能赢得消费者的认可。因此,想入市者最应该参照的是区域内指标盘的实际成交价格。近期那些卖得快、卖得火的楼盘,就是本地区的风向标。据此进行判断,并跟随大市,则基本不会有误。

  举例而言,在刚过去的一周,新黄埔区(萝岗板块)网签最好的是万科东荟城,其成交均价为14351元/m2,同一区域的万科金色梦想则为13952元/m2,据此推断,萝岗板块的参考成交价就是1.4万元/m2左右。当然,这当中还需要参考是带装修还是毛坯,否则会有2000~3000元/m2的价差。例如卖毛坯的岭南雅筑以及奥园春晓,均价就只在1.16万~1.2万元/m2区间。

  在南沙区,成交最多的是广州星河山海湾及南沙滨海花园,两盘的毛坯均价分别为1.22万元/m2及9122元/m2,两者之间价格拉差的原因,在于前者大部分的单位可望海景。因此,买家也可以此衡量南沙其他的楼盘价格是否值得入市。

  再以供货量较大的番禺为例,指标盘万科欧泊和金山谷的均价分别为1.75万元/m2及1.19万元/m2,买家大可据此在同一板块内进行比较挑选。

  笋盘指标2:大房企出货

  此外,买家还可关注的是那些销售指标完成不太理想的大房企产品。据克尔瑞的统计显示,截至8月底,业绩完成率还没达到六成的房企有碧桂园、雅居乐、富力、保利、招商、金地等。这些房企在接下来的日子里,为了销售业绩的达标一定会以价换量。

  即便是已完成了年度销售目标65%的万科,也依然强调“现金为王”的策略,要求新开盘的去化率达60%,加快去库存;碧桂园则维持新货去化率65%的目标不变;富力表示要推出更多的商业物业。这些房企为了能把楼卖出去,预计在优惠力度上将有进一步加大的举措。因此,抄底“十一”黄金月的机会也许就在眼前。

  专题撰文:记者王荔珏

  连很少降价的都降了

  万科

  8月底,万科携手淘宝,承诺淘宝消费总额可直接冲抵购房款,最高可抵扣200万元。由于万科是龙头企业,此举释放的变相降价信号备受市场关注。广州万科金色梦想和佛山万科金色领域参与淘宝消费抵购活动,万科在广州将上市的一些项目也有各种优惠推出,等于告示天下:“万科在降价了”。

  大集团

  旗下大部分楼盘位处市中心、以往鲜有降价优惠的合生创展,最近也推出了大幅优惠:珠江帝景紫龙府推出8万抵30万优惠;综合体合生广场单间优惠高达16.2万元,两房优惠26.2万元;逸景翠园6万抵20万及9折优惠;湖山国际全新组团2万抵10万。

  越秀地产、保利、富力、新世界等多个大房企均推出多盘联动的优惠方式,如星汇文华、星汇文宇3万抵20万。富力东山新天地洋房和富力盈东国际均有10万抵40万元优惠。保利旗下楼盘也有多重优惠,保利云禧VIP客户享50万抵80万优惠、保利西海岸全场9折、保利珑熙团圆9.8折优惠、保利东江首府2万抵10万。碧桂园也将在“十一”前后再度发力,位处增城的碧桂园城市花园和碧桂园中新首府将齐齐面市,巨量“刚需”产品或将以价格突围。

  市区盘

  市区内的在售楼盘优惠也明显加大,如天河的天健上城可享2万抵10万;越秀御东雅苑两房3万抵30万、三房4万抵40万、四房6万抵80万;学位盘文德先生推出5万抵25万优惠,公寓3万抵15万;东山月府按揭付款总价立减10万元。 记者 王荔珏

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