在政策出现松绑苗头、房价下跌等多重因素影响下，换房人开始出手了。在刚刚过去的8月份，北京市二手房市场延续了7月份成交量回升的势头，成交量环比增加4.65%。在这些购房者当中，有相当一部分人是先卖后买或者先买后卖的换房群体，换房群体已成为购房者群体中重要的组成部分。“相比刚需的犹豫观望，改善型客户入市相对比较坚决，在二手房市场销售价格下调的情况下，一些换房客户入市意愿增加。”中原地产首席分析师张大伟指出。

　　二手房成交量持续反弹

　　自5、6月成交量维持6000套水平后，7、8月北京二手房成交量连续超过8000套。根据市住建委网站显示，8月北京二手房住宅成交量达到了8434套，再次出现反弹，环比上涨4.65%，这也是最近5个月的最高点。

　　换房群体不断壮大，进一步推升了二手房的成交量。“选择在这个时候加入换房大军的购房者都想在市场冷却之时，添最少的钱换一套自己中意的房子。”链家地产市场研究部张旭指出，换房人群一般比较挑剔，考虑更加全面，对交易的流程也比较了解，有的已经持币观望了一段时间。

　　在业内人士看来，二手房成交量站上8000套已经开始释放出积极信号。“不足7000套的二手房成交量，基本代表了市场全面冰点。”中原地产首席分析师张大伟表示，在单月二手房成交量不足万套的情况下，北京楼市依然处于调整区间，但随着市场信心的恢复，房价下调的空间愈加收窄。“按照正常的北京二手房成交规律，8000套是一个价格止跌的成交量。但信贷的收紧与放松，依然将明显影响后续市场的走势发展。”

　　房价下调幅度放缓

　　在业内人士看来，楼市成交出现好转主要有三大因素。“首先全国政策面转宽松，对购房者心理出现支撑。”张大伟指出，“信贷也的确开始出现松动迹象，这种情况下，部分购房者放弃犹豫开始入市。更重要的是价格因素，由于楼市调整期，新房二手房的性价比都比之前有所提高。”

　　价格合适是换房人群最充分的理由。北京二手房市场价格降幅超过之前市场预料，在实际市场交易中，大部分购房者都会发现，目前市场在售的二手房房源均价相比年初最高点，跌幅已超过15%，部分房源甚至超过20%。

　　“房主意愿减价的房源成交难度非常小。”张大伟表示，从7月开始，房价下调的幅度在逐渐放缓。从二手房成交价格看，6月的成交均价为2.92万元/平方米，7月成交均价为2.89万元/平方米，8月成交均价为2.88万元/平方米，成交价格依然延续下调，但随着部分需求入市，整体价格下调速度明显放缓。

　　样本一 小房换大房

　　自由职业者孙玲在8月中旬将通州的一套一室一厅出手。“孩子马上要上小学了，总不能让他跟我们再挤在一个床上睡觉。”尽管对自己住了10年的房子恋恋不舍，孙玲仍然决定添点儿钱换套大一点儿房子。

　　让她庆幸的是，自己出售房子的时间点还算不错，在这之后通州房价开始出现下降，“6层同一户型的一套房子挂牌价从180万元跌到155万元仍未成交。”眼看着通州房价开始下跌，孙玲放缓了换房的步伐，她和购房者商量继续租住在自己原来的房子里。和孙玲一样打算换房的还有吴晶，她和孙玲住在同一单元。

　　孙玲和吴晶只是目前无数换房者的缩影。在高性价比的驱动下，不少人选择在这个时候出手。据房产中介部门研究统计，在换房群体中，以小换大这种情况大概能占到换房总数的三分之二。

　　样本二 燕郊族跑步入京

　　在过去的中秋小长假里，准爸爸王先开启了通州看房之旅。孩子的预产期是9月初，王先换房的念头愈发强烈。“现在通州的房价怎么样？你们家附近有没有合适的房子？”在8月底萌生换房年头后，王先逢人就问。在王先看来，从燕郊一次换到北京城区压力有点大，“只能一步步来。”

　　和王先一样的燕郊上班族李斌去年以均价1.3万元/平方米的价格在燕郊购置一套房产，之后燕郊楼市一蹶不振，李斌常被朋友们打趣买在最高位。眼看着通州二手房价格出现明显下跌，李斌萌生了换房的念头。

　　在换房人群中，教育、交通、医疗资源及现实需求为换房主因。链家市场部统计，因为有学区、医疗或交通等方面的需求，要从近郊区搬到城区，还有因为急需资金周转，需要卖房凑齐资金，这两种情况约占换房购房者总数的三分之一。晨报记者 陈琼

　　■延伸

　　多数人买房5至6年后换房

　　换房者一般集中在什么年龄段？平均需要多支付多少钱？链家地产市场研究中心根据2012年以来链家交易的15000多条换房交易记录分析发现，多数购房者购房5至6年后首次换房，换房群体主要集中在33岁左右以及60岁左右两个年龄段。

　　链家地产市场研究部数据表明，2012年至今换房者买入房屋平均面积为92平方米，比卖出房屋平均面积77平方米多15平方米，买卖价差平均值达到50万元。换房人群的平均年龄为41.7岁，与整个市场上购房者35.1岁相比，高6.6岁。

　　链家地产市场研究部分析师张旭认为，年龄峰值的出现与换房者群体的普遍需求关系密切。首次峰值出现在33岁左右，这个阶段的换房者多是上有老下有小的青年人，也是换房群体的主要组成部分，他们大多数面临的是生育以及子女上学的问题，关注居室数量、学区和医疗资源的因素比较多。第二次峰值出现在60岁左右，这个阶段的换房者多为即将退休或者已经退休的中老年人，他们开始准备养老居所，这时候对房屋的居住舒适度以及居住环境、医疗资源的要求要更高一些。

　　晨报记者 陈琼

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