伴随着今年初以来“限高令”的松绑,市场这根弦眼看着在慢慢撑开,但没想到瞬间又被绷了回去。
日前,北京市政府常务会议上新确定了“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市场有调控”的总体思路,可以明显看到,对于高端市场的定调从最初的高端有市场,到高端有控制,最终演变到了高端有调控。
“此前一直流传高端有限度放开限购,这下封死了,至少今年没戏了。”北京一位负责高端市场研究的权威人士对《每日经济新闻》记者说道,在其看来,虽然这只是草案,但大思路调整的可能性不大。
高端项目抢跑
这一调控思路对市场来说,显然不是好消息。
“从单价4万~6万元/平方米的中端改善型市场来看,销售将会继续放缓、库存压力加大。主要原因在于改善型购房者往往不具购房资格,需要"卖旧"腾退出购房资格后才能"买新",这无疑将拉长购房者的成交周期,也增加了购房者的选择机会。”亚豪机构市场总监郭毅在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。
北京一豪宅项目的营销人士对记者表示,之前每到访的200组客户可能实现的成交能达到100组,而现在需要积累上千组甚至更多的客户才能成交100组房源。
不过,对于已经觊觎市场需求的高端项目来说,“金九银十”是不得不发力的关键期。
“目前我们首期开盘的128套房源,成交认购了110多套,主力户型为175~305平方米的平层以及400~406平方米的城市院墅。”昨日(9月16日),《每日经济新闻》记者以购房者身份走访了位于北京北(资料、团购、论坛)三环蓟门桥的保利海德公园(资料、团购、论坛)项目,该项目的销售人员对此说道。
这也是今年北京市场获批的单价最高的项目。保利地产(600048,股吧)北京公司营销中心总经理牛毅昨日在接受记者采访时表示,今年上半年北京市总价在1500万元以上的豪宅产品总销售量为28亿元,而就目前海德公园的销售情况来看,首期销售的总量接近北京市整体上半年的成交水平。
这背后反映出的则是进入下半年以来,豪宅市场的签约复苏。根据亚豪机构的统计数据显示,今年8月北京在售报价超过5万元/平方米的公寓豪宅项目共售出180套,销售总面积达3.16万平方米,环比上月,成交套数、面积分别上涨了73%和62%。
回暖言之过早
“现在说市场回暖还言之过早,保利海德公园的热销目前来说只能算是个案。”郭毅表示:“目前已知的几个热销项目,或是开发商的降价推盘策略起效,或是真正拥有稀缺地段资源,除这些以外,还有更多的高端项目,蓄客和销售情况并不好。”
《每日经济新闻》记者走访发现,如果是延伸到五环区域,多个高端项目都因蓄客不佳,一再推迟了开盘时间。
“此次会议,对于高端市场的调控方向变化最大,由"高端有市场"转变为"高端市场有调控",无疑给高端市场泼了一盆冷水。”谈及前不久会议传出的消息,北京某高端项目的负责人认为。
有权威人士表示,此次房调政策口径的微调,意义深远,可以说是为明年乃至近2~3年的调控划定了新的方向。
在其看来,在今年分类调控的目标指导下,再加上调控的口径是北京高端有“市场”,一直以来,让业界判断未来对于高端市场将会采取市场化手段调控,行政手段有望逐步淡出。但此次会议中明确,将继续调控高端市场,“加大税收、信贷调控力度,实行严格的限购政策”,对豪宅市场将造成不小的影响。
对此,郭毅认为,对于豪宅来说,虽然面向的是财富人群,这部分客群往往可以调动社会资源,用公司名义购房从而规避限购,但购房者还是会面临税费增加、流程复杂等问题,实际上锁定了未来豪宅市场的需求量。
“需求量的稳定将造成市场价格的同步稳定,那么,2013年一些"被豪宅"的地块将可能由于市场以及定价的风险,无法寻找到合理的时机入市,预计2015年,包括夏家胡同、西局、东坝等位置的高价地还将继续蛰伏。”郭毅表示。
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