中房网讯(记者 卢泳志)进入“金九银十”楼市传统热销季之后，业内对今年楼市的走向并没有太大信心。正值此际，上海300亿元总价地王董家渡地块挂牌接受预申请，这无疑为土地市场注入一剂强心针。
在楼市寒潮的影响下，今年北上广深一线城市的土地市场没能展现出往年的火热景象。尽管同时遇冷，四个城市土地市场的表现也不尽相同，其中“地王”命运更是大相径庭。
北京地王冷热不均，呈现“一边流拍一边疯抢”的现象；上海总价地王挂牌，即将上演“三国争霸”；广州土地市场遇冷，地王迟迟未现；深圳地王久未动工，无人接手开发。
不同的城市、不同的地块、不同的企业导致北上广深各自地王的命运截然不同。业内人士指出，尽管地块和城市的自身情况是主要因素，但楼市大环境也使土地市场受到牵连，总体来看，一线城市土地市场亦进入下行阶段。
同为地王命 结局不同
8月20日下午，“女神级”地块华嘉胡同迎来了拍卖。最终，北京华融基础设施投资有限公司以74.6亿拿下该地块，溢价率达到110%。据初步计算，商业板块楼面价达到92986元/平方米。由此，华嘉胡同地块成为北京总价与楼面价“双料”地王。
同样拥有“地王”命，7月29日，此前几年备受市场追捧的朝阳孙河BCDE地块和K地块双双流拍，这是继2011年4月顺义仁和镇梅沟营村两宅地流标后，三年来北京首次出现土地流拍。
亚豪机构市场总监郭毅表示，竞争压力过大是孙河地块流拍的主要原因，该区域已经有龙湖、泰禾、首开和中粮四家房企拿下五块土地，从整个市场看，今年末到明年，会有大量的城市别墅类产品集中入市，因此整个市场的竞争压力也会很大。
总价、单价过高也是此次流拍的重要原因。一年前，孙河地块曾诞生过北京地王，此后该区域土地最高成交单价一直由夺得孙河HIJ地块的中粮地产保持，楼面地价为5.2万元/平方米。而此次流拍的两宗地块尽管单价没有超过之前，但起始总价达到77.45亿元。
另外，此次孙河两宗地块容积率为1.1，高于之前成交的地块，同时地块内部比较复杂，配建有学校等公共设施，因此地块的质量要弱于此前成交的地块。两宗地块刨除配建面积，楼面地价接近4万元/平方米，与区域内在售的公寓类产品实际成交价格接近。
相比而言，华嘉胡同高溢价率成交主要由于其具备不可复制的绝版优越地理位置。作为北京近年来供应的唯一一宗二环内住宅用地，该地块长期受到热捧。
业内人士表示，虽然华嘉胡同价格较高，但考虑到金融街区域的写字楼需求旺盛，该项目长期收益和资产增值仍有较大空间。同时，华嘉胡同项目本身定位于金融监管机构、国家级金融机构总部、世界500强金融机构总部等。
另外，作为地块的一级开发企业，华融基础也将得到26.87亿元的一级开发补偿费，相当于地价实际支出不到48亿元。
据了解，华融基础是北京市西城区国资企业，目前由金融街投资(集团)受区国资委委托行使股东职权，金融街投资集团也是金融街控股的大股东。业内人士猜测，华融此前主要是做一级开发，拿下华嘉胡同地块后有可能由集团统筹，交给金融街控股代建代管。
华嘉胡同出让后，孙河乡土地储备项目BCDE地块再次挂牌，除起价始价由46亿元下降至42.3亿元外，其他条件均无变化。北京市国土局再次推出孙河地块，其借地王余热为土地市场注入强心针的目的非常明显。
总价地王挂牌 上演三国争霸
进入9月，上海土地市场迎来一股热潮：备受关注、几经修改规划的董家渡地块终于开始接受预申请，外界对该地块300亿元的出让估价，将刷新全国总价地王的纪录。
9月3日，上海土地市场发布的预申请告字(2014)第2号显示，黄浦区“小东门街道616、735街坊”，即董家渡13、15号地块开始接受预申请，将于9月30日截止。该地块就是上海土地市场今年最受市场关注之一的董家渡地块。
根据黄浦区政府的规划，该地块要采取“先招后拍”的勾地模式出让，即先由评标小组的综合评分择优确定中标候选人，再以现场竞价方式从中确定中标人。简单来说，就是不适用一拍定终生的方式，不单纯实施价高者得，而是设定了一定的入围门槛。
公开资料显示，2014年5月23日，上海市黄浦区规土局公布董家渡社区上述两个地块的控制性详细规划。根据方案，13、15号地块被划分为9个小地块，用于建设商办、住宅和绿地，总规划面积16.3万平方米，建筑面积70万平方米，其中，住宅占据12.6万平方米，比例约为18%。
据悉，这是上海市规土部门第三次修改规划。2013年初的第一版规划要求13、15号地块中的居住比例不超过15%；2014年2月的第二版规划限定董家渡路两侧的两幢高层塔楼最高不超过240米；目前的新版规划则将居住比例上调至18%，最高建筑物的限高提升为300米。
由于董家渡地块属于南外滩的黄埔滨江板块，属于黄浦江沿岸除了陆家嘴、外滩之外的次核心区域。因此，董家渡地块的发展关系到整个外滩国际金融聚集区的成败，非常关键。故而，政府目前并非仅着眼于这块地皮的溢价，他们更关注开发企业后续招商引资的能力，能够多大程度吸引那些大型企业入驻。
同策房产咨询股份有限公司研究部总监张宏伟表示，该地块的地理位置重要程度不言而言，势必成为大牌房企的兵家必争之地。从这个角度来看，向董家渡“全国总价地王”抛绣球的企业一定是具有雄厚资本实力的企业，比如地方国企、民营企业联合体、港资企业等。
据记者了解，当前董家渡已有三个定向卖家，一家是“中民投”，背后是众多具有雄厚资本实力的民营企业投资组建，一家则是上海外滩投资开发(集团)有限公司，另外一家则是港资大牌开发商九龙仓。从上述三家实力雄厚的企业来讲，可以预见未来董家渡超级地王将上演“地王争霸赛”，这三家企业也将上演“三国争霸”。
优质地块中止 底价成交地王
近日，广州番禺南村镇万博商务区地下空间被万雍投资底价拿下，另一宗位于萝岗开发区东区的居住用地因无企业参与竞拍报价，以流拍告终。
业内人士表示，目前广州的市场形势是受楼市拖累土地市场才会走低，而且广州的限贷限购政策不松，开发商看不清市场走势所以不敢贸然拿地，流拍在所难免。
相关数据显示，今年上半年广州招拍挂出让地块77宗，最终成交60宗，不少土地以底价成交，总价412亿，未达去年成交一半。其中，中止出让土地7宗，流拍10宗。
进入下半年后，随着房地产成交持续低迷，土地市场更是跌入深渊。今年7月至8月底，广州共出让16宗地块，其中底价成交14宗，流拍1宗，中止1宗，所有土地均没有竞价拍卖仪式。
据记者了解，今年以来中止出让的地块大多位置较好，有些甚至是楼盘热销区域。
“市场决定开发，房价决定地价。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出，目前全市多个楼盘降价促销，土地出让随之越来越遇冷，这说明过去开发商强调土地价格太高，房价不得不高只是借口，所以现在可以低价拿地反而不敢入市。
在土地市场普遍遇冷的情况下，8月27日，广州国土局发出公告拍卖花都区狮岭镇长岗岭等两宗住宅用地，约22万平方米的土地面积，起拍价达到14 .52亿元，折合楼面地价6426元/平方米。
据了解，这是该巨无霸地块的第二次拍卖，此地块曾于去年4月25日推出，最终被市中院撤回委托拍卖。相比两次拍卖条件，使用权面积不变，但起拍价增加了6 .6亿，楼面价也增加了2958元/平方米。
值得注意的是，花都区现任单价地王为去年9月绿地集团以4 .78亿元拿下的新华街建设北路地块，当时楼面价为6138 .5元/平方米。这也就意味着花都区此次新推出的地块，即便以底价成交，也将成为该区域的新地王。
地王迟迟不动工 传外企欲撤资
今年年初，深圳前海首块商业用地由美国地产巨头——兆华斯坦开发公司与深圳市前海国际能源金融中心联合体，豪掷134亿元斩获，成深圳单价、总价“双料”地王。
该地块被誉为前海的“黄金地块”，面朝前海湾，背靠滨海大道，位于前海桂湾片区的一线海景区域。不过，时至今日该地块现场仍是一片空地，没有任何动工迹象，也没有用围墙隔离起来。
近日，有消息人士透露，“兆华斯坦近期找过总部在深圳的一家央企，想转让退出，后来该央企考虑地价太高而放弃。”不过，前海国际能源却否定了“兆华斯坦要退出”的说法，“兆华斯坦不会退出，他们公司每周都有人到深圳来谈合作。”
据了解，早在2012年，前海国际能源总裁郑成文就频繁赴世界各国招商，并与兆华斯坦接洽谈合作，商讨开展前海国际能源金融中心规划设计等前期工作。但意外的是，郑成文在今年6月16日辞职，此后，前海项目再无进展。
对于高价拿下该地块，曾有业内人士表示，至于是否会由于高昂的地价成本而带来“消化不良”，则只能交由时间与市场来检验。
由于外资的介入，给予了该地块特殊性。按照常规，外资在中国投资房地产向来以直接收购物业为主，极少直接参与拿地开发建设。兆华斯坦2011年进入中国，在中国物业并不多，目前仅与两家房企合作投资了重庆的东方国际金融中心。
有知情人士表示，“实际上，前海国际能源占股95%，兆华斯坦只占5%，更多只是借用兆华斯坦的名义。”
据工商登记资料显示，前海国际能源于2012年3月29日成立，参保人数只有13人，注册资金20亿元，其中潮商集团有限公司占股60%，此外，还有7个股东，除2个自然人外，其余5家公司的规模也只有区区几人。
此外，潮商集团公司公开的信息并不多，在深圳也没有开发过任何物业。该公司成立于2007年，注册资金12亿元，参保人数只有28人，规模也很小。
照此看来，开发此地块前海国际能源更是无能为力。业内人士猜测，“他们本想在土地上赚点钱转让出去，没想到无人接盘，原价转让他们又不甘心。”
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