随着市场观望情绪的冲淡，改善型需求入市步伐加快，有望在金九银十形成爆发之势，部分放量稀缺区域改善型项目甚至一房难求。

  改善需求进入“窗口期”

  持续低迷的北京楼市终于在近期迎来了转机，根据市住建委网站数据统计，8月，北京新房网签量达10130套，较7月上涨六成，抛开自住房贡献以外，新建商品住宅网签量为7022套，环比增长了54.6%。

  值得注意的是，改善型大户型房源成交占比继续上升，中介机构数据统计显示，8月90-150平方米的中大户型房源成交占比明显提高，与7月相比提高了6%，与年初相比提高了12%，而与此同时90平方米以下户型的成交占比则出现了明显下降，成交占比与年初相比下降了11个百分点。而8月第三周入市的金茂悦、京投银泰·琨御府等改善型项目均热销，金茂悦以4万元/平方米的均价入市，卖掉八成，而琨御府开盘均价达7.3万元/平方米，仍然售出95%，成交金额达24亿元。

  “在自住房集中入市的重压之下，大部分刚需盘成交低迷，目前刚需项目已到了以价换量的深水区，而自住房对改善型需求的替代性较弱，这一块市场所受冲击也相对较小。”业内人士分析认为。

  而随着当前需求逐步走出观望，同时房企在“金九银十”的推盘力度和优惠幅度的显著增加，9-10月期间，改善型需求将形成新的入市高潮。同策房产咨询研究部总监张宏伟认为，9-10月将是2014年改善型需求阶段性释放的 “窗口期”。

  改善型楼盘供应量增加 买房人议价空间加大

  在改善型需求加速入市的同时，楼盘之间也面临着巨大的竞争压力。“今年的金九银十是房企冲量的重要时机，市场推盘力度将会空前，届时市场竞争将呈白热化。”中原地产首席分析师张大伟认为。

  近期改善型楼盘的密集入市无疑是最好的佐证。根据北京市住房和城乡建设委员会网站数据统计显示，8月北京楼市总计有25批次楼盘取证，包括臻园、西山艺境、华润橡树湾、龙湖好望山等中高端改善型楼盘项目，约占月内新盘量的50%左右。

  而进入9月，开发商推盘将更为密集，亚豪机构预计，9月北京商品住宅市场或将有39个项目入市销售。除大量纯新盘扎堆入市之外，众多老项目后期也将在此时段推新。如海淀金隅翡丽项目计划在9月底推出三期升级产品蓝爵堡。该项目负责人透露，目前新品正在审批之中，希望能够抢在金九银十入市。据了解，金隅翡丽蓝爵堡位于海淀建材城中路，建筑总体量达27万平方米，目前一二期已售罄，在售房源为三期产品，包括洋房和叠拼产品，主推152平方米改善型大三居户型。

  “改善型楼盘由于产品类型和面向的客群相对固定，其供应的增加将会使买家选择面更广，议价空间更大。”业内人士认为。

  部分区域改善新盘一房难求

  “由于改善型楼盘供应量大幅攀升，若想在竞争中脱颖而出，项目在品牌、地段、产品及配套等方面的价值将成为关键。”业内人士表示，预计新兴片区的改善型楼盘销售情况将面临挑战，而部分需求巨大、放量有限但区域价值又比较突出的项目甚至一房难求。

  比较有代表性的是海淀区，由于区域人口主要由智力型人才构成，层次较高、密度大，该区域一直是改善型需求的聚集“大户”;另一方面，区域住宅用地供应十分紧张，低密度楼盘更是稀缺，因此区域内金隅翡丽蓝爵堡等低密新盘成交行情一直上涨。

  据悉，金隅翡丽·蓝爵堡是西三旗区域唯一的低密度项目，其容积率为1.6，此次推出的为一梯两户的洋房产品，明年在同一地块将推出叠拼产品，同时由于三期是收官之作，社区配套已基本成型，该项目还与教委达成协议，即将引进公立幼儿园及小学。

  “目前项目尚处于蓄客阶段，从咨询人群来看，主要是区域内的地缘性需求，如中关村客户。”金隅翡丽蓝爵堡项目负责人表示。据了解，该项目拟定入市价在4.5万元/平方米左右，在海淀改善型低密项目中具有较大的竞争力。

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