江门楼市改善型需求10月有较大幅度增加。 梁慧君 摄

　　今年的“金九”成色不足，但“银十”却强势“上位”，“金九银十”变“银九金十”。近日，江门市住建局公布了10月份主城区房地产市场数据。根据数据显示，十月份市场供应量环比继续下降，成交量环比大增，成交套数为1293套，再创今年高峰。而“银十”取得佳绩很大程度上是得益于房贷新政以及公积金新政等利好政策的影响。而业内人士认为，经过10月份的冲量高峰，接下来的11月份成交恐怕会有所回落。

　　供应继续放缓房价趋稳

　　面对依然高企不下的库存，10月份，江门楼市供应持续放缓，市场供应量环比继续下降，回落至今年的月均水平。据江门住建局公布数据显示，10月蓬江、江海区商品房批准预售项目共9个，包括海逸城邦、财富海景花园、凯城一品、月珑湾豪庭、骏景湾品峰、保利大都会、江海碧桂园、凤山水岸、莱茵华庭，其中仅有外海财富海景是全新项目。批准预售面积共15.23万平方米，环比减少25.3%，同比增长20.0%；其中住宅面积14.72万平方米，共1393套，套数环比减少25.2%，同比增长247.4%。1—10月商品房累计批准预售面积165.07万平方米，同比增加21.4%；住宅累计批准预售13472套，同比增加40.2%。心码工作室称，前10个月的住宅供应总量已超去年全年。截至10月底市场待售的商品住宅共约13500套。环比持平，同比增加70.9%。

　　供应区域仍然集中在北新区、滨江新区以及江海区。据心码工作室统计，北新区占49%、滨江新区占27%，江海区占24%。而户型面积90平方米以下，90—144平方米，144平方米以上的套数比例约为3：6：1。

　　而江门主城区新建商品住宅网签均价为6311元，与9月份均价6118元相比，上涨了3.2%，同比则下降10.6%。1—10月新建商品住宅网签均价6523元，同比上涨1.5%。10月份的房价虽然环比有所上涨，但涨幅较小，总体来说还是较为稳定。元子地产总经理谭华驹认为，现阶段的价格较为稳定，未来一两个月内房价不会有大幅度的上升，总体来说较为平稳，因为市场库存量较大，需要一定的消化时间，房价下跌的可能性不大，但会有一个缓慢的回升过程。

　　新政刺激促使成交大增

　　在政策利好的情况下，十月楼市成为今年地产行业与购房者的关注焦点，十月份，全国大部分地区楼市都取得不俗的成绩，据中国指数研究院数据显示，10月份42城市主要城市成交量达2416万平方米，环比上月增长12.6%，创年内最高水平，不过较去年同期仍有所下降。而在江门，虽然“十一”黄金周楼市交易惨淡，但这丝毫不影响后市成交暴涨，十月份江门楼市最终不负众望，创下今年成交最高峰。

　　据了解，在黄金周期间，江门楼市平淡，其中新建商品住宅成交量仅114套，成交面积为11864.12平方米，同比下降51%，均价为5998.87元每平方米，同比下降21%。对此，有分析人士认为新政出台，对于江门楼市来说需要一个消化的过程，大部分消费者还持有观望情绪，黄金周看房的人自然多于买房的人。而且，长假期间更多的市民选择外出旅游，即使各大楼盘都使出“浑身解数”揽客，但也不得不面对人气相应减少的事实。新政甫出台，在江门楼市未能立竿见影，在黄金周这个重要节点收成惨淡，这也曾使业内对于楼市能否在“银十”有所突破表示疑虑，但后市最终奋起直追，成交量不断攀升。心码工作室亦表示“十月份楼市成交量回暖的速度略超预期。”

　　据江门住建局数据显示，10月蓬江、江海区新建商品房网签面积16.02万平方米，其中住宅面积13.96万平方米，环比增长40.3%，同比减少29.8%；住宅网签套数1293套，环比增长32.6%，同比减少25.5%。据心码工作室统计，10月市场成交量环比大幅度增加，比上月增加了318套，虽然比去年同期要低，但却是近12个月以来的成交最高值。

　　然而十月份楼市之所以能够交出一份漂亮的成绩单，不得不归功于房贷新政以及公积金新政的出台。这两大政策无疑释放了置业者的购房需求，尤其是改善型置业者，增强了市场的购买信心。谭华驹认为，十月份楼市取得的好成绩是预期中的事，成交量创下今年新高峰，均价比前几个月微涨，政策上的利好，市场反应较为热烈，市场购买信心已经有所恢复。

　　除却政策利好因素外，开发商打“价格牌”也是一个重要因素。据心码工作室监测，十月份，滨港御城挤掉实力楼盘保利大都会、江海碧桂园、海逸城邦，以月销售154套房登上销售排行榜的冠军宝座，而其上月仅排在第17名，滨港御城无疑成为10月最大“黑马”，亚军则是海逸城邦，季军是保利大都会，上个月销售冠军江海碧桂园只能屈居第四。心码工作室分析道：“滨港御城的成功证明了现阶段，项目以价换量的决心和勇气在很大程度上决定了它的市场份额。”据悉，在销售排行榜的十七个可比重点楼盘中成交均价环比四个上涨，四个持平，九个下降。

　　改善型需求或将大幅增加

　　据心码工作室的统计数据显示，在成交的商品住宅中，北新区的套数比例为42%，江海区和滨江棠下分别占25%和20%。其中120—144平方米的中等偏大户型的比例增加至20%。从上述的统计数据看出，十月份楼市改善型需求大幅度增加，表明房贷新政中，认贷不认房等明显倾向于改善型置业者的政策调整已经有所奏效。谭华驹表示，在接下来的时间里市场会以改善型需求为主，因为房贷新政“认贷不认房”就是在变相刺激改善型需求。原来持有一套或者二套房的置业者也会选择出售现有部分物业或者想办法还清贷款，再买一套新房，以改善现有居住条件。他还提到，未来二手房市场也会因此而回暖，一扫前两月颓势，极有可能出现量价齐升的局面。

　　据了解，目前市场上一些改善型项目亦纷纷活跃起来，不少豪宅也玩起了价格战。如老城区的珠江帝景湾将剩余的少量产品以“7”字头起带豪装的优惠推售，江门首个万元盘东湖花园日前也首度推出8600元每平方米的一口价单位，并传出“推出当晚已全被订购”的捷报。另外，也有部分改善楼盘继续推出新货，并举办各种活动积攒人气，如星汇名庭在11月初推出126、138、158平方米的大户型产品，并打出认筹一万抵三万的优惠，同时还将举办中国好声音演唱会。主打豪宅的纯新大盘方直珑湖湾预计在11月22日开盘，开盘前期还邀请世界级投资大师罗杰斯前来演讲造势。

　　而对于年末楼市的走势，谭华驹直言11月份的成交量不会像10月份这么高，“因为10月份销量冲高后，11月、12月成交量就会有所回落，与今年大多数月份成交量相差不大，大概1000套左右，算是回归正常轨道。而且结合年底银行贷款收紧这方面来看，接下来的成交高峰期可能会在明年一月份出现。”

　　心码工作室则研判，政策效力的持续会使市场的热度保持一定的惯性，11月成交量稳中小幅回落的可能性较大，预计11月市场新增供应仍将与成交量保持大致平衡，房价有望从趋势性下降逐步转为结构性波动，但整体平稳。单纯靠政策拉升成交量会在短期内见效，但也会透支未来的需求。长远来看政府更应推动城镇化建设、打造具有竞争力的核心产业、增加就业人口、提高居民收入等，夯实房地产发展的基础。●记者 梁慧君

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