刚刚过去的7月和8月，是今年以来楼市最为健康的两个月。根据CREIS中指监测的数据，全国42个主要城市住宅市场一改上半年“价滞量跌”的局面，成交规模连续两个月回升，7月和8月的成交量环比分别上升了9.6%和1.5%，带动成交量同比降幅从上半年的22.8%收窄至13.25%。但与此同时，房价继续下降，70个大中城市房价指数在7月份已经是环比连续3个月下降，8月份的百城房价环比连续4个月下降。

　　成交量连续回升有多种原因，如布局于主要城市的限购体系瓦解、按揭贷款形势开始转好、地方轰轰烈烈的救市行动等。但是，在刚需占主导、房价连续上涨5年(2009-2013年)且相比2008年翻一番的情况下，房价出现实质性松动是成交量连续两个月回升的主要原因。房价之所以在下半年伊始就有实质性的松动，其根源还在于开发商整体对于“以价换量”策略已经形成共识。

　　今年上半年，开发商在降价问题上之所以遮遮掩掩、噱头多于实际行动，就在于开发商整体在博弈经济增长“底线思维”将倒逼货币政策放松的传统思路。但是，由于国家坚持“微刺激”对冲楼市下滑，坚决以“定向宽松”代替“货币放水”，希望楼市降温以暴露问题、解决问题，因此上半年楼市整体呈现“价格水平僵持(甚至上涨)、成交量大幅下滑”的局面。

　　当二季度宏观数据初值出来以后，尽管允许各地退出限购政策，缓解楼市过度下滑冲击“稳增长”底线，但此举对于楼市去库存帮助不大，更多的是出于平滑的考虑，而不是扶持的考虑。同时，在平均利率水平依旧保持在高位、商业银行防范楼市风险的情况下，按揭贷款政策缓和程度有限。一言以蔽之，解决楼市问题，不可能再像过去一样，继续依赖“投资需求带动预期，预期带动刚需入市”，根本之道还在于让房价适应刚需群体的可支付能力，以价换量是唯一的出路。因此，国家在楼市态度上明确了“千方百计消化库存”的指导思想，这成为了楼市的新主题，也给开发商吃了一颗定心丸。

　　因此，我们看到，进入下半年以后，开发商一改上半年遮遮掩掩的做法，在降价问题上集体行动。当然，驱使开发商一致降价的内生动力是楼市的基本面，首先就是来自资金链的压力。由于2012年以来进入新一轮“拿地周期”，而2009年扩大内需期间拿的地还没有开发完毕，目前的施工面积相比2010年增长了50%，相比2008年翻了一倍。再加上2010年以来股权融资大门紧闭，配合房企扩张的高成本融资(贷款、信托等)让企业杠杆率不断攀升。到2014年6月末，A股房地产板块净负债率超过100%，有息负债率达到34.6%，都创下2007年以来新高。今年以来，信贷和社会融资进入开发行业非常谨慎，贷款和信托已将非资质房企和非重点一、二线城市归到“黑名单”，而贷款、地价款、信托等进入支付和偿还高峰，高成本资金大量沉淀在库存上划不来，以价换量缓解资金压力是必然的。

　　库存压力和供求形势超出预期。截至7月，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存量为26594万平方米，同比增长22.8%，创历史新高；8月份，尽管7月份销售转好使得库存消化周期小幅回落，但房企推盘量增加得更快，导致库存总量继续攀升。8月份，申万证券跟踪的18个重点城市的库存消化周期为12.8个月，环比下降了0.4个月，为近5个月首次回落，但库存总量环比增长4.3%。因此，即便销售维持目前弱势回升局面，由于房企可售资源量很大，后续供应源源不断，库存压力在四季度难以根本缓和，“以价换量”趋势难改。

　　在上半年，由于各大房企对政策和市场形势认识有误，错失了抢手业绩的“小阳春”，上半年多数房企仅完成销售目标的30%左右，甚至在20%左右。下半年，若不能在“金九银十”收复上半年的失地，不仅全年目标无法完成，而且会出现超预期的下滑，这也是为何下半年推盘量突然剧增的原因。业绩考核压力也将驱使开发商降价走量。

　　总体来看，7、8月份的楼市是最为健康的，成交量明显回升，价格下降，这也是管理层希望看到的景象。不仅对于去库存，对于楼市泡沫软着陆和支持“稳增长”战略也有多重利好。这种迹象是否会延续成为趋势，9月和10月能否成为实打实的“金九银十”，这是业内最为关心的。

　　从政策上讲，国家期待楼市在下半年能为“微刺激”、“稳增长”做出更多的、更有效的贡献，但唯一出路是开发商延续目前以价换量的策略，提供适销对路的产品(中低价位和中小户型)，而并非是重新仰仗信贷全面宽松和投资需求入场。并且，从资金面看，为了防止通胀抬头、稳定地方债务和避免资金跑冒滴漏，央行二季度货币政策报告已经传达出定向宽松货币政策将保持稳中谨慎或趋弱的走势。因此，下半年货币政策“定向宽松”的力度不会比上半年大，溢出到楼市的量也有限。

　　目前，尽管一线城市成交量回升更明显，但库存消化压力也很大，去化周期普遍在15个月以上。同时，尽管主流开发商业绩完成相对较好，但乘机提高市场占有率和获取优质存量资源(通过并购)也需要加快周转速度。因此，下半年“以价换量”的策略应用将在更大范围内展开。客观地讲，成交量一旦上来，开发商降价动力将趋弱，这在2009年和2012年前两轮弱势反弹中均有出现。但是，由于库存顶还没有到来，信贷条件不可能出现2008年式的大逆转，也不会出现2012年式的全面宽松(降准、降息)，房企资金压力正在接近历史纪录，投资需求不会入场，历史不会重演，房企没有涨价空间。9月和10月延续“价格下降、成交量回升”的局面将是大概率事件，全年销售规模将好于年中预期。

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