伴随着房地产市场的日渐萧条，房地产信托也步入寒冬。
据用益信托在线统计得出，今年8月份集合类房地产信托产品，无论是发行规模还是成立规模，均创下2012年2月以来新低。其中，发行规模仅121.2亿元，环比下降45.5%，同比下降71%；成立规模96.44亿元，环比下降38.86%，同比下降66.81%。不过，从收益率上看，房地产类信托产品收益率仍然很可观，远高于其他投资领域的信托产品。
与此同时，来自监管层面的风险控制警示也不断传出。
一位信托业内人士对中国房地产报记者表示，前不久银监会口头要求各信托公司谨慎对待三四线城市房地产项目，尽量不做民营企业位于非核心城市的房地产项目业务。“在这一风险提示下，绝大多数信托公司都不再投资三四线城市房地产项目了。”
为进一步加强信托风险控制，该信托人士对记者确认，近期银监会正酝酿设立信托业保障基金，像银行、保险、证券、基金那样，计提一部分风险准备金，以应对兑付危机。
8月地产信托规模骤减
用益信托在线统计数据显示，今年8月，共发行670款集合类信托产品，其中，房地产信托仅70款，数量占比10.45%；发行规模达121.2亿元，占整个发行规模的15.73%，占比排在金融类、基础产业类、工商企业类信托产品之后。而在以往，房地产类信托在所有信托产品中一直排名第一。
从成立规模上来看，8月份房地产信托也出现骤减，仅96.44亿元，占整个成立规模的14.26%，仅高于工商企业类信托占比。
对于骤降原因，用益信托分析师帅国让在接受中国房地产报记者采访时表示，一方面是由于经济增速放缓，处于结构调整中，加上利率市场化及泛资管的激烈竞争，信托业放缓了脚步；另一方面，监管层加大了监管力度，比如年初的107号文、99号文等，都在强调控风险；另外，今年三四季度信托业再次迎来兑付高峰期，尤其是地产信托，风险不容忽视。
事实上，今年以来，房地产信托产品发行规模同比往期一直在走下坡路，而收益率却在稳步上升。数据显示，今年上半年房地产信托发行规模达1332.38亿元，较去年下半年明显下降26%，预期收益率9.71%，较去年下半年有所增加。
“房地产信托收益率较高是正常现象，但随着国内房地产市场趋于饱和，房价调整已无法避免，房地产发展已面临拐点。未来房地产市场的调整将前所未有，故房地产信托的资金安全堪忧。从目前行业暴露出的信托产品风险事件来看，房地产信托排在矿产资源类信托之后，居第二位。”用益信托最新投资报告指出。据不完全统计，8月到12月至少有136款房地产项目产品到期，规模达343.98亿元。“信托公司在面对房地产信托兑付压力的情况下，房地产新融资项目的审查和风险控制将更加严格，尤其是三四线城市的项目和中小房企的融资项目。”
“房地产信托规模短期内仍会有一定的下滑，至于长期要看整个经济环境如何，以及政府的相关政策。”帅国让分析表示。
银监会拟设信托业保障基金
今年以来，监管层出台了多项与信托相关的通知及指导意见，也是信托业自开展信托业务以来监管文件最频繁的一个时期，其监管思路主要围绕“防风险”、“促转型”两大主题展开。
年初颁布的“107号文”，要求信托公司回归信托主业，不得开展非标准化理财资金池等具有影子银行特征的业务，透露出监管层对信托行业内部风险的关注。
而“99号文执行细则”的出台，除要求信托公司清理非标资金池不搞“一刀切”和“齐步走”外，还明令禁止信托公司委托非金融机构推介信托计划。这意味着传闻已久的“叫停三方理财机构代销信托”终于尘埃落定。
信托业内人士对中国房地产报记者透露，近期，监管层拟设立信托业保障基金，用于信托公司的机构重组和短期流动性救助，相关征求意见稿已于近日下发到各公司。
据悉，信托业保障基金的设立早在酝酿之中。
去年末，银监会主席助理杨家才表示，信托业可以探索建立“信托稳定基金”。如果某家公司出现流动性问题，或需兼并重组，先通过基金接盘，把股东的钱全部平仓，按照生前遗嘱把该补的钱补起来，之后再选择处置方式。
“这主要是为了防控可能出现的风险而建立的系统性风险防控体系，此举意味着信托业将更加规范。”帅国让分析道。
不过，也有业内人士担心，虽然是为防风险，但计提一部分保障金，对公司业务的开展也会造成一定影响。
据前述业内人士透露，意见稿中显示，信托稳定基金将由信托公司按净资产余额的1%认购，资金信托按新发行金额的1%认购，财产信托按其收益的一定比例认购。“各公司认购保障基金的金额还是比较高的，各家信托公司甚至可能要增加资本金。”
“虽然地产信托行业风险整体可控，但风险防控压力正在增大。特别是中小企业经营压力大，资金周转困难，可能难以按时偿还信托贷款。要控制风险，一是事先预防，二是事后风险处置。有了这笔保障基金，信托公司在出现项目兑付危机时，可以拿来补充流动性。”前述信托业内人士表示。
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